Platz ist in der kleinsten Hütte

Wie wohnen Sie? Etwa mit 10 Personen auf 60qm? Die Frage ist natürlich Unsinn im Jahre 2014. Aber es gab Zeiten, da lebten weite Teile Berlins eingepfercht in Mietskasernen – wie sich doch die Zeiten ändern.

Von Jahr zu Jahr wächst der durchschnittliche Wohnraum, den ein Berliner zur Verfügung hat. Das ist gut und einerseits ein Zeichen des allgemeinen Wohlstands. Es führt andererseits aber auch ganz automatisch zu höheren Mietpreisen, wenn die Nachfrage nach Wohnfläche schneller steigt, als das Angebot hergibt. Die Entwicklung der Mietpreise in Berlin hat also viel mit unserem Lebensstil zu tun.

Wer es sich leisten kann, lebt heutzutage in Berlin in immer größeren Mietwohnungen. Seit Jahren steigt die Wohnfläche pro Kopf stetig an. 1998 hatte jeder Berliner im Durchschnitt 36,6qm zur Verfügung. Bei der letzten Haushaltsbefragung im Jahre 2010 waren es schon 41,4qm.

Wohnflächenverbrauch steigt mit der Lebensqualität

Besonders die Makler spüren die Nachfrage nach mehr Platz deutlich, denn viele Mieter suchen nach Wohnungen mit mehreren Zimmern. Ein Single, der die erste Wohnung mietet, ist einfach nicht mehr mit einer 1-Zimmer-Wohnung mit 30qm zufrieden. Es müssen mindestens 1,5 Zimmer mit 45qm sein – besser noch eine 2-Zimmer-Wohnung mit 60qm. Diese Nachfrage spiegelt sich unweigerlich im Markt wieder, da der Wohnflächenverbrauch und somit die Wohnraumverknappung steigt – Effekte, die die Mietpreise in die Höhe treiben.

In den vergangenen Jahren schossen immer mehr sogenannte Town-Houses mit großen, offenen Wohnräumen aus dem Boden. Genau dies ist einer der Auslöser dafür, dass die Berliner immer mehr Wohnraum verbrauchen, da die Wohneigentumsquote immer weiter steigt. Die Eigentümer kaufen immer größere Wohnflächen und heben so den Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnraum. Ein weiterer Wohlstandseffekt ist aber auch, dass sich Berliner auch immer größeren Wohnraum leisten können und wollen, da es eben der stetig steigenden Lebensqualität entspricht.

Berlin ist die Single-Hauptstadt

Nirgendwo in Deutschland leben so viele Singles, wie in Berlin. Dabei ist fast jeder vierte Bewohner älter als 65 Jahre. Oft leben sie allein in der früheren Familienwohnung. Das führt dann dazu, dass ältere Menschen in ihren großen Wohnungen einzelne Zimmer abschließen, weil sie dort dann beispielsweise nicht mehr putzen müssen. Aber sie scheuen eben den Umzug, weil ein Umzug mit fortschreitendem Alter immer schwieriger für viele Menschen wird. Das jahrelang gelebte soziale Umfeld müsste gewechselt, gewohnte Wege und liebgewonnene örtliche Gegebenheiten müssten aufgegeben werden. Ganz zu schweigen von den Kosten, die mit einem Umzug verbunden sind. Insbesondere die Tatsache, dass die neue Wohnung kleiner, aber der Quadratmeterpreis entsprechend höher ist, lässt die Tatsache deutlich werden, dass sehr viele Menschen in viel zu großen Wohnungen leben. Neuvertragsmiete ist eben nicht gleich Bestandsmiete.

Trend zu größeren Wohnflächen nicht überall in der Stadt gleich

In manchen Innenstadtbezirken, in denen Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen werden, ist der Trend besonders stark. In Haushalten mit niedrigem und mittlerem Einkommen hingegen wächst der Wohnflächenkonsum nicht weiter an. Im Gegenteil, hier wird sogar eher zusammengerückt. Der Trend beschränkt sich auf die Gruppe der Gut- und Besserverdienenden. Den hohen Wohnflächenkonsum kann man also eindeutig den Immobilien-Eigentümern in Berlin zuschreiben. Maßgeblich ist jedoch der Effekt der „Versingelung“ der Haushalte verantwortlich, denn jeder Single benötigt eben auch einen Flur, ein Bad, eine Küche – das fördert die Wohnflächenverknappung. Wenn der Berliner Senat eine Beschränkung der Mieten bei Neuverträgen regelt, wie bereits im Ausschuss Bauen, Wohnen, Verkehr wiederholt beantragt wurde, würde sich dieser Effekt sicher deutlich abschwächen lassen.

Wohnung tauschen statt neu mieten

Was in den 60er und 70er Jahren ein breiter Trend war, ist heute fast verschwunden – der Wohnungstausch. Es gibt jedoch derzeit niemanden, der das richtig und gut betreibt. Die städtischen Wohnungsunternehmen machen dies derzeit nicht oder nur im internen, geschlossenen Rahmen ihrer jeweiligen Klientel. Im Jahr 2013 gab es nur ganze 122 Tausche (Quelle: Mieterbund Berlin). Das hat vor allem damit zu tun, dass eben der Mietpreis nicht sicher ist. Umziehen bzw. tauschen kann jemand, der 10% weniger Fläche hat – aber es bleibt dabei völlig unklar, wieviel beim Mietpreis abgelassen wird, wenn man einen Tauschpartner gefunden hat. Der Anreiz für einen Tausch ist also nicht groß genug.

Übrigens gab es in Deutschland bis zum Jahre 1965 einen Rechtsanspruch auf Wohnungstausch für Jedermann. Eine politische Initiative könnte ein hilfreicher Ansatz sein, um den Gedanken wieder aufzunehmen und in unsere Zeit zu versetzen. Es gibt auch online bereits einige Ansätze von jungen Startups, die sich bereits mit der Idee intensiv auseinandersetzen.

Wohnungsbau in Berlin weiterhin schwach

Zwar werden in Berlin jedes Jahr weiterhin mehr Wohnungen gebaut – derzeit statistisch 6640 Wohnungen pro Jahr – aber der Druck steigt weiter im Mietmarkt Berlin. Warum das so ist, lässt sich an zwei Punkten gut verdeutlichen:

  • Die Wohnungen, die gebaut werden, sind nicht die Wohnungen, die wirklich am Markt gebraucht werden. Es sind vor allem hochpreisige Miet- oder Eigentumswohnungen, mit denen in allererster Linie Profite erzielt werden, aber am Bedarf der Menschen in Berlin völlig vorbeigehen.
  • Die zuziehenden Neu-Berliner sind nicht, wie so oft gedacht, reiche und wohlhabende Menschen, sondern auch Menschen mit mittleren oder auch unteren Einkommen, weil es zu mehr als zwei Drittel junge Menschen sind, die dem Ruf der Hauptstadt folgen.
  • Bürgerbegehren bzw. -initiativen (Volksentscheid o.ä.) verhindern aufgrund des demokratisch getroffenen Votums Investitionen in das Wohnungsbauprogramm des Landes Berlin – siehe Tempelhofer Feld.

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