Die Mietbürgschaft: Einleitende Informationen.

Einleitendes Vorwort zum Thema Mietbürgschaft.
Das Vorwort zur Mietbürgschaft erklärt Grundlegendes zum Thema.

Die Bürgschaft für die Mietwohnung kommt immer dann zum Tragen, wenn keine Barkaution geleistet wird. Die Mietbürgschaft kann also anstelle einer üblichen Mietsicherheit zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Hier ist dann meist von einer 'Selbstschuldnerischen Bürgschaft' die Rede. In ihr verzichtet der Bürge auf die "Einrede der Vorausklage", das heißt, dass der Vermieter sofort den Bürgen in Anspruch nehmen kann und nicht erst gegen den Mieter als Schuldner vorgehen muss (§573 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

Individuell kann zudem vertraglich geregelt werden, dass der Bürge auf sämtliche ihm zustehenden Einreden, insbesondere auch der "Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit" (§768, 770 BGB) verzichtet und auf erstes Anfordern durch den Vermieter zahlt - eine Art Blankoschein für den Vermieter.

Bei einer Mietbürgschaft für ein Mietverhältnis handelt es sich aber nicht automatisch um eine "Bürgschaft auf erstes Anfordern". Dies muss ausdrücklich vereinbart sein (OLG Köln, Urteil vom 5.6.2002, 13 U 162/02, ZMR 2003, 258).

Bei Wohnraummietverträgen besteht zudem eine erhebliche Einschränkung, da die Mietbürgschaft eine Sicherheit im Sinne von §551 BGB darstellt. Dies hat zur Folge, dass die Begrenzung der gesamten Mietsicherheit auf das Dreifache der Nettokaltmiete auch für die hier vereinbarte Selbstschuldnerischen Bürgschaft gilt. Eine unbeschränkte Mietbürgschaft ist aber nicht insgesamt unwirksam, sondern bleibt bis zur Höhe einer dreifachen Nettokaltmiete wirksam (OLG Hamburg, Urteil vom 31.1.2001, 4 U 197/00, ZMR 2001, 887).

Zu Ihrer besonderen Information:

Sie zahlen mit kautionsfrei Ihre Mietkaution nicht ab - dies ist kein Kredit!

Dieser Service ist wie eine Versicherung zu werten - kautionsfrei.de sichert Ihre Mietkaution bei Ihrem Vermieter ab. Für diese Absicherung ist ein Beitrag zu zahlen, der jährlich fällig wird. Beiträge werden bei Versicherungen dieser Art, ähnlich wie bei der Hausratversicherung oder der Privathaftpflicht auch, nicht zurückgezahlt. Siehe auch unsere Informationen unter Fragen und Antworten.

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Was ist eine Mietbürgschaft bzw. eine selbstschuldnerische Bürgschaft?

Wozu dient die Mietbürgschaft und wer kann oder darf sie beanspruchen?
Die Mietbürgschaft dient dem Vermieter als Schutz vor Schäden an der Wohnung. Sie ist sein Schutzschirm.

Von einer Mietbürgschaft spricht man immer dann, wenn ein Bürge oder mehrere Bürgen für entstandene Mietrückstände oder Sachschäden aus einem Mietverhältnis aufkommen. Sie sichert zudem die Mietschulden des Mieters gegenüber dem Vermieter, der sie vom Bürgen einfordern kann, falls der Mieter mit der Zahlung in Rückstand gerät. Ein häufiges Beispiel für diese Form der Bürgschaft ist, wenn Eltern für die Wohnung ihres Kindes bürgen. Die Mietbürgschaft stellt grundsätzlich die gleiche Absicherung wie das Hinterlegen einer Mietsicherheit per Barkaution dar.

Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft hat ein Bürge auf die Einrede der Vorausklage verzichtet (§ 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Das bedeutet, dass der Sicherungsnehmer auf den Bürgen zugreifen kann, ohne zunächst die Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner versuchen zu müssen. Der Bürge haftet somit wie der Hauptschuldner.

Alternativ hierzu kann im Mietvertrag auch eine sogenannte Ausfallbürgschaft vereinbart werden. Bei dieser zahlt dann der Bürge oder die Bürgen nur, wenn die Mietzahlungen des Mieters ausfallen. Hierbei ist es jedoch erforderlich, dass zuerst rechtliche Schritte vermieterseitig gegenüber dem Mieter eingeleitet wurden. Daher wird die Ausfallbürgschaft im Regelfall vom Vermieter nicht akzeptiert, da sie nicht dem Deckungsumfang einer selbstschuldnerischen Bürgschaft entspricht.

Empfohlen sei für die Mietkaution eine Mietkautionsbürgschaft, die transparent und flexiblen für alle Mieter in Deutschland zur Verfügung steht. Sie ist zeitgemäß, günstig und spart dem Mieter die hohe Ausgabe der Barkaution.

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Welche Vorteile hat eine Mietbürgschaft für Mieter, Vermieter, Verwalter und Wohnungseigentümer?

Besonders jungen Menschen, die vielleicht zum ersten Mal eine Wohnung mieten (Erstmieter, Berufseinsteiger, Studenten etc.), ist eine Mietbürgschaft zu empfehlen. Gerade wegen der stetig steigenden Mietpreise – besonders in den Großstädten und Ballungsräumen – ist eine gute Alternative zur Mietkaution in bar bares Geld wert. Die Mietkautionsbürgschaft hilft hier entscheidend, finanziell nicht ins Hintertreffen zu geraten.

Vorteile der Mietbürgschaft für Mieter

  • Mehr Geld: Deine finanzielle Belastung senkt sich spürbar und es verbleibt mehr Geld im eigenen Portemonnaie.
  • Keine Kredite und Ratenzinsen: Die Mietbürgschaft erspart Dir die Aufnahme eines Kredites zur Zahlung der Mietkaution.
  • Finanzspritze: Wer sich eine bereits geleistete Mietkaution zurückholt, gewinnt erfreulicherweise eine finanzielle Entlastung der Haushaltskasse.
  • Kein Papierkram: Die Beantragung der Mietkautionsbürgschaft geht zügig und man erhält sofort am Bildschirm eine Entscheidung – die Bürgschaftsurkunde ist spätestens 3 Tage später im Briefkasten.
  • Kreditwürdigkeit: Eine Mietbürgschaft beeinträchtigt im Gegensatz zur Bankbürgschaft nicht die Kreditwürdigkeit (Scoring).
  • Kein Mietkautionskonto: Das Geld für die Mietkaution in bar landet nicht auf einem Mietkautionskonto und die Gefahr der Veruntreuung von Mietkautionsgeldern, besonders im Insolvenzfall des Vermieters, besteht nicht mehr.
  • Flexible Vertragslaufzeiten: Ein Widerruf oder die Kündigung einer Mietbürgschaft ist jederzeit möglich, jedoch muss dann wieder eine Mietsicherheit in Form einer Mietkautionszahlung beim Vermieter hinterlegt werden.
  • Keine Geldanleihe: Die Mietbürgschaft erspart das unangenehme Fragen nach Geld im Bekannten- und Verwandtenkreis – das vermeidet Konfliktpotential.

Vermieter und Verwalter sind von der Qualität der Mietbürgschaft überzeugt und schätzen die gute und vor allem sichere Methode, die Mietsicherheit für das vermietete Objekt zu gewährleisten. Sie spart besonders Verwaltern eine ganze Menge Arbeit und ist sehr einfach in den Verwaltungsprozess einzugliedern, da es keinen großen Papierkram oder andere organisatorische Hindernisse gibt.

Vorteile der Mietbürgschaft für Vermieter, Verwalter und Wohnungseigentümer

  • Weniger Verwaltung: Die einfache Handhabung einer Mietbürgschaft erspart eine Menge Verwaltungsaufwand, wie beispielsweise die Barkaution auf einem Mietkautionskonto anzulegen oder Zins-und Ertragssteuern abzurechnen.
  • Bonitätsprüfung: Die Bürgschaftsurkunde bestätigt dem Vermieter, dass der neue Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen regelmäßig nachkommt und somit kreditwürdig ist, da die Anbieter von Mietbürgschaften diese nur nach erfolgreicher Prüfung bei Schufa, Infoscore oder Kreditreform ausstellen.
  • Schnelle Schadensregulierung: Tritt ein Schadensfall ein, wird dieser sofort und sehr unkompliziert reguliert.
  • Kein Forderungsmanagement: Forderungen für ausstehende Nebenkostenabrechnungen beispielsweise können mit der Mietbürgschaft ausgeglichen werden – das Forderungsmanagement übernimmt dann der Bürge bzw. Versicherer.
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Was beinhaltet eine Mietbürgschaft bzw. eine selbstschuldnerische Bürgschaft?

Welche Regelung beinhaltet die Mietbürgschaft?
Die Mietbürgschaft ist eine sogenannte "Selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht auf Einrede und Vorausklage".

Bei einer Mietbürgschaft übernimmt ein Bürge, der nicht im Mietvertrag festgehalten ist, die sogenannte "Selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht auf Einrede und Vorausklage für sämtliche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag, insbesondere für die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus der monatlichen Zahlungspflicht der Miete und der Umlagen, evtl. Nachzahlungen aus der Umlagenabrechnung (Nebenkostenabrechnung). Außerdem übernimmt er die Kosten, die aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen resultieren.

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Wie hoch darf die Mietbürgschaft sein?

Wie ist die Begrenzung der Mietbürgschaft geregelt?
Die Mietbürgschaft ist im BGB geregelt und darf nicht mehr als 3 Nettokaltmieten betragen.

Die maximale Höhe der Mietbürgschaft ist gleichzusetzen mit der maximalen Höhe der Mietkaution. Diese wiederum darf laut § 551 Abs. 1 BGB 3 Nettokaltmieten nicht überschreiten, wobei die Grundmiete (Kaltmiete) maßgeblich ist. Mieterhöhungen beeinflussen hierbei nicht die Bürgschaftshöhe.

Der BGH hat hier in einem Urteil entschieden, dass eine Überschreitung der gesetzlichen Obergrenze nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung führt, sondern bis zur gesetzlichen Obergrenze gültig bleibt (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 86/03). Ein Beispiel: Wurden bei einer Nettokaltmiete von monatlich 600,- € an den Vermieter 2.400,-€ Kaution gezahlt, so wäre gesetzmäßig die Obergrenze bei 1.800,- € (3 NKM) und 600,- € stünden dem Mieter zur Rückerstattung zu.

Sollte gar ein zusätzlicher Bürge neben der Kautionssumme vereinbart werden, so ist die Bürgschaftsvereinbarung unwirksam (BGH, Urteil vom 20.04.1989, IX ZR 212/88). Hiervon wiederum ausgenommen ist der Fall einer freiwilligen zusätzlichen Bürgschaft, um beispielsweise die Bedenken des Vermieters gegen die Zahlungsfähigkeit des Mieters zu zerstreuen. (BGH, Urteil vom 7.06.1990, IX ZR 16/90).

Nach § 767 BGB werden dem Bürgen auch die Kosten zugeordnet, die durch entstandene Rechtskosten im Zuge der Kündigung eines Mieters entstanden sind. Sie können im Falle säumiger Zahlungen der Miete oder angerichteter Sachschäden an der Wohnung hoch ausfallen. Aus diesem und anderen Gründen sollte sich ein Bürge genau überlegen, ob er für sich die Kosten des Risikos tragen möchte.

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Wo finde ich aktuelle Konditionen zur Mietbürgschaft?

Die Mietbürgschaft ist in Deutschland gesetzlich geregelt und darf bei Mietwohnungsverträgen die Höhe von 3 Nettokaltmieten nicht übersteigen. Die bargeldlose Alternative zur Mietkaution knnen Sie jedoch auch mit einer Mietkautionsbürgschaft in Anspruch nehmen. Die Konditionen hierfür sind unterschiedlich, weshalb ein prüfender Blick auf Preise und Leistungen immer lohnt. Einen Vergleich der Anbieter für Ihre persönliche Mietkautionssumme können Sie unter Mietkautionsberater.de machen.

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Ist die Mietbürgschaft eine sinnvolle Alternative zur Mietkaution?

Welche Vor-, Nachteile und Alternativen gibt es zur Mietbürgschaft?
Für eine Mietbürgschaft braucht man eben auch einen Bürgen, der oft schwer zu finden ist. Mit kautionsfrei.de haben Sie Ihren Bürgen gefunden!

Die Mietbürgschaft kann eine Alternative sein, wenn man das Geld für die Kaution nicht hat. Da sie jedoch nur dann akzeptiert wird, birgt sie hohe Risiken für den Bürgen. Daher ist es auch nicht leicht, einen Bürgen zu finden, der sich darauf einlässt.

Damit man keine Privatperson 'überreden' muss, eine Mietbürgschaft zu übernehmen, empfiehlt sich die einfache Lösung mit einer Mietkautionsbürgschaft. Diese entspricht den gesetzlichen Rahmenbedingungen einer Kaution im Sinne des § 551 BGB. Einer der großen Vorteile besteht darin, statt Geld eine Bürgschaftsurkunde als Mietsicherheit zu übergeben, die dem Vermieter einen Schadensersatz in Höhe der Mietkaution garantiert.

Die Mietkautionsbürgschaft ist bis zum Ende des Mietverhältnisses gültig. Die Vorteile hierbei liegen für beide Seiten auf der Hand: Der Mieter hat sein Geld weiterhin zur Verfügung und kann damit Anschaffungen für die neue Wohnung tätigen. Weiterhin muss er keine Überziehungszinsen oder einen teuren Kredit bezahlen. Und der Vermieter hat einen wesentlich geringeren Arbeits- und Verwaltungsaufwand bei gleicher Sicherheit.

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Dient die Mietbürgschaft zur Begleichung von Rückständen aus den Nebenkosten?

Welche Rückstände können mit der Mietbürgschaft beglichen werden?
Ausstehende Mietzahlungen oder nicht geleistete Nebenkosten? Hier hat der Vermieter das Recht, die Mietbürgschaft heranzuziehen.

Für viele Mieter stellt sich ein Problem bei Auszug aus der Mietwohnung - die Mietkaution Rückgabe: Der Vermieter beruft sich auf noch ausstehende Nebenkosten und behält deshalb einen Teil oder gar die komplette Kautionssumme ein.

Grundsätzlich ist dies sein Recht. Das bestätigte auch der BGH in seinem Urteil vom 18.Januar 2006 (VIII ZR 71/05). Hier heißt es: "Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist."

Der letzte Satz des Urteilsspruches ist insofern recht interessant, weil die Angemessenheit des Einbehalts der Kautionssumme in jedem Einzelfall einzeln ermittelt werden muss. Maßgeblich sind das Ergebnis der letzten Nebenkosten - Abrechnung, die Höhe der geleisteten Nebenkosten - Vorauszahlungen und etwaige Nebenkosten - Veränderungen.

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An wen erfolgt die Rückgabe der Mietbürgschaft?

Die Mietbürgschaft endet in der Regel auch mit dem Mietverhältnis, wenn die Wohnung ordnungsgemäß an den Vermieter bzw. Verwalter zurückgegeben wurde und das Mietverhältniss korrekt abgerechnet wurde. Bestehen seitens des Vermieters keine offenen Forderungen, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben sollten, wird die Mietbürgschaft aufgelöst.

Folgende Punkte sollten Sie bei der Rückgabe der Mietbürgschaft beachten:

  • die gemieteten Räume müssen ordnungsgemäß und ohne Mängel übergeben werden
  • der Zustand sollte zum Zeitpunkt der Übergabe in einem Protokoll festgehalten werden, welches Ihnen hier kostenfrei als PDF-Dokument zur Verfügung steht: PDF, Wohnungsübergabeprotokoll
  • die Abrechnung der Nebenkosten sollte zeitnah erfolgen

Sollte der Vermieter nachweisen, dass der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, kann er, kann er für diese Forderungen auf die Mietkaution bzw. in diesem Falle auf die Mietbürgschaft zurückgreifen. Vergewissern Sie sich, dass alle Kosten beglichen sind. Hierzu gehören u.a.:

  • Mietzahlungen
  • Betriebs- und Nebenkostennachzahlungen
  • Schäden an der Mietsache
  • unzureichende Renovierungsleistungen

Die Prüfungs- und Anspruchsfrist des Vermieters beträgt üblicherweise zwischen drei und sechs Monaten. Die vollständige Auflösung einer Mietbürgschaft ist dann abgeschlossen, wenn die Mietsache ohne Mängel übergeben wurde, keine weiteren Forderungen mehr bestehen und alle Kosten abgrechnet sind. Die Mietbürgschaft wird sodann an den Mieter zurückgegeben.

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Wie erfolgt die Zahlung der Mietbürgschaft?

Je nachdem, wie die Mietbürgschaft gestellt wird, können unterschiedliche Zahlungsmethoden vereinbart sein. Im Falle der Mietkautionsbürgschaft ist der sicherste, effektivste und günstige Weg der Online-Abschluss. Die Zahlung der Beiträge für die Bürgschaft erfolgt auf der Basis eines Jahresbeitrages.

Sollte das Mietverhältnis vor Ablauf der Jahresfrist beendet werden, werden bei der Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zuviel gezahlte Beiträge tagesgenau abgerechnet und zurückgezahlt.

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Fazit: Besondere Hinweise zur Mietbürgschaft.

Welche besonderen Hinweise gibt es bei der Mietbürgschaft zu beachten?
Hinweis: Die Mietbürgschaft wird nicht als Kredit gewährt - kautionsfrei.de ist wie eine Versicherung zu werten!

Bei der Mietbürgschaft gibt es einige wichtige Hinweise, die Sie beachten sollten:

  • Die Mietbürgschaft sollte nur in Ausnahmefällen im Mietverhältnis vereinbart werden, da der Bürge in die Haftung des Mietverhältnisses genommen wird.
  • Bei einer Bürgschaft für ein Mietverhältnis handelt es sich nicht automatisch um eine "Bürgschaft auf erstes Anfordern". Dies muss ausdrücklich vereinbart sein.
  • Ein Bürge haftet für Versäumnisse des Mieters - das betrifft sowohl die Miete als auch evtl. Nachzahlungen aus der Umlagenabrechnung.
  • Die maximale Höhe der Mietbürgschaft ist gleichzusetzen mit der maximalen Höhe der Mietkaution.
  • Aufgrund der hohen Risiken für Bürgen ist diese Form der Mietsicherheit nicht zu empfehlen. Sparen Sie besser Ihr Geld und wohnen Sie kautionsfrei.

Zu Ihrer besonderen Information:
Sie zahlen mit kautionsfrei Ihre Mietkaution nicht ab - dies ist kein Kredit!
Dieser Service ist wie eine Versicherung zu werten - kautionsfrei.de sichert Ihre Mietkaution bei Ihrem Vermieter ab. Für diese Absicherung ist ein Beitrag zu zahlen, der jährlich fällig wird. Beiträge werden bei Versicherungen dieser Art, ähnlich wie bei der Hausratversicherung oder der Privathaftpflicht auch, nicht zurückgezahlt. Siehe auch unsere Informationen unter Fragen und Antworten.

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Orlando Mittmann