Mietrecht & Kaution - Zusammenhänge, Rechte und Hinweise

Letzte Aktualisierung: 30.03.2016

Das Mietrecht und die Kaution: Einleitende Informationen.

Einleitung - Das Mietrecht und die Kaution.
Das Vorwort zum Thema Mietrecht und Kaution erklärt grundlegende Fragestellungen.

Die Kaution oder auch Mietkaution ist im Mietrecht geregelt und dient der Sicherheit des Vermieters für künftige Ansprüche gegenüber dem Mieter bzw. des Mietverhältnisses.

Nicht im Mietrecht geregelt ist die Frage, welche Verpflichtungen des Mieters durch die Kaution gesichert werden können. Daher ist es bei der Anmietung einer Wohnung erforderlich, für den Umfang der Sicherung auf die vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag zu achten.

Fehlen spezielle Vereinbarungen, so umfasst nach dem Mietrecht die vom Mieter zu leistende Mietsicherheit alle Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis - also insbesondere auch Forderungen aus fehlenden Miet- und Nebenkostenzahlungen sowie natürlich Forderungen aus Schäden an der Mietsache, sofern sie durch das Verschulden des Mieters verursacht wurden.

Da der Rückzahlungsanspruch der Kaution erst nach Beendigung der Mietzeit fällig wird, darf der Mieter während der Mietzeit die Kaution nicht mit Mietzahlungen aufrechnen und auch Zahlungen, die aus dem Mietverhältnis hervorgehen, nicht zurückhalten.

Die Klauseln zur Kaution entsprechen den Bestimmungen des § 551 BGB. Diese Vorschrift regelt die Einzelheiten, wenn der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Sicherheit leisten soll. Die Vorschrift findet nur bei Mietverhältnissen über Wohnraum Anwendung, bei denen eine Sicherheitsleistung vereinbart werden soll.

Der Vermieter kann eine Mietsicherheit nur verlangen, wenn diese vertraglich auch vereinbart wurde. Die Regelungen des § 551 BGB sind zum Schutz des Mieters dann unabdingbar (§ 551 Abs. 4 BGB).

Zu Ihrer besonderen Information:
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Die Kaution - Was muss ich grundsätzlich beachten?

Die Kaution - Was muss ich grundsätzlich beachten?
Die Merkmale der Kaution sollte der Mieter kennen, um die passende Mietsicherheit auszuwählen.

Innerhalb eines Mietverhältnisses ist es üblich, dass der Mieter eine Sicherheit stellt - die Kaution (Mietkaution). Diese Mietsicherheit stellt die klassische Sicherheitsleistung für Mietwohnungen in Deutschland dar. In der Regel übergibt oder überweist der Mieter dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag.

Das Geld für die Mietkaution muss vom Vermieter nach dem Gesetz von seinem Vermögen getrennt anlegen (§551 BGB, Absatz 3) - beispielsweise bei einer Bank oder bei einer Sparkasse. Das ist nur möglich, wenn die Anlage des Betrags offen auf einem Treuhandkonto mit entsprechendem Vermerk bei der Kontoeröffnung erfolgt, da durch die Stellung und Leistung der Kaution ein Treuhandverhältnis zwischen den Parteien begründet wird.

Hierfür muss er ein sogenanntes Kautionskonto eröffnen. Um das Geld vor der Vermieterinsolvenz zu schützen kann der Mieter die Zahlung von einer Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen - er hat ein Zurückbehaltungsrecht, bis der Vermieter diesem Verlangen nachkommt (BGH WuM 2010, 752). Zudem hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Nachweis der getrennten Anlage von Kaution und Privatvermögen führt (BGH WuM 2008, 149).

Grund: Dem Vermieter soll nicht ermöglicht werden, das Geld einfach in die eigene Tasche zu stecken. Würde er in die Insolvenz geraten, wäre die Kaution für den Mieter verloren. So jedoch ist es "konkursfest" angelegt. Darüber hinaus macht sich der Vermieter auch strafbar, wenn er die Kaution nicht ordnungsgemäß anlegt (BGH WuM 2008, 336 & BGH WuM, 96, 53).

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Wie wird die Kaution im Forderungsfall verwendet?

Wie wird die Kaution im Forderungsfall verwendet?
Mieter und Vermieter müssen sich an die Spielregeln halten, wenn der Forderungsfall der Kaution eintritt.

In den meisten Fällen zahlt der Mieter an den Vermieter als Kaution einen bestimmten Geldbetrag, der im Mietvertrag festgehalten sein sollte. Sollte der Mieter nun in Zahlungsverzug kommen, muss der Vermieter nicht unbedingt die Kaution verwenden, um diesen Zahlungsrückstand auszugleichen. Vielmehr kann er auf die Zahlung der Forderung bestehen, denn vor Beendigung des Mietverhältnisses darf sich der Vermieter nur dann aus der hinterlegten Kaution bedienen, wenn seine Forderung rechtskräftig festgestellt, unstrittig oder offensichtlich begründet ist. Auch ist er dazu berechtigt, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters in erheblichem Maße verschlechtert haben (LG Halle NZM 2008, 685 & LG Mannheim WuM 96, 269).

Greift der Vermieter in strittigem Fall (Bsp. Mietminderung) auf die Mietsicherheit zu, kann der Mieter ihn per Gerichtsbeschluss dazu zwingen, die Summe wieder auf das Mietkautionskonto zu zahlen - das gilt übrigens auch für das verpfändete Sparbuch. Ein unberechtigter Zugriff auf die Kaution kann mit einer 'Einstweiligen Verfügung' erwidert werden (AG Berlin-Lichtenberg MM 2004, 266 & AG Tiergarten MM 2003, 298 u.a.). Ist der Zugriff des Vermieters jedoch berechtigt - das heißt, erklärt der Vermieter die Aufrechnung ordnungsgemäß - und wird die geleistete Sicherheit dabei verbraucht, so kann er vom Mieter die Auffüllung der Mietkaution verlangen (BGH WuM 72, 57).

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Was muss ich bei der Rückzahlung der Kaution beachten?

Was muss ich bei der Rückzahlung der Kaution beachten?
Erst nach Rückgabe der Mietsache (Wohnung) kann der Mieter die Rückzahlung der Kaution in voller Höhe zzgl. erwirtschafteter Zinsgewinne einfordern (BGH NJW 72, 721).

Zunächst muss mit einem großem Mieter-Irrtum aufgeräumt werden: Der Mieter ist nicht berechtigt, seinen Anspruch auf eine Rückzahlung der Mietkaution gegen die Mietforderungen des Vermieters aufzurechnen (BGH WuM 72, 57) - das heißt, dass der Mieter zum Ende des Mietvertragsverhältnisses die Kaution nicht 'abwohnen' darf (LG München I WuM 96, 541).

Der Mieter kann die Rückzahlung der Kaution erst nach Rückgabe der Mietsache (Wohnung) einfordern (BGH NJW 72, 721). Der Vermieter wiederum muss dem Mieter die Kaution in voller Höhe zzgl. erwirtschafteter Zinsgewinne gewähren. Es sei denn, er erhebt Ansprüche aus fehlenden Mietzahlungen oder Nebenkostenabrechnungen. Ist dies der Fall, so kann er die zur Deckung seiner Ansprüche erforderlichen Kosten von der Kautionssumme abziehen bzw. eingehalten und muss dann mit dem Mieter abrechnen. Der Mieter wiederum muss dem Vermieter eine angemessene Zeit zur Prüfung etwaiger Ansprüche aus dem Mietverhältnis zugestehen. Der Zeitraum ist hierbei bei den Gerichten höchst umstritten - hier einige Beispielurteile:

  • 6 Monate (OLG Karlsruhe WuM 87, 156; OLG Celle WuM 86, 61; AG Düsseldorf ZMR 2010, 122)
  • 3 Monate (LG Köln WuM 84, 109; AG Herford WuM 87, 131)
  • 2 Monate (AG Dortmund WuM 81, 235)

Auch der BGH hat hierzu Stellung genommen, jedoch haben diese Entscheidungen keine Klarheit gebracht. Nach seiner Auffassung hängt die Dauer der 'Überlegungsfrist', die dem Vermieter zusteht, immer vom Einzelfall ab. Daher könne sich auch eine Frist zur Rückzahlung der Kaution von mehr als 6 Monaten ergeben. In diesem Falle können dann auch verjährte Ansprüche seitens des Vermieters gegen die Ansprüche des Mieters aufgerechnet werden (BGH RE WuM 87, 310). Bei einer Stellung der Kaution mittels Mietbürgschaft ist eine Verrechnung nach Ablauf der Verjährungsfrist jedoch ausgeschlossen (BGH WuM 98, 224).

Hierzu noch zwei wichtige Hinweise:

  • Zahlt der Vermieter die Kaution ohne Vorbehalt zurück, kann er später keine Ansprüche mehr wegen erkennbarer Mängel oder Beschädigungen an der Mietsache geltend machen (OLG München NJW-RR 90, 20)
  • Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach 3 Jahren. Dies gilt auch für die Zinsen. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen muss (OLG Düsseldorf MDR 2005, 981)
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Fazit: Besondere Hinweise zum Mietrecht und zur Kaution.

Welche besonderen Hinweise gibt es zu beachten?
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Bei der Kaution gibt es einige wichtige Hinweise, die Sie beachten sollten:

  • Der Vermieter kann eine Mietsicherheit nur verlangen, wenn diese vertraglich auch vereinbart wurde. Die Regelungen des § 551 BGB sind zum Schutz des Mieters dann unabdingbar.
  • Achten Sie in jedem Fall darauf, dass das Geld für die Kaution vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen angelegt wird, wie vom Gesetz vorgeschrieben.
  • Bei berechtigtem Zugriff des Vermieters auf die Kaution, kann vom Mieter die Auffüllung der Mietkaution verlangt werden.
  • Den Parteien steht es frei, einen geringeren als den gesetzlich höchst zulässigen Kautionsbetrag zu vereinbaren. Bei einer Mieterhöhung kann keine Erhöhung der Kaution verlangt werden.
  • Bei Forderungen aus dem Mietverhältnis ist der Vermieter berechtigt, diese gegen Ihre Kaution aufzurechnen. Ein Übergabeprotokoll bei Auszug hält als Nachweis ggf. anfallender Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag.
  • Die Rückzahlung der Kaution kann stark variieren. Aufgrund von Einzelfallentscheidungen ist ein Zeitraum von mehr als 6 Monaten zulässig. Nutzen Sie daher besser eine Mietkautionsversicherung.

Zu Ihrer besonderen Information:
Sie zahlen mit der Mietkautionsversicherung Ihre Mietkaution nicht ab - dies ist kein Kredit!
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Orlando Mittmann