Gewerbe Mietkaution - Funktion, Höhe, Zahlung, Unterschiede

Die Mietkaution für gewerbliche Mietverhältnisse unterscheidet sich in vielen Fragen von der für private Mietverhältnisse. Eine Sache allerdings bleibt: Als Mieter sind Sie zur Zahlung einer gewerblichen Mietkaution nur dann verpflichtet, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Dass sie nicht vereinbart wird, ist allerdings eher selten, denn sie versichert dem Vermieter alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Dazu gehört nicht nur der Anspruch auf Nutzungsentschädigung, sondern auch der Ersatz des Mietausfallschadens bei einer vorzeitigen Mietvertragsauflösung, beispielsweise durch eine Insolvenz des Mieters. Wie hoch die Mietkaution im Endeffekt ist, müssen die Mietparteien miteinander vereinbaren. Wichtig ist allerdings, dass alle Verabredungen im Mietvertrag als sogenannte Kautionsabrede festgehalten werden, denn an die dort vereinbarten Regeln sind Mieter und Vermieter gebunden.



Wichtig ist:

• Die aktuelle Marktlage und Ihr ganz persönliches Verhandlungsgeschick als Mieter sind bei der gewerblichen Mietkaution entscheidend, denn es gibt keine gesetzlichen Regelungen. Sie ist in allen Punkten frei verhandelbar.
• Das Risiko für den Vermieter ist bei gewerblichen Mietverträgen sehr viel höher als bei privaten. Daher geht die Höhe der Mietkaution, je nach Gewerbe, auch weit auseinander.
• Im Gegensatz zur privaten Mietkaution ist der Vermieter nicht anlage- und verzinsungspflichtig.

Nicht vergessen: So sehr die Zahlung der gewerblichen Mietkaution auch ihr Konto belasten mag, sie nicht zu zahlen, obwohl sie vereinbart wurde, ist ein Kündigungsgrund. Denn meistens vereinbaren beide Mietparteien, dass der Vermieter zur Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter vor der Übergabe der Mieträume die Kaution nicht bezahlt. Ob diese dann auch gleich zu einer fristlosen Kündigung führt, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag, also jeweils vom Einzelfall ab [BGH XII ZR 255/04 in IMR 2007,180]. Auch nach Vertragsende kann der Vermieter die nicht gezahlte Kaution einklagen [BGH NJW 1981, 976]. Nichtzahlung ist also keine Option.

Bei der Mietkaution für Gewerberäume ist vieles möglich, denn die strengen gesetzlichen Bestimmungen zur Mietkaution für Privatmieter des § 551 BGB gelten bei Gewerbemietverhältnissen nicht. Die Mietkaution muss frei verhandelt werden. Der Markt in Deutschland hat sich auf übliche sechs bis sieben Kaltmieten eingepegelt [OLG Brandenburg NZM 2007, 402]. Die Kosten können aber je nach Branche schwanken, z.B. sind sie in der Gastronomie oder im EDV-Handel meist höher.

Sie fragen sich, warum gewerbliche Mietkautionen deutlich höher ausfallen als private? Der Grund ist ein höheres Ausfallrisiko von Mietern im Gewerbebereich gegenüber Privatmietern. Auf Deutsch gesagt: Es gehen zu viele, gerade neugegründete Unternehmen pleite. Obwohl die Zahlen in den letzten Jahren rückläufig sind, waren es 2016 immerhin 123.800 Insolvenzen in Deutschland. Bei der damit einhergehenden Zahlungsunfähigkeit des Mieters trägt auch der Vermieter ein hohes Risiko. Durch die Duldung höherer Mietkautionen wird versucht, eine höhere Sicherheit für die Mieteinnahmen des Vermieters zu erreichen.

Es ist allgemein üblich, dass die Gewerbe-Mietkaution bereits bei Mietvertragsschluss, spätestens jedoch zum Mietbeginn an den Vermieter gezahlt werden muss. Ob eine Ratenzahlung möglich ist und wie sie gestaltet wird, muss, wie auch der Zeitpunkt der Kautionszahlung, individuell verhandelt und im Mietvertrag festgelegt werden.

In der Regel verläuft die Zahlung der gewerblichen Mietkaution so:

• Wenn Sie eine Gewerbefläche anmieten, gibt es nach der Besichtigung und der Klärung offener Fragen zum Mietverhältnis einen Termin beim zuständigen Immobilienmakler, Hausverwalter oder auch direkt beim Eigentümer.
• Bei diesem Termin wird der Mietvertrag gemeinsam durchgesprochen, entsprechend paraphiert und zur Unterschrift vorgelegt.
• Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages wird auch die Art der Bezahlung der Mietkaution (Kautionsabrede) geregelt. Es gibt verschiedene Arten der Mietkaution, bzw. Arten wie diese geleistet werden kann. Wichtig ist jedoch auch hier, was Sie mit Ihrem Vermieter vereinbart haben.

Die Gewerbe-Mietkaution können Sie auf unterschiedliche Arten zahlen. Das hängt einerseits von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab und anderseits natürlich auch von dem, was Sie mit Ihrem Vermieter vereinbart haben.

Kurz zusammengefasst sind folgende fünf Modelle möglich:

• Die Barkaution, zu der nicht nur die Übergabe von Bargeld, sondern auch die Einzahlung auf ein auf Ihren Namen geführtes Treuhandkonto gehört
• Die Bankbürgschaft, die als Bürgschaft (Zahlungsversprechen) einer Bank gilt; allerdings ist dieses Modell nicht mehr zeitgemäß und verliert daher in der Praxis immer mehr an Bedeutung.
• Die private Mietbürgschaft, bei der eine Privatperson als Bürge für entstandene Mietrückstände oder Sachschäden aus dem Mietverhältnis aufkommt
• Die gewerbliche Mietkautionsversicherung oder auch Mietkautionsbürgschaft, wie sie von kautionsfrei.de angeboten wird. Dieses Modell hat besonders für junge Unternehmen viele Vorteile: Die Mietkaution zur Mietvertragsunterzeichnung sofort und in voller Höhe aufzubringen, ist für viele junge Unternehmen und Existenzgründer oft nur schwer möglich. Die Kautionshöhe beläuft sich nicht selten auf einen 5-stelligen Eurobetrag. Daher empfiehlt es sich – vor allem für die ersten drei bis fünf Jahre – eine Mietkautionsbürgschaft für Gewerberaummietverhältnisse zu nutzen, damit die freien und nicht für die Kaution genutzten Geldmittel als Investition in das Unternehmen fließen können.

So funktioniert die Mietkautionsbürgschaft für Gewerberäume

• In der Praxis ist auch eine Kombination aus verschiedenen Sicherheiten gängig. Dadurch, dass die Mietsicherheit für Gewerberäume gesetzlich nicht nach oben hin begrenzt ist wie die für Privaträume, verlangen Vermieter oft Bürgschaften als zusätzliche Sicherheit zur Barkaution

Die Mietkautionsversicherung für Gewerbemieter ist seit langer Zeit am deutschen Markt erhältlich und hat sich besonders wegen der hohen Akzeptanz der R+V Versicherung durchgesetzt. Die Erfahrungswerte sind tausendfach positiv, was sich unter anderem sehr deutlich in den Kundenfeedbacks zeigt, die hier online eingesehen werden können: Kunden bewerten die Mietkautionsversicherung.

Ihr Vermieter kennt die Mietkautionsbürgschaft noch nicht oder weiß nichts von den vielen Vorteilen, die auch er davon hat? Diese Gründe sprechen auch für ihn für diese Alternative zur Barkaution:

• Vermieter möchte unkompliziert vermieten und trotzdem eine sichere Mietkaution innehalten. Mit der Bürgschaft der R+V Versicherung ist er 100 prozentig abgesichert, die Schadensabwicklung funktioniert schnell und unkompliziert.
• Der Eigentümer möchte keinen Leerstand, da sonst Einnahmeverluste entstehen. Mieter, die ihren Traum von den eigenen Gewerberäumen verschieben würen, weil sie sich die Kaution nicht leisten können, sind potentielle Mieter für die sonst leer stehenden Räume.
• Die Verwaltung ist der größte Kostentreiber einer Hausverwaltung, daher ist eine Senkung des Verwaltungsaufwandes ein priorisiertes Ziel. Mit der Bürgschaft muss er kein Geld anlegen und Abrechnungen erstellen; er muss einfach nur die Bürgschaftsurkunde abheften.
• Beim Abschluss einer Mietkautionsversicherung wird auch immer die Bonität der Mieter geprüft. Ein zusätzlich Plus an Sicherheit für den Vermieter.

Idealerweise kann man als Gewerbemieter im Vorfeld mit dem Vermieter diese Möglichkeit der Mietsicherheit besprechen. Gerne nimmt auch ein Kundenberater telefonischen Kontakt zum Vermieter auf, beantwortet alle offenen Fragen und räumt so letzte Zweifel aus dem Wege. Fragen Sie einfach beim unserem Kundenservice danach.

Bei einer Mietkautionsbürgschaft steht der Bürge bei Forderungen des Vermieters für den Mieter ein. Bei einer gewerblichen Mietkautionsbürgschaft sind das meist Versicherungen oder Banken, die den Schaden mit dem Vermieter regulieren. Es ist wichtig zu wissen, dass eine gewerbliche Mietkautionsbürgschaft unter Ausschluss der Einrede und Vorausklage zeitlich unbefristet geleistet wird. Die Zahlung erfolgt auf erstes Anfordern, das heißt, der Bürge zahlt bei Forderungen sofort an den Vermieter aus und fordert das Geld wiederum vom Mieter zurück. Bei Streitigkeiten zu den Forderungen des Vermieters kann sich der Mieter das Geld nur über den gerichtlichen Weg zurückholen.

Mit der Mietkautionsbürgschaft der R+V Versicherung ermöglicht kautionsfrei.de seinen Kunden, die Mietsicherheit für Produktions- oder Büroräume in wenigen Schritten komplett bargeldlos zu leisten.

Die Bürgschaft von kautionsfrei.de funktioniert einfach und in wenigen Schritten:

• Der Mieter schließt nach Abstimmung mit dem Vermieter eine gewerbliche Mietkautionsbürgschaft in der verhandelten Kautionshöhe bei kautionsfrei.de ab und übergibt die Bürgschaftsurkunde bei Mietvertragsunterzeichnung an den Vermieter.
• Werden zum Mietende vom Vermieter Kosten geltend gemacht, begleicht der Bürge, in unserem Fall also die R+V Versicherung, die erforderliche Summe und holt sich später das Geld von Ihnen, also dem Mieter, zurück.
• Werden keine Kosten geltend gemacht, erhält der Mieter die Bürgschaftsurkunde einfach zurück.
• Zur Vertragskündigung sind lediglich die Rücksendung der Originalurkunde und ein unterzeichnetes Kündigungsschreiben erforderlich.

Rechenbeispiel: Sie haben ein Unternehmen, welches bereits seit über 15 Monaten besteht und nun weiter wachsen soll. Sie brauchen dafür zusätzliche 250 m2 Bürofläche. Ein passendes Objekt haben Sie gefunden. Die Höhe der monatlichen Nettokaltmiete beträgt 2.500 Euro, sechs Mieten sind als Mietkaution vertraglich vereinbart, es kommen also 15.000 Euro auf Sie zu. Diesen nicht gerade kleinen Betrag würden Sie selbstverständlich lieber als Investition in die Zukunft Ihrer Firma einsetzen. Mit der Mietkautionsbürgschaft von kautionsfrei.de wäre hier nur ein Beitrag von 15.000 Euro x 8 % = 1200 Euro pro Jahr fällig, die 15.000 Euro für die Mietkaution können Sie behalten.

Auch für etablierte und länger bestehende Unternehmen, die bereits eine Barkaution hinterlegt haben, bietet kautionsfrei.de eine Lösung für mehr finanzielle Flexibilität, denn die Barkaution kann man sich auch zurückerstatten lassen. Sie möchten Ihre Kaution zurückholen? So funktioniert’s.

• Sie können das Geld für die Mietkaution behalten und stärken die Liquidität Ihres Unternehmens.
• Sie schützen sich vor Insolvenz durch zusätzliche finanzielle Flexibilität.
• Sie zahlen keine Verwaltungsgebühr.
• Der Bürgschaftsbeitrag kann steuerlich geltend gemacht werden.

• Die Mietbürgschaft sichert die Mietkaution des Vermieters unkompliziert und in voller Höhe ab.
• Eigentümer oder Vermieter möchten keinen Leerstand. Auch hier ist die Mietkautionsversicherung hilfreich. Viele Gewerbetreibende nehmen zu häufig von ihrem „Lieblingsobjekt“ Abstand, weil sie aus betriebswirtschaftlicher Sicht die hohe Kaution nicht aufbringen können.
• Der Verwaltungsaufwand rund um die Mietkaution ist ein Kostentreiber, den der Vermieter in der Regel vermeiden möchte. Mit einer Mietkautionsbürgschaft entfallen Kosten und Aufwand für Bonitätsprüfungen, Kautionskontoführung, Versteuern der Zinsen usw.
• Bei der Prüfung eines jeden Antrags zur Bürgschaftsübernahme wird die Bonität des Mieters geprüft. Mit der Mietkautionsversicherung hat der Vermieter also auch einen gratis Bonitätsnachweis seiner neuen Mieter und fühlt sich bedeutend sicherer.

1. Den Antrag Mietkautionsbürgschaft für Gewerberaummietverhältnisse online ausfüllen.
2. Nach Absenden des Online-Antrags erhalten Sie eine Bestätigungs-E-Mail der R+V Versicherung. Diese E-Mail enthält einen Link, mit dem Sie den Antrag finalisieren können. Bitte beachten Sie, dass das Gewerbe zum Zeitpunkt der Antragsstellung bereits angemeldet und bei der Creditreform gelistet sein muss.
3. Nach erfolgreicher Prüfung senden wir Ihnen innerhalb weniger Tage die Bürgschaftsurkunde zu. Diese können Sie dann sofort als Mietsicherheit Ihrem Vermieter übergeben.

Die Vorschriften und Fristen bei der Kündigung einer Mietbürgschaft sind bei den verschiedenen Anbietern sehr unterschiedlich. Haben Sie Ihre Mietkautionsbürgschaft bei kauionsfrei.de abgeschlossen, sind Kündigung und Übergabe der Bürgschaftsurkunde in einfachen 4 Schritten erledigt:

1. Kündigungsformular ausfüllen und versenden
2. Frankierten Rückumschlag von kautionsfrei.de erhalten
3. Die Bürgschaftsurkunde im Original zusammen mit einem unterzeichneten Kündigungsschreiben postalisch im Rückumschlag einsenden an plusForta GmbH, 2, 40217 Düsseldorf. Natürlich können Sie auch einen eigenen Umschlag ausreichend frankieren und einsenden.
4. Empfangsbestätigung erhalten Bei der Mietkautionsbürgschaft für Gewerberäume von kautionsfrei.de gibt es eine Vertragslaufzeit von einem Jahr und eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Als Kündigungszeitpunkt gilt das Datum des Posteingangsstempels. Die von Ihnen bereits gezahlte Gebühr wird von uns dann auf den Tag genau abgerechnet und anteilig zurückerstattet.

Wichtiger Hinweis: Gewerbliche Bürgschaftsurkunden, die ab Frühjahr 2015 ausgestellt wurden, verfügen über ein Unterschriftsfeld auf der Rückseite. Das muss vom Vermieter unterschrieben sein, damit die Bürgschaftsurkunde als freigegeben gilt. Das bedeutet: Eine Bürgschaft mit Unterschriftsfeld auf der Urkunde gilt nur dann als rechtskräftigt gekündigt, wenn diese unterschrieben bei uns eintrifft.

• Sie sprechen mit Ihrem Vermieter über diese Möglichkeit und bitten um sein Einverständnis. Die zahlreichen Vorteile der Mietkautionsbürgschaft für Vermieter werden ihn sicher überzeugen.
• Dann beantragen Sie hier die gewerbliche Kautionsbürgschaft und übergeben Sie dem Vermieter die Bürgschaftsurkunde.

• Nach der Bewilligung des Bürgschaftsantrages übernimmt die R+V Versicherung dann die Mietkautionsbürgschaft für Sie und Sie erhalten Ihre Barkaution zurück und konzentrieren sich ganz auf das Wesentliche – Ihr Geschäft!
• Beim Auszug schicken Sie einfach die Bürgschaftsurkunde, die Sie von Ihrem Vermieter unterschrieben zurückerhalten haben, im Original zusammen mit einem unterzeichneten Kündigungsschreiben an uns zurück. Lesen Sie dafür auch unsere Hinweise zur Kündigung der Gewerbe-Mietkautionsbürgschaft.

Bei einer Barzahlung muss der Vermieter die gewerbliche Mietkaution nach einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist an Sie zurückerstatten. Wann genau das passiert, entscheidet wie so oft der Einzelfall. Die Rechtsprechung räumt ihm Fristen zwischen 3 und 6 Monaten mit Tendenz zu 6 Monaten ein.[OLG Hamm NJW-RR 1992, 1036], doch im Gesetz festgeschriebene Abrechnungsfristen gibt es nicht. Allerdings wird in Deutschland gemäß Urteil des OLG Düsseldorf ZMR 1992, 191 In bestimmten Einzelfällen darf der Vermieter Teile der Kaution sogar noch länger einbehalten.

• Der Vermieter hat die Wahl, ob er zur Miete auch die darauf anfallende Umsatzsteuer gezahlt bekommen möchte oder nicht. Falls er das möchte, sprechen wir von der sogenannten Umsatzsteueroption. Diese muss im Mietvertrag festgehalten und die Umsatzsteuer extra ausgewiesen sein.
• Für umsatzsteuerliche Zwecke wird dabei der Mietvertrag als Rechnung anerkannt, ggf. in Verbindung mit Zahlungsbelegen für die jeweiligen Leistungsabschnitte.
• Der Mietvertrag muss alle Rechnungspflichtangaben des 14 Abs. 4 UStG enthalten.

• Die vollständigen Namen und Anschriften des Mieters (Unternehmen) und des Vermieters
• Die Steuernummern oder Umsatzsteueridentifikationsnummern.
• Das Ausstellungsdatum
• Die fortlaufende Rechnungsnummer (bei Verträgen über Dauerleistungen muss nur bei Neuabschluss eine fortlaufende Nummer vergeben werden und auch nur einmal pro Vertrag)
• Die Art und der Umfang der Leistung
• Der Zeitpunkt der Leistung
• Ein nach Steuersätzen und -befreiungen aufgeschlüsseltes Entgelt
• Die im Voraus vereinbarten Minderungen des Entgelts
• Das Entgelt und der hierauf entfallende Steuerbetrag

• Die Mietkaution ist von Hause aus grundsätzlich umsatzsteuerfrei, da sie eine treuhänderische Sicherheitsleistung darstellt und keinen Umsatz.
• Allerdings wird die Gewerbe-Mietkaution frei verhandelt und unterliegt nicht den Beschränkungen des Wohnungsmietrechts.
• Wenn sich der Vermieter für eine Mietzahlung mit Umsatzsteuer entschieden hat, kann er sie auch für die Mietkaution fordern. Gesetzlich spricht nichts gegen diese Forderung, aber sie ist eben keine Steuer, sondern lediglich eine Erhöhung der Mietkautionssumme.