Mietrecht & Kaution - Zusammenhänge, Rechte und Hinweise

Letzte Aktualisierung: 13.11.2017

 

Mietkaution im Mietrecht – Die wichtigsten Vorschriften

Einleitung - Das Mietrecht und die Kaution.

 

  • Die Vorschriften zur Mietkaution sind im Mietrecht des BGB geregelt. Die Mietkaution dient der Absicherung des Vermieters für Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Das bedeutet: Wenn nach Ende des Mietverhältnisses noch Mietrückstände bestehen, der Mieter vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht erledigt hat oder es noch offene Nebenkostenabrechnungen gibt, kann der Vermieter diese Forderungen mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen.
  • Der Vermieter kann eine Mietkaution nur verlangen, wenn diese im Mietvertrag vereinbart wurde. Es gibt kein Gesetz, welches das Hinterlegen einer Mietkaution vorschreibt.
  • Ist der Mietvertrag ohne Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution geschlossen worden, kann der Vermieter ohne Einverständnis des Mieters nachträglich keine Mietkaution verlangen.
  • Die Regelungen des 551 BGB legen zum Schutz des Mieters fest, dass eine Kaution nicht höher sein darf als drei Monatsnettokaltmieten und dass sie in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden kann.
  • Die Rückzahlung der Kaution bzw. die Einbehaltung bei berechtigten Forderungen darf erst nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen.

TIPP:

Weit verbreitet ist die Annahme, man könne die Mietkaution zum Ende des Mietverhältnisses einfach „abwohnen“, d.h. man könne die Mietzahlung einstellen und der Vermieter könne sich für die letzten Mietzahlungen von der Kaution bedienen. Ganz falsch. Die Mietkaution ist keine „hohe Kante“, womit bei Bedarf selbstständig etwas aufgerechnet werden kann. Das verstößt gegen das Mietrecht und kann hohe Kosten für den Mieter nach sich ziehen, wenn der Vermieter vor Gericht geht.

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Mietkaution: Was muss ich in der Praxis rechtlich beachten?

Die Kaution - Was muss ich grundsätzlich beachten?

 

Diese Merkmale der Mietkaution sollten Sie als Mieter kennen, um die für Sie passende Mietsicherheit auszuwählen:

  • Die Mietkaution darf maximal 3 Nettokaltmieten betragen. Klauseln mit höheren Kautionsforderungen sind unwirksam und die zu viel gezahlte Kaution kann zurückgefordert werden.
  • Allerdings steht es den Mietparteien auch frei, eine Mietkaution zu vereinbaren, die geringer als die höchst zulässigen drei Nettokaltmieten ist.
  • Weigert sich der Vermieter, auf die Ratenzahlung einzugehen oder übergibt er die Schlüssel für die Mietwohnung nicht nach Zahlung der ersten Rate an den neuen Mieter, kann das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr.1 fristlos gekündigt werden.
  • Bei einer Mieterhöhung kann keine Erhöhung der Mietkaution verlangt werden.
  • Die am häufigsten genutzte Mietsicherheit ist in Deutschland nach wie vor die Barkaution, obwohl es inzwischen bessere und sicherere Alternativen gibt.
  • Es ist gesetzlich geregelt, dass die Barkaution insolvenzfest und getrennt vom Privatvermögen des Vermieters anzulegen ist 551 BGB, Absatz 3 – beispielsweise bei einer Bank oder bei einer Sparkasse.
  • Als Mieter haben Sie einen Anspruch auf den Nachweis der rechtmäßigen Anlage der Mietkaution (BGH WuM 2008, 149). Sie dürfen laut Gesetz (BGH WuM 2010, 752) sogar die Zahlung der Miete solange zurückhalten, bis der Vermieter Ihrem Verlangen nachkommt. Allerdings müssen, sobald der Vermieter den Forderungen nachkommt, die Rückstände sofort beglichen werden.
  • Der Grund für die Vorschriften zur Anlage der Mietkaution ist einleuchtend: Der Vermieter soll das Geld nicht einfach in die eigene Tasche stecken können. Auch wenn er in die Insolvenz geraten würde, wäre die Kaution so für den Mieter immer noch sicher.
  • Die Mietkaution muss auf einem Kautionskonto verzinst angelegt werden.
  • Stellt sich heraus, dass der Vermieter die Mietkaution des Mieters nicht rechtmäßig angelegt hat, steht dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz des ihm daraus entstandenen Schadens zu. Hat der Vermieter es beispielsweise versäumt, die Mietkaution zinsbringend anzulegen, kann der Mieter vom Vermieter den Ersatz des ihm entgangenen Zinsertrages verlangen. Dabei wird der Zinsschaden rückwirkend auf den Zeitraum der Nichtanlage des Kautionsbetrages berechnet.
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Der Vermieter will die Mietkaution einbehalten: Was muss ich wissen?

Wie wird die Kaution im Forderungsfall verwendet?

 

  • Sollten Sie in Zahlungsverzug mit der Miete kommen, darf der Vermieter nicht die Kaution verwenden, um diesen Zahlungsrückstand auszugleichen. Vielmehr kann er auf die Zahlung der offenen Forderung bestehen, denn vor Beendigung des Mietverhältnisses darf sich der Vermieter rechtlich nur dann aus der Kaution bedienen, wenn seine Forderung rechtskräftig festgestellt, unstrittig oder offensichtlich begründet ist. Ob das im konkreten Fall zutrifft, sollte ein Rechtsbeistand beurteilen.
  • Der Vermieter ist beispielsweise dazu berechtigt, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters in erheblichem Maße verschlechtert haben. Zu den Urteilen des LG Halle NZM 2008, 685 und LG Mannheim WuM 96, 269.
  • Greift der Vermieter jedoch in einem strittigen Fall auf die hinterlegte Mietsicherheit zu (beispielsweise bei einer berechtigten Mietminderung), kann er per Gerichtsbeschluss dazu gezwungen werden, die Summe wieder auf das Kautionskonto einzuzahlen. Das gilt auch für ein verpfändetes Sparbuch. Bei einem unberechtigten Zugriff auf die Kaution können Sie als Mieter vor Gericht eine „einstweilige Verfügung“ erstreiten.
  • Ist der Zugriff des Vermieters jedoch berechtigt, so kann er von Ihnen wiederum die Auffüllung der Mietkaution verlangen.

Mietkaution und Rückzahlung: Welche Rechte gelten?

Was muss ich bei der Rückzahlung der Kaution beachten?

 

  • Nach der Rückgabe der Mietsache (Wohnung), und zwar grundsätzlich erst danach, können Sie die Rückzahlung der Mietkaution sowie der erwirtschafteten Zinsgewinne einfordern. Der Vermieter muss Ihnen das in voller Höhe gewähren.
  • Es sei denn, er erhebt Ansprüche aus fehlenden Mietzahlungen, nicht ausgeglichenen Nebenkostenabrechnungen oder nicht erledigten, vereinbarten Reparaturen. Ist dies der Fall, so kann er die erforderlichen Kosten von der Kautionssumme abziehen bzw. die komplette Mietkaution einbehalten und diese dann mit Ihnen abrechnen.

TIPP:

Der Mieter ist nicht berechtigt, seinen Anspruch auf eine Rückzahlung der Mietkaution gegen die Mietforderungen des Vermieters aufzurechnen (BGH WuM 1972, 57). Das heißt mit anderen Worten: Wer meint, dass er zum Ende des Mietverhältnisses die Kaution einfach „abwohnen“ darf, begeht einen großen Fehler und kann dafür vom Vermieter vor Gericht zur Verantwortung gezogen werden.

Dem Vermieter steht nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Zeit zur Prüfung etwaiger Ansprüche zu. Was hierbei unter „angemessen“ zu verstehen ist, steht leider in keinem Gesetzestext und wird auch von den Gerichten verschieden ausgelegt.

Die Urteile schwanken zwischen zwei bis sechs Monaten und mehr. Hier einige Beispiele: Das Oberlandesgericht Karlsruhe hält einen 6-monatigen Zeitraum für angemessen (OLG Karlsruhe WuM 1987, 156). Auch das Oberlandesgericht Celle folgt dieser Auffassung (OLG Celle WuM 1986, 61). Das Landgericht Köln empfindet einen Zeitraum von 3 Monaten für angemessen (LG Köln WuM 1984, 109) und im Amtsgericht Dortmund ist man der Auffassung, dass ein Zeitraum von 2 Monaten ausreichend sei. (< a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%2081,%20235">AG Dortmund WuM 1981, 235)

Nach überwiegender Meinung der Rechtsprechung ist eine sechsmonatige Zurückbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter angemessen. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes hängt die Dauer der „Überlegungsfrist“, die dem Vermieter zusteht, immer vom Einzelfall ab. Daher kann sich auch eine Zeit von über sechs Monaten und bis zu einem Jahr ergeben.

TIPP:

Zahlt der Vermieter die Mietkaution ohne Vorbehalt zurück, kann er im Nachhinein keine Ansprüche mehr wegen erkennbarer Mängel oder Beschädigungen geltend machen (OLG München NJW-RR 1990, 20).

Doch nicht nur die Vermieter sind in der Pflicht. Auch Mieter können dazu beitragen, dass sie ihre Kaution samt Zinsen möglichst zügig ausgezahlt bekommen.

  • Hierfür sollten sie offene Miet- oder Nebenkostenzahlungen sowie eventuelle Rückstände so schnell es geht ausgleichen.
  • Die Wohnung muss in vertragsgemäßem Zustand übergeben werden. Vereinbaren Sie hierfür mit dem Vermieter oder Verwalter einen verbindlichen Termin zur Wohnungsübergabe.
  • Ganz wichtig ist die Anfertigung eines Übergabeprotokolls bei der Wohnungsübergabe beim Einzug und Auszug. So stehen Sie im Streitfall auf der sicheren Seite. Wenn bei der gemeinsamen Begehung der Wohnung keine Mängel festgestellt werden und dies im Protokoll so festgehalten ist, sollten Sie bald mit der Auszahlung Ihrer Mietkaution rechnen können. Eine kostenlose Vorlage des Wohnungsübergabeprotokolls zum Downloaden finden Sie hier.

TIPP:

Das alles ist Ihnen zu kompliziert und Sie haben keine Lust auf Streitigkeiten mit Ihrem Vermieter? Hinterlegen Sie doch statt der Barkaution einfach eine Bürgschaftsurkunde. So können Sie das Geld für die Mietkaution behalten und müssen sich keine Gedanken über das korrekte Anlegen, den Verlust oder die Rückzahlung machen. Ihr Vermieter ist mit einer Mietkautionsbürgschaft genauso abgesichert wie mit der Barkaution. Und so funktioniert die Mietkautionsbürgschaft.

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Katharina Abejón Pérez