Wie funktioniert die Rückzahlung der Mietkaution?

Ob Job, Liebe oder andere Umstände  – Irgendwann endet jedes Mietverhältnis und man möchte ausziehen. Jetzt haben Sie als Mieter selbstverständlich Anspruch, die beim Vermieter hinterlegte Mietkaution zusammen mit den Zinsen zurückzuerhalten. Dazu ist Ihr Vermieter verpflichtet. Sofern Sie keine Mietschulden haben, der Wohnraum im vereinbarten Zustand übergeben wurde und es auch sonst keine Unstimmigkeiten gibt, steht dem nichts im Wege.

Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt also:

TIPP: Wir empfehlen Ihnen, beim Übergabetermin (sowohl beim Einzug, als auch beim Auszug) ein Wohnungsübergabeprotokoll zu nutzen. Sie vermeiden dadurch möglichen späteren Streit. Wichtig ist, dass es von Ihnen und dem Vermieter unterschrieben wird.

Nun kommt es allerdings selten vor, dass die Rückzahlung der Kaution schnell nach dem Mietvertragsende erfolgt. Das hat Gründe: Weniger eine Verzögerungslist des Vermieters, sondern ganz objektive. Dem Vermieter steht eine "angemessene Frist" zu, um genau zu prüfen, ob und welche Ansprüche Ihnen gegenüber möglicherweise noch bestehen. Dabei handelt es sich häufig um:

Das Geld für die Mietkaution kann also in der Praxis gut und gerne bis zu einem halben Jahr oder auch darüber hinaus auf sich warten lassen. Je nach Einzelfall darf der Vermieter die Mietkaution anteilig sogar noch länger behalten. Das sind Löcher im Budget, die weh tun können.

 

TIPP: Die "alte" Mietkaution noch nicht zurück und trotzdem müssen Sie schon die "neue" Mietkaution zahlen? Eine große finanzielle Doppelbelastung! Kluge Mieter nutzen die Mietkautionsbürgschaft und sparen sich das Geld für die Mietkaution der neuen Wohnung.

Jetzt mehr über die Mietkautionsbürgschaft erfahren

Und wie ist die Rückzahlung bei der Mietkautionsbürgschaft geregelt?

Bis 2001 konnte man die Mietkaution nur bar oder per Banküberweisung zahlen. Heute stehen dem Mieter auch andere Möglichkeiten zur Verfügung (§ 551 BGB). Zum Beispiel auch die von kautionsfrei.de angebotene Mietkautionsbürgschaft. Was Sie davon haben? Sie können das Geld für die Barkaution behalten und selbst entscheiden, wofür sie es gern ausgeben möchten. Außerdem brauchen Sie nie wieder die Tage zählen, bis der Vermieter Ihnen die Mietkaution zurückzahlt. Natürlich müssen sich Mieter und Vermieter in der Wahl der Kautionsform einig sein bzw. der Vermieter darf bestimmen, welche Art der Mietsicherheit er gern haben möchte. Das ist kein Problem, denn die Mietkautionsbürgschaft hält auch zahlreiche Vermieter-Vorteile bereit.

Die Kündigung der Bürgschaft ist weitaus unkomplizierter als die Rückzahlung der Barkaution. Hier muss kein Geld zurückgezahlt und Abrechnungen erstellt werden. Sie senden als Mieter lediglich die vom Vermieter unterschriebene Bürgschaftsurkunde an den Bürgschaftsgeber zurück und alles wird unkompliziert abgewickelt. Der Bürgschaftsgeber ist bei kautionsfrei.de die R+V Versicherung. Dauert die Kautionsrückzahlung durch ihren alten Vermieter länger, muss Sie das nicht interessieren, denn Sie müssen ja nicht auf Ihr Geld warten.


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Wie und wann kann ich den Vermieter zur Rückzahlung der Mietkaution auffordern?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses möchten Sie schnell Ihre Mietkaution zurückerhalten. Das wundert niemanden, denn mit dem Einzug in eine neue Wohnung entstehen meist Ausgaben, die den Kontostand belasten.

Die Zahlung der Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung für Ihren Vermieter. Das heißt, entstehen voraussichtlich noch Forderungen an Sie, kann er die Kaution einbehalten. Forderungen entstehen, wenn der Vermieter beispielsweise noch Schäden in der Wohnung entdeckt oder Nachbesserungen bei der Renovierung nötig sind. Ein anderer Grund ist häufig, dass noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind, die Abrechnung selbst dem Vermieter aber noch nicht vorliegt. Die von Ihnen gezahlte Mietkaution sichert den Vermieter gegen mögliche finanzielle Schäden ab, wenn diese Forderungen nicht beglichen werden. Wenn der Sicherungsgrund entfällt, d.h. alle Forderungen beglichen sind, ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution zurückzuzahlen.

Für den Zeitpunkt der Rückzahlung gibt es leider keine einheitlichen Gesetze oder Regelungen. Sie hängt immer vom konkreten Fall ab. In der Praxis dauert die Rückzahlung meist zwischen drei und sechs Monate. Laut AG Potsdam (Urteil v. 28.01.2010, Az.: 26 C 315/09) kann der Vermieter die Kaution über sechs Monate einbehalten. Ist die Betriebskostenabrechnung nach einem Jahr noch nicht erfolgt, darf der Vermieter die Kaution sogar noch länger behalten. Jedoch nicht den gesamten Betrag: Die Summe sollte nicht höher als drei bis vier monatliche Betriebskostenvorauszahlungen sein.

TIPP: Wie hoch diese Vorauszahlungen waren, finden Sie gut aufgeschlüsselt, in Ihrem Mietvertrag.

Was bedeutet das konkret für die Rückforderung?

Sind mindestens drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses vergangen, können Sie zumindest einen Teil Ihrer Kaution schriftlich vom alten Vermieter zurückzufordern. Eine Vorlage für das Schreiben an Ihren Vermieter haben wir schon für Sie vorbereitet: Vorlage Rückforderung Mietkaution (pdf).

Ist der Mieter der Ansicht, dass die Forderungen des Vermieter nicht rechtens sind und weigert sich dieser  trotz Rückforderung  die Mietkaution zurückzuzahlen, so bleibt ihm nur, den Vermieter zu verklagen.

Das ist Ihnen zu viel Stress und Unsicherheit? Es gibt eine Alternative

Sie wollen sich nicht mehr mit Ihren Vermietern um die Rückzahlung der Mietkaution streiten und nie wieder hilflos auf die Auszahlung warten? Dann nutzen Sie doch alternative Mietsicherheiten – wie eine Mietkautionsbürgschaft. Der Vermieter ist genauso abgesichert wie mit der herkömmlichen Barkaution und Sie könnnen das Geld für die Mietkaution behalten.

Rückzahlung der Mietkautionschon vor dem Auszug? Auch das ist möglich.

Ihnen mag beim Lesen folgender Gedanke gekommen sein: „Das ist mir alles zu unsicher und zu stressig, aber jetzt habe ich bereits eine Barkaution hinterlegt." Oder: "Ich habe bereits eine Barkaution gezahlt, aber ich brauche das Geld dringend!" Kann ich die Barkaution vor Ende des Mietverhältnisses zurückbekommen?

Können Sie! Denn welche Art der Mietsicherheit beim Vermieter hinterlegt wird, ist egal. Sie könnten also die bereits hinterlegte Barkaution durch eine Bürgschaft ersetzen. Voraussetzung ist, dass Ihr Vermieter einverstanden ist.

TIPP: Manche Vermieter kennen die Vorzüge einer Bürgschaft noch nicht genau. Eine große Hilfe kann Ihnen hierbei unser Informationsblatt für den Vermieter sein.


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Vorlage Aufforderung zur Rückzahlung der Mietkaution (pdf) ➤ 

Vorteilsübersicht Mietbürgschaft für Vermieter (pdf) ➤ 

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Wie lange und mit welcher Begründung darf der Vermieter die Kaution zurückhalten?

Wie die Fristen zur Rückzahlung geregelt sind.

Die Frage, wie lange sich ein Vermieter Zeit lassen darf, bis er Ihnen die Mietkaution zurückzahlt, kann leider nicht so präzise beantwortet werden, wie wir alle das gerne hätten. Die Gerichte beziehen in diesem Punkt keine einheitliche Stellung. 

Fakt ist: Der Vermieter ist zur Abrechnung der Kaution verpflichtet, allerdings wird ihm eine „angemessene Überlegungsfrist“ zugestanden. In dieser Zeit prüft er, ob Sie als Mieter möglicherweise Schäden in der Wohnung verursacht haben, die auf den ersten Blick bei der Wohnungsabnahme nicht sofort zu sehen waren, für die Sie aber trotzdem haftbar sind. Der Vermieter kontrolliert auch, ob vereinbarte Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Zum Zeitpunkt Ihres Auszugs liegt außerdem selten eine bis ins letzte Detail durchgerechnete Nebenkostenabrechnung vor. Das kann schon daran liegen, dass der Vermieter die dafür notwendigen Rechnungen der Stadtwerke noch nicht auf dem Tisch hat. Bis zur endgültigen Klärung kann also viel Zeit ins Land ziehen, in der Ihr „alter“ Vermieter zumindest einen Teil der Mietkaution einbehalten darf.

Wie lange sich der Vermieter Zeit lassen kann, ist immer vom Einzelfall abhängig, normalerweise sind es jedoch drei bis sechs Monate. Danach verjähren die Ansprüche, wenn der Vermieter sie nicht geltend macht. Dann muss er die Mietkaution auszahlen (§ 548 BGB). Die Frist, die dem Vermieter zusteht, kann sich im Einzelfall aber auch bis auf ein ganzes Jahr ausdehnen. Ist in dieser Zeit die Betriebskostenabrechnung noch nicht erfolgt, steht es dem Vermieter frei, einen Teilbetrag zurückzuhalten, der voraussichtlich nötig sein wird, um die entstehenden Kosten zu begleichen (BGH, Az: VIII ZR 71/05).

Ist nach zwölf Monaten noch kein Geld auf Ihrem Konto, sollten Sie aktiv werden und vor Gericht klagen. Damit haben Sie auch gute Aussichten, denn es dürfte dem Vermieter dann schon sehr schwerfallen, seine Säumigkeit zu begründen.

Vorsicht! Bleiben Sie bitte aktiv: Sie sollten in Ihrem eigenen Interesse nicht einfach abwarten, bis der Vermieter sich eines schönen Tages seinen Pflichten nachzukommt, denn es gibt eine 3-jährige Verjährungsfrist für Ihren Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution. Ist die Frist verstrichen, ohne dass Sie nachweislich etwas dagegen unternommen haben, ist Ihr Geld weg, auch wenn Sie sich nichts haben zuschulden kommen lassen.

Macht der Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend, so müssen diese in einer für den Mieter geordneten und nachvollziehbaren Aufstellung erfolgen. Zudem müssen die behaupteten Ansprüche auch mit belastbaren Gründen und Kosten begründet werden. 

TIPP: Durch eine Gesetzesänderung sind viele Renovierungsklauseln in alten Mietverträgen unwirksam. Viele Mieter renovieren daher, obwohl sie es nicht müssten oder erhalten ihre Mietkaution fälschlicherweise nicht zurück. Der MieterEngel hat sich auf die Prüfung dieser "Renovierungsklausel" spezialisiert und bietet in Kooperation mit uns eine kostenlose Erstberatung an.

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Natürlich wollen Sie Ihre Kaution so schnell es geht wieder zur Verfügung haben, aber Ihr alter Vermieter lässt sich Zeit. Der Umzug war nicht billig und für Ihr neues Heim brauchen Sie neue Möbel. Das geht ins Geld, denn auch Ihr neuer Vermieter verlangt eine Mietkaution.

TIPP: Mit der R+V Mietkautionsbürgschaft von kautionsfrei.de sind Sie auf der sicheren Seite. Da kein Bargeld fließt, fehlt es Ihnen nicht und kann Ihnen auch nicht weggenommen werden: Egal, wie lange der Vermieter die Kautionsabrechnung begründet oder unbegründet hinauszögert. So behalten Sie Ihr Geld für die Mietkaution.

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An wen wird die Mietkaution ausbezahlt?

Die Mietkaution wird an denjenigen ausgezahlt, der als Mieter im Mietvertrag steht und die Mietkaution gezahlt hat. Das kann bei einer Familie eines der beiden Elternteile sein oder auch beide. Je nachdem, wer Vertragspartner ist. An diese Person oder Personen wird die Kaution inkl. Zinsen ausgezahlt.

Bei einer Wohngemeinschaft ist es grundsätzlich nicht anders. In der Regel gibt es hier zwei Modelle: Wenn der „Hauptmieter“ die Mietkaution auf sich genommen hat, dann ist die Sache einfach. Dann erhält er das Geld. Sind alle Mitglieder der Wohngemeinschaft laut Mietvertrag gleichberechtigte Mieter, dann geht die Auszahlung zu gleichen Teilen an alle Beteiligten. Zieht jemand früher aus, verkompliziert das natürlich die Rückzahlung.

Nun kommt es aber auch vor, dass ein Dritter, nehmen wir einmal an, es waren Opa oder Großtante, etwas Gutes tun wollte und damals die Mietkaution ausgelegt hat. Dann stehen natürlich Opa oder Großtante das Geld zu. Sollten sie zwischenzeitlich verstorben sein, so ist der rechtmäßige Erbe nach Vorlage der entsprechenden Dokumente berechtigt, die Rückzahlung nebst Zinsen in Empfang zu nehmen.

Diese Auszahlungsmodalitäten sind bei der herkömmlichen Bezahlung der Mietkaution in bar oft kompliziert  besonders bei Untermietverhältnissen oder gleichberechtigen Mietverhältnissen mehrerer Personen. Mit einer Mietkautionsbürgschaft, auch Mietkautionsversicherung genannt, ist es weitaus unkomplizierter, denn die Mietsicherheit wird bargeldlos per Bürgschaftsurkunde geregelt.

Wer übernimmt bei einer Insolvenz oder im Todesfall des Vermieters die Rückzahlung der Mietkaution?

Verfahren zur Rückzahlung der Mietkaution im Insolvenzfall des Vermieters.

Auch Vermieter können aus den verschiedensten Gründen Insolvenz beantragen, also zahlungsunfähig sein. Ihr Geld ist sicher und nicht pfändbar, wenn der Vermieter sich an die gesetzliche Auflage gemäß § 551 Abs. 3 gehalten hat und Ihre Barkaution auf ein extra dafür eingerichtetes Bankkonto eingezahlt wurde. Denn ist der Geldbetrag erst einmal auf einem Kautionskonto, kann der Vermieter Ihr Geld auch nicht auf ein Privatkonto überweisen, ohne dass Sie dem zustimmen.

Problematisch wird es, wenn der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist und die Kaution auf einem seiner privaten Konten lag. Dann hat er zwar das Gesetz missachtet und wird dafür auch schuldig gesprochen, aber Ihr Geld ist Teil der Insolvenzmasse und somit in Gefahr.

TIPP: Sollte Ihnen bekannt sein, dass die Mietkaution nicht insolvenzsicher vom Privatvermögen des Vermieters getrennt angelegt wurde, sollten Sie das vor Gericht einklagen.

Zwar haben Sie die Möglichkeit, beim Insolvenzgericht nun Ihren Anspruch geltend zu machen, aber rechnen Sie nicht damit, den Betrag in voller Höhe zurückzuerhalten. Im besten Falle ist der Insolvenzverwalter in der Lage, Ihnen einen Teil der Summe auszubezahlen, auf die auch alle anderen Gläubiger ein Anrecht haben. Das kann entweder sehr wenig sein und im schlimmsten Fall gehen Sie sogar leer aus.

TIPP: Wenn Sie Ihre Mietkaution in Form einer Mietbürgschaft eingebracht haben, brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen. In diesem Fall fließt kein Bargeld, sondern der Vermieter erhält eine Bürgschaftsurkunde. Ihr Geld bleibt somit bei Ihnen.

Verfahren zur Rückzahlung der Mietkaution im Todesfall des Vermieters.

Der Tod Ihres Vermieters ist kein Grund zur Sorge. Ob nun per Testament oder Gesetz, es wird in jedem Fall einen Rechtsnachfolger geben, der die Kautionskonten erbt. Auch die Erben können Ihre Mietkaution nicht zweckentfremdet nutzen.

Da der Mietvertrag auch unter Ihrem neuen Vermieter, also dem Erben, weiter gültig ist, gibt es keinen Grund, sich die Kaution auszahlen zu lassen. Sie wollen ja schließlich weiter in Ihrer Wohnung bleiben.

TIPP: Manche Dinge brauchen etwas Zeit. Falls Sie noch nicht informiert wurden, wer Ihr neuer Vermieter ist, können Sie sich auch an das Nachlassgericht Ihrer Stadt wenden. Man wird Ihnen dort Auskunft erteilen.

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Wer ist bei einem Eigentümerwechsel für meine Mietkaution zuständig?

Verfahren zur Rückzahlung der Mietkaution bei Eigentümerwechsel.

Bei einem Eigentümerwechsel muss die Mietkaution nicht ausgezahlt werden, denn mit dem Verkauf einer Immobilie übernimmt der Erwerber die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters. Der neue Eigentümer muss sich also darüm kümmern, dass der vorherige Vermieter Ihre Mietkaution an ihn überträgt. Wurde also eine Barkaution hinterlegt, so muss Ihnen bei Beendigung des Mietverhältnisses der neue Eigentümer das Geld mit Zins und Zinseszins zurückzahlen. Wenn er dazu nicht in der Lage ist, muss der vorherige Vermieter dafür sorgen, dass Sie die Summe zurückerhalten (§ 566a BGB).

Sie sollten trotzdem darauf achten, dass auch der neue Vermieter Ihre Mietkaution insolvenzfest und sicher anlegt. Darauf haben Sie ein Recht und das können Sie auch einklagen, ebenso wie die Auskunft, ob das Geld richtig angelegt ist.

TIPP: Manchmal sind Eigentümerwechsel auch eine gute Gelegenheit, die alte Barkaution durch eine Mietkautionsbürgschaft zu ersetzen. Der neue Eigentümer ist möglicherweise offener als der vorherige. Fragen Sie ihn doch einfach mal und zeigen Sie ihm unsere Vermietervorteile-Übersicht für die Mietbürgschaft.


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Vorteilsübersicht Mietbürgschaft für Vermieter (pdf) ➤ 

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Katharina Abejón Pérez

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