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Mietkaution anlegen – So geht’s richtig

Mietkaution, Mietrecht

Von Katharina Abejon-Perez | 09. Februar 2016

Mietkaution anlegen? Das sind die besten Möglichkeiten

Darüber Bescheid zu wissen, wie eine Mietkaution vom Gesetz her angelegt werden muss, ist bares Geld wert: Bei Verstoß gegen diese Regelungen kann der Mieter zivilrechtlich gegen den Vermieter vorgehen. Unter Umständen kann sogar der Strafbestand der Untreue nach §266 StGB vorliegen (siehe auch BGH, Beschluss vom 23.08.1995, NJW 1996, 65). Die gesetzlichen Vorschriften über die Mietkaution sind in §551 des BGB geregelt. Sie betreffen die Anlage und Verzinsungspflicht des Vermieters.

Mietkaution Glossar: Alles, was man zum Thema Mietkaution wissen muss, erfahren Sie auch in unserem ausführlichen Wissensverzeichnis: kautionsfrei.de/mietkaution

Mietkaution anlegen: Alles zum Mietkautionskonto & Mietkautionssparbuch

Die Mietkaution beträgt in Deutschland bis zu drei Nettokaltmieten. Beim Anlegen dieses Betrags gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Vermieter legt den Betrag auf einem Sparbuch bzw. Konto an, das auf seinen Namen lautet oder er gibt sein Einverständnis dafür, dass die Mietkaution auf den Namen des Mieters angelegt und das Sparbuch oder Konto dem Vermieter verpfändet wird.

Sparbuch oder Konto für die Mietkaution?

Bei vielen Banken wurde die Bezeichnung „Mietkautionskonto“ oder „Mietkautionssparbuch“ durch Produktnamen wie ‚plussparen-Mietkaution' (Norisbank) oder ‚Multizins-Mietkaution' (BBBank) ersetzt. Das Prinzip ist dasselbe. Alternativ bieten Banken auch Anlagemöglichkeiten wie Mietkautionsdepots oder Bausparverträge an. Unterschiedliche Banken und Anbieter, Konditionen und Angebote – Möglichkeiten gibt es viele.

Ratgeber Kautionskonto: Infos, Tests und Checklisten zum Thema Mietkaution auf dem Konto anlegen: kautionsfrei.de/kautionskonto

Das ist Gesetz: Die Mietkaution muss vom Privatvermögen getrennt angelegt werden

Die Mietkaution muss getrennt vom übrigen Vermögen des Mieters oder Vermieters angelegt werden (BGH WuM 2008, 149). So können Missbrauch und Verlust der Kaution bei eventueller Insolvenz des Vertragspartners vermieden werden. Bei einer Insolvenz des Vermieters wäre nämlich das Geld für den Mieter verloren.

Dass die Mietkaution getrennt vom Privatvermögen angelegt wurde, muss auch nachgewiesen werden können. Wenn der Nachweis verweigert wird, besteht die Möglichkeit, diesen einzuklagen. Der Mieter hat außerdem das Recht, die Zahlung der Mietkaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen. Er hat ein Zurückbehaltungsrecht, bis der Vermieter dieser Forderung nachkommt (BGH WuM 2010, 752).

Hat der Vermieter immer Zugriff auf die angelegte Mietkaution?

Der Vermieter muss vor dem Hintergrund des Sicherungszwecks Zugriff auf die Mietkaution haben. Wenn die Mietkaution auf seinen Namen angelegt ist, ist das gegeben. In der Praxis hat sich aber gezeigt, dass, wenn die Kaution auf den Namen des Mieters angelegt ist und der Vermieter Zugriff fordert, die Bank dies oft ablehnt. Begründung: Ihr Kunde – der Mieter – bestreite die Ansprüche. Viele Mieter lassen von der Bank einen Sperrvermerk ausführen, um einen ungerechtfertigten Zugriff des Vermieters auszuschließen. Aufgrund des Verstoßes gegen den Sicherungszweck der Mietkaution ist das nicht rechtens. Wenn der Vermieter aber auf die hinterlegte Mietkaution zugreifen möchte und dafür gegen das Kreditinstitut auf Auszahlung der Mietkautionssumme vorgehen muss, wird der Aufwand dadurch auch nicht geringer.

Anlagebedingungen: So wird die Mietkaution korrekt angelegt

Die Anlage der Mietkaution erfolgt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Aktuell liegt dieser in Deutschland i.d.R. unter 1 Prozent. Zinsgewinne, wenn auch aktuell verschwindend geringe, stehen dem Mieter zu und werden ihm am Ende des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution ausgezahlt. Ein Anspruch auf Auszahlung der Zinsen besteht während der Mietzeit nicht. Lohnenswert ist diese Anlage für den Mieter nicht gerade, denn die durchschnittliche Inflationsrate beträgt rund 0,5 Prozent. Effektiv verliert die Mietkaution auf vielen Konten sogar an Wert und wird durch die Inflation aufgezehrt. Über den Stand der Verzinsung muss der Vermieter dem Mieter Auskunft geben, wenn dieser das wünscht.

Erfahren Sie mehr über das Thema und lesen Sie den Fachartikel: „Wertverlust: Wer die Mietkaution bar bezahlt, verliert Geld!“

Sie wollen die Mietkaution anlegen: Das sind Aufwand und Kosten

Da jede Mietkaution getrennt von denen der anderen Mieter und vom Vermögen des Vermieters angelegt werden muss, beinhaltet die Anlage und Verwaltung jeder Mietkaution einen beträchtlichen Aufwand. Zinsertragsrechnungen müssen für jedes Mietkautionskonto extra durchgeführt werden. Die anfallenden Zinsen müssen zudem durch Zinsabschlag versteuert werden. Legt der Vermieter die Mietkaution auf seinen Namen an, muss er daher dem Mieter zusätzlich noch eine Steuerbescheinigung ausstellen. Der Mieter kann so die gezahlten Steuern auf seine Einkommenssteuererklärung anrechnen lassen.

Der Mieter zahlt die Bankgebühren für die angelegte Mietkaution? Irrtum

Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass der Mieter die Bankgebühren für das Mietkautionskonto zahlen muss. Das ist nicht korrekt. Für die Einrichtung und Führung von Konten verlangen Banken oft hohe Gebühren. Diese müssen jedoch vom Vermieter gezahlt werden. Zum Ende des Mietverhältnisses steht dem Mieter eine Kautionsabrechnung zu. Es empfiehlt sich, diese genau zu prüfen. Die Umlegung der Kosten muss ja nicht aus bösem Willen geschehen, auch Vermieter können sich einfach mal irren.

In der Abrechnung für die Kaution müssen folgende Kosten aufgeschlüsselt werden:

  • die erwirtschafteten Zinsen
  • die Kapitalertragssteuer
  • die Kirchensteuer
  • der Solidaritätszuschlag
  • mögliche Gegenforderungen des Vermieters

Bundesgerichtshof erklärt entsprechende Zusatzvereinbarung für unwirksam

Im verhandelten Falle hatte eine Mieterin ihre zu hinterlegende Mietkaution in Höhe von 1.400 Euro in Form eines Mietkautionskontos hinterlegt. Gleichzeitig wurde eine Zusatzvereinbarung bestimmt, laut der der Vermieter sich wegen möglicher Ansprüche auch während der Mietzeit von der Kaution bedienen konnte. In diesem Falle müsse der Mieter das Mietkautionskonto wieder entsprechend auffüllen.

Mietminderung des Mieters

Die Mieterin minderte ihre Miete und der Vermieter bediente sich entsprechend des Fehlbetrages an der hinterlegten Mietkaution. Die Mieterin war damit nicht einverstanden und verlangte eine Gutschrift des entnommenen Geldes sowie eine insolvenzfeste Anlage. Als der Vermieter der Aufforderung der Mieterin nicht nachkam, kam es zur Anklage seitens der Mieterin.

Wie entschied das Gericht?

Das Amtsgericht gab der Klage statt, die Berufung wurde vom Landgericht abgelehnt. Der Bundesgerichtshof ließ eine Revision zu, diese blieb aber ohne Erfolg. Es wurde entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, Geld während der laufenden Mietzeit aus dem Mietkautionskonto zu entnehmen. Die widerspricht laut Bundesgerichtshof §551 Abs. 3 BGB, in dem der Mietkaution ein Treuhandcharakter zugesprochen wird (Aktenzeichen BGH: VIII ZR 234/13). Folglich darf der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses die Mietkaution nicht aufgrund von strittigen Forderungen nutzen. Dies stärkt die Rechte der Mieter. Um einen entsprechenden Rechtsweg zu vermeiden, lohnt es sich, eine gebührenfreie Erstberatung für Mietrecht zu nutzen.

Wann ist die Mietkaution unantastbar?

Während des Mietverhältnisses ist die Mietkaution für den Vermieter also unantastbar. Weder Mietrückstände, noch Reparaturen oder Nebenkostenforderungen dürfen i.d.R. damit verrechnet werden. Ein unberechtigter Zugriff auf die Mietkaution kann mit einer einstweiligen Verfügung erwidert werden (u.a. AG Berlin-Lichtenberg MM 2004, 266).

Der Vermieter darf sich nur dann vor Mietvertragsende aus der hinterlegten Kaution bedienen, wenn seine Forderung rechtskräftig festgestellt, unstrittig oder offensichtlich begründet ist oder wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters erheblich verschlechtert haben (u.a. LG Halle NZM 2008, 685).

Ein Beispiel dafür wäre, wenn im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten ist, dass der Vermieter Forderungen aus einer Nebenkostenabrechnung während des laufenden Vertragsverhältnisses durch die Mietkaution ausgleichen darf (AZ VIII ZR 234/13). Wenn der Vermieter in einem strittigen Fall – z.B. bei einer Mietminderung – auf die Mietsicherheit zugreift, kann der Mieter ihn per Gerichtsbeschluss dazu zwingen, die Summe wieder auf das Mietkautionskonto oder das verpfändete Sparbuch zu zahlen.

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses werden von Vermieter und Mieter beim Auszug ggf. anfallende Kostenanteile für Schönheitsreparaturen oder sonstige offene Ersatzleistungen in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Dann darf der Vermieter zur Verrechnung dieser Reparaturen und Leistungen auf die hinterlegte Sicherheit – die Mietkaution – zugreifen.

Klingt kompliziert? Es gibt sehr gute Alternativen zur Barkaution:

Dem Vermieter steht eine sogenannte „Prüf- und Überlegungszeit“ zu. Viele Vermieter warten beispielsweise die letzte Nebenkostenabrechnung ab, um im Falle eventueller Nachzahlungen noch abgesichert zu sein. Der Zeitraum, der dem Vermieter hier zusteht, ist bei den Gerichten höchst umstritten und reicht von 2 Monaten (AG Dortmund WuM 81, 235) über drei Monate (LG Köln WuM 84, 109) bis hin zu sechs Monaten (OLG Karlsruhe WuM 87, 156; OLG Celle WuM 86, 61; AG Düsseldorf ZMR 2010, 122). Eine Stellungnahme des BHG hat keine weitere Klarheit gebracht. Nach dessen Auffassung hängt die dem Vermieter zustehende Dauer der Überlegungsfrist vom Einzelfall ab. Es könne sich auch eine Frist von mehr als 6 Monaten ergeben.

Um in dieser Prüfzeit keine finanziellen Engpässe hinnehmen zu müssen – denn oft muss man ja in der Umzugszeit bereits für die neue Wohnung eine Kaution hinterlegen, während man noch auf die der alten Wohnung wartet – ist die Mietkautionsbürgschaft eine praktische Alternative zur Barkaution.

Weder Mieter noch Vermieter müssen sich hier Gedanken um die Anlage von Bargeld, Zugriffsrechte, Zinssätze oder Steuerabrechnungen machen. Der Mieter erhält vom Bürgen eine Bürgschaftsurkunde und händigt diese dem Vermieter aus. Damit ist dieser abgesichert. Bei Mietausfällen, Reparaturen oder nicht gezahlten Nebenkosten tritt der Bürge ein. Mit dem Ende des Mietverhältnisses händigt der Vermieter dem Mieter die Urkunde wieder aus und der Mieter kündigt die Mietkautionsversicherung. Der Verwaltungsaufwand ist minimal.

Die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde ist während des laufenden Mietvertrags nicht möglich, es sei denn der Mieter entscheidet sich, doch eine Barkaution beim Vermieter zu hinterlegen. Dann bekommt er die Bürgschaftsurkunde wieder und kann damit seine Mietkautionsbürgschaft kündigen. Auch vom Anlage-Standpunkt zahlt sich die Mietkautionsbürgschaft aus. Statt bis zu drei Nettokaltmieten für gegen Null gehende Zinsen auf einem Konto brachliegen zu lassen, kann man das Geld gewinnbringender anlegen oder es für wichtige Anschaffungen oder Umzugsausgaben nutzen.

Von Katharina Abejon-Perez | 09. Februar 2016

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