Die Mietminderung ist ein wichtiges Instrument im Mietrecht, das sowohl Mietende als auch Vermietende kennen und verstehen sollten. Sie bietet die Möglichkeit, die monatliche Zahlung zu reduzieren, wenn Mängel in der Wohnung vorliegen. In diesem Artikel finden Sie alle wichtigen Informationen dazu.
Das Wichtigste vorweg: Die gesetzliche Grundlage
Laut der Erhaltungs- und Überlassungspflicht des Vermietenden (§§ 535 ff. BGB), muss der Vermietende die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand überlassen und während der Mietzeit erhalten. Treten Mängel auf, ist der Vermietende verpflichtet, diese zu beseitigen.
Dazu kommt das Anzeige- und Minderungsrecht des Mietenden (§ 536 c BGB). Dies besagt, dass der Mietende den Vermietenden schriftlich über bestehende Mängel informieren und zu Abhilfe auffordern muss. Ist dies getan, kann die Miete für die Zeit, in der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, automatisch reduziert werden.
Wie wird eine Mietminderung rechtssicher?
Um eine Mietminderung rechtssicher durchzuführen, müssen Mietende den Vermietenden unverzüglich über den Mangel informieren und ihm eine angemessene Frist (üblich sind 14 Tage) zur Beseitigung setzen. Dabei sollte der Mangel genau beschrieben sowie Fotos beigelegt werden. Erst wenn die Frist ohne Erfolg verstrichen ist, darf die Miete gemindert werden. Wichtig ist, dass der Mietende die Mietminderung nicht rückwirkend geltend machen kann, sondern erst ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermietende von dem Mangel Kenntnis erlangt.
Tipp: Eine Mietkautionsbürgschaft kann bei Mietschäden besonders nützlich sein. Sie bietet nicht nur finanzielle Flexibilität, sondern auch zusätzlichen Schutz. Im Falle von Streitigkeiten über die Schadensregulierung prüft die Versicherung zunächst, ob die Forderungen des Vermietenden berechtigt sind, bevor die Kaution ausgezahlt wird.
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Wie sollten Vermietende mit einer Mietminderung umgehen?
Vermietende sollten die Mängelanzeige des Mietenden ernst nehmen und umgehend handeln. Es ist ratsam, den gemeldeten Mangel sorgfältig zu überprüfen und, falls nötig, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um eine fundierte Beurteilung zu erhalten. Der Mangel sollte so schnell wie möglich behoben werden, um die Wohnqualität wiederherzustellen und weiteren Streitigkeiten vorzubeugen. Es ist zudem empfehlenswert, die gesamte Kommunikation mit dem Mietenden schriftlich zu dokumentieren, um Missverständnisse zu vermeiden.
In komplexeren Fällen kann es sinnvoll sein, rechtlichen Rat einzuholen, um die bestmögliche Vorgehensweise festzulegen. Vermietende sollten auch bereit sein, Kompromisse einzugehen und offen für Gespräche zu sein. Eine einvernehmliche Lösung mit dem Mietenden kann somit oft schneller und kostengünstiger erreicht werden als durch einen langwierigen und teuren Rechtsstreit.
Wie hoch darf eine Mietkürzung sein?
Es gibt keine festen Regeln zur Höhe der Mietminderung, da jeder Fall individuell beurteilt wird. Frühere Gerichtsurteile bieten jedoch Orientierungspunkte. Die Minderungsquote hängt vom Ausmaß des Schadens in der Wohnung ab. Grundsätzlich gilt: je schwerwiegender der Mangel, desto höher die Minderung.
Beispiele Höhe einer Mietminderung:
| Mängel | Urteil | Minderungsquote |
|---|---|---|
| Mäuse – in Stadtwohnung | AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 06.08.2001, Az.: 32 C 520/00 | 100 % |
| Heizungsausfall – im Winter | LG Berlin, Beschluss vom 18.08.2002, Az.: 67 T 70/02 | 75 % |
| Lärmbelästigung – zwei Gaststätten | LG Berlin, Urteil vom 05.08.2002, Az.: 67 S 342/01 | 40 % |
| Fahrstuhlausfall – 4. Etage | AG Charlottenburg, Urteil vom 15.12.1989, Az.: 2 C 484/89 | 10 % |
Wie wird die Mietminderung berechnet?
Die Höhe der Mietminderung wird in der Regel als prozentualer Anteil der Bruttomiete (inklusive Nebenkosten) berechnet. Dabei richtet sie sich nach dem Grad der Beeinträchtigung des Wohnwertes. In der Rechtsprechung gibt es zahlreiche Urteile, die Orientierung bieten. Typische Minderungsquoten reichen von 10 % bis 50 %, in extremen Fällen kann die Minderung sogar 100 % betragen.
Ein Beispiel: Es befinden sich Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer und Gerichtsurteile empfehlen eine Mietminderung von 15 %.
Somit gilt:
- die monatliche Bruttomiete beträgt 1.200 Euro (z. B. Kaltmiete = 900 Euro, Nebenkosten = 300 Euro)
- die Beeinträchtigung wird auf 15 % geschätzt, aufgrund erheblicher Feuchtigkeitsschäden
- die Mietminderung beträgt in diesem Fall 180 Euro.
Wann darf die Miete nicht gemindert werden?
Eine Mietminderung ist nicht in jedem Fall gerechtfertigt. Mietende dürfen die Miete nicht mindern, wenn sie den Mangel selbst verursacht haben oder es sich um einen unerheblichen Mangel handelt (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB). Auch wenn der Vermietende den Mangel sofort behebt und der Mietende dadurch keine nennenswerte Beeinträchtigung erfährt, besteht kein Recht auf eine Reduzierung der Miete. Des Weiteren entfällt das Recht, wenn der Mangel bei Einzug bekannt war und die Wohnung trotzdem angenommen wurde.
Zudem kann bei Zahlungsverzug das Recht auf Minderung vorübergehend ausgesetzt sein, bis die ausstehenden Beträge vollständig beglichen sind.
Beispiele sind:
- Ein Ausfall der Heizung infolge einer Stromschwankung
- Badezimmertüren, die leicht klemmt
- Haarrisse an der Zimmerdecke
- Gelegentliches Hundegebell
- Abgetretene Türschwellen
- Eine defekte Glühbirne im Hausflur
- Ein fehlender Waschmaschinenanschluss
Wie lange darf die Miete gekürzt werden?
Die Mietminderung bleibt bestehen, solange der Schaden nicht vollständig behoben ist. Sobald eine Besserung eintritt, kann die Miete schrittweise wieder angehoben werden. Sollte der Schaden nur teilweise oder in Etappen behoben werden, wird die Mietminderung entsprechend angepasst. Sie verringert sich mit jeder Verbesserung, bleibt jedoch bestehen, bis der Schaden vollständig behoben ist.
Gründe für eine Mietminderung
Mietende haben das Recht auf Mietminderung, wenn die Mietsache erhebliche Mängel aufweist, die den Wohnwert mindern. Zu den häufigsten Gründen für eine Mietminderung gehören:
Feuchtigkeit und Schimmel
Befindet sich Schimmel in der Wohnung, kann das die Gesundheit der Bewohnenden gefährden und stellt somit einen Mangel dar, der eine Mietminderung rechtfertigen kann. Wichtig dabei ist, dass der Mietende nachweisen kann, dass der Schimmel auf Baumängel, Wärmebrücken oder andere bauliche Ursachen und nicht durch eigenes Verhalten wie unzureichendes Lüften zurückzuführen ist.
Heizungsausfall
Eine funktionierende Heizung ist besonders in den Wintermonaten unerlässlich. Ein Heizungsausfall kann den Wohnkomfort enorm beeinträchtigen und somit eine Mietminderung rechtfertigen.
Lärmbelästigung
Lärm jeglicher Art kann ebenfalls großen Einfluss auf die Lebensqualität haben und eine Mietminderung mit sich tragen. Die Bewertung von Lärmbelästigung und die daraus resultierenden Rechte und Pflichten sind jedoch oft von den individuellen Umständen des Einzelfalls abhängig:
-
Kinderlärm: Kinderlärm ist grundsätzlich kein Mietmangel. In Wohngebieten mit vielen Familien ist der Lärm von Kindern nichts Ungewöhnliches und muss ertragen werden. Hier kommt es selten zu einer Minderung der Miete. Gerät die Lautstärke außer Kontrolle, gibt es Ausnahmen, diese treten jedoch eher selten ein.
-
Baulärm: Bei Baulärm können Mietminderungen besonders in Betracht gezogen werden, wenn die Mietenden nicht rechtzeitig informiert wurden oder die Arbeiten unerwartet lange andauern.
Wichtig: Existierte die Baustelle bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrages, besteht keine Möglichkeit eine Mietminderung zu veranlassen.
Wasserschäden
Eindringendes Wasser, das zu feuchten Wänden oder Decken führt und Schimmelbildung verursacht, stellt einen erheblichen Mangel dar, der eine Anpassung der Miete rechtfertigt.
Defekte oder fehlende Ausstattung
Funktionieren wichtige Bestandteile der Wohnung, wie Aufzüge, Sanitäranlagen oder elektrische Installationen, dauerhaft nicht, kann dies ebenfalls zu einer Minderung der Mietzahlungen führen.
Unzureichende Müllentsorgung
Mängel bei der Müllentsorgung, die zu unhygienischen oder gesundheitsgefährdenden Zuständen führen, können ebenfalls eine Mietminderung rechtfertigen.
Was bedeutet das Zurückbehaltungsrecht?
Das Zurückbehaltungsrecht ist ein effektives, aber weniger bekanntes Mittel für Mietende, um Druck auf Vermietende auszuüben. Es erlaubt, gemäß § 320 BGB, die Mietzahlung vorübergehend zurückzuhalten, bis der Vermietende seinen Pflichten, wie der Beseitigung von Mängeln, nachgekommen ist. Anders als bei einer Mietminderung, bei der die Miete dauerhaft reduziert wird, muss der einbehaltene Betrag nach Erfüllung der Verpflichtung nachgezahlt werden.
Doch Vorsicht: Eine ungerechtfertigte Anwendung des Zurückbehaltungsrechts kann zu Mietrückständen und im schlimmsten Fall zu einer fristlosen Kündigung führen. Daher ist es wichtig, diese Maßnahme sorgfältig abzuwägen, die Situation genau zu dokumentieren und bei Unsicherheit rechtlichen Rat einzuholen.
Was tun, wenn die Mietminderung nicht berechtigt ist?
Wenn Mietende eine Mietminderung ankündigen, sollten Vermietende zuerst die Situation gründlich prüfen. Es ist wichtig, die Wohnung zu inspizieren und festzustellen, ob die gemeldeten Mängel tatsächlich bestehen und die Nutzung beeinträchtigen. Dabei ist es hilfreich, alles gut zu dokumentieren und gegebenenfalls Fotos zu machen.
Falls die Mietminderung als unberechtigt angesehen wird, sollten Vermietende dies den Mietenden schriftlich mitteilen und klar die Gründe darlegen. Gleichzeitig sollte die vollständige Mietzahlung eingefordert und eine Frist zur Zahlung gesetzt werden, unter Hinweis auf mögliche rechtliche Schritte bei Nichtzahlung. Falls der Konflikt weiterhin besteht, ist es sinnvoll, rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, um die Situation korrekt zu klären.
Von | Letzte Aktualisierung: 27. August 2024