Mietrückstand - Was tun bei fristloser Kündigung?

Räumungsklage und Verlust der Mietkaution als schlimmste Folge von Mietrückstand

Mietrückstand führt schnell zur fristlosen Kündigung. Doch es gibt noch Auswege...

Die Einstellung der Mietzahlung bedeutet einen Mietrückstand und gleichzeitig einen Mietausfall für den Vermieter - und das kann schnell schlimme Folgen haben. Wenn zwei Monate in Folge die Miete nicht bezahlt wird, hat der Vermieter nämlich das Recht auf eine fristlose Kündigung mit anschließender Räumungsklage. Dem Mieter droht dann der Verlust der Wohnung, mit Stichtag stünde er buchstäblich auf der Straße. Auf eine Rückzahlung der Mietkaution kann dann natürlich auch nicht mehr gehofft werden, denn diese würde der Vermieter einbehalten, um die Mietschulden zu tilgen.

Keine Verrechnung der Mietschulden mit Mietkaution

Eine Verrechnung mit der hinterlegten Mietkaution zur Bezahlung der Miete ist während des laufenden Mietverhältnisses nicht gestattet (Az.: 415 C 31694/11). Im genannten Fall war ein Mieter von Oktober bis November seinen Mietzahlungen nicht nachgekommen. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Dieser zog nicht aus und weitere Mietzahlungen für Dezember und Januar blieben aus. Die Vermieterin war gezwungen, Räumungsklage zu erheben - ein Weg, der immer ein Vielfaches an Kosten verursacht, für Vermieter und Mieter. Im Vorfeld hatte der Mieter darum gebeten, die aufgelaufenen Mietrückstände mit der Kaution zu verrechnen. Die Richterin entschied: Der Vermieterin wird Recht gegeben - der Mietausfall bzw.Mietrückstand von zwei Monaten rechtfertige eine fristlose Kündigung. Da der Mieter zudem keinen Anspruch mehr auf die Rückzahlung der Kaution habe, könne er sie auch nicht gegen die Mietzinsforderungen aufrechnen.

Im Falle einer hinterlegten Mietkautionsbürgschaft ist die Verrechnung ebenfalls nicht möglich, weil der Mieter die Bürgschaftsurkunde erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückerhält. Sollten Mietschulden bestehen, kann der Vermieter sich erst nach der Wirksamkeit der Kündigung die Kautionssumme auszahlen lassen. Der Bürge für die Mietkaution wird wiederum das Geld vom Mieter zurückfordern. Die Schulden wären also immer noch vorhanden.

Um dies alles zu verhindern, hat der Gesetzgeber eine letzte Sicherung eingebaut, die es dem Mieter ermöglicht, eine Räumungsklage wegen Mietrückstand aufzuhalten, die fristlose Kündigung abzuwehren und die Beanspruchung der Mietkaution durch den Vermieter zu verhindern. Voraussetzung hierfür ist aber, dass sich der Mieter an strenge Vorgaben hält.

Zwei Jahre Zuverlässigkeit

Diese Sicherung, die das Mietrecht im Falle einer Räumungsklage für den Mieter vorsieht, setzt voraus, dass es in den letzten zwei Jahren vor der fristlosen Kündigung nicht schon einmal zu Mietrückständen gekommen ist. Nur dann hat der Mieter die Möglichkeit, innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage seine Schulden beim Vermieter zu begleichen, um das Schlimmste zu verhindern.

Ist dieser Umstand der zweijährigen Zuverlässigkeit erfüllt, kann die Schuldenrückzahlung innerhalb der Frist von zwei Monaten die fristlose Kündigung unwirksam machen. Der Vermieter darf dann die Mietkaution oder eine vorliegende Kautionsbürgschaft nicht in Anspruch nehmen. Das Wichtigste ist aber, dass der Mieter weiterhin in seiner Wohnung bleiben kann.

Zwei Monate Atempause

Durch diese Schonfrist wird dem säumigen Mieter die Zeit eingeräumt, die er braucht, sich irgendwo Geld zu leihen. Er kann das zum Beispiel bei Freunden oder Verwandten tun, um seine Schulden beim Vermieter zu begleichen. Doch Vorsicht! Leistet eine dritte Person für den Mieter die Zahlung an den Vermieter, muss dies nach einem aktuellen Urteil des Landgerichts Itzehoe eindeutig zuzuordnen sein (vgl. LG Itzehoe Az. 9 S 34/14). Dies kann durch einen Vermerk zur Tilgungsbestimmung auf der Überweisung erfolgen, oder durch eine separate Mitteilung des Mieters in Briefform an den Vermieter.

An diesem Punkt bekommt die zweimonatige Frist aber auch noch eine weitere, entscheidende Bedeutung. Denn wenn der Vermieter die Zahlung eines Dritten nicht den Schulden des Mieters zuordnen kann, kann nach dem Urteil zwar eine nachträgliche Zuordnung vorgenommen werden, etwa durch besagten klärenden Brief des Mieters. Aber dies ist nur dann von Erfolg gekrönt, wenn die Tilgungsbestimmung innerhalb der zweimonatigen Schonfrist erfolgt. Ansonsten verliert die Zahlung ihre die Räumungsklage aufhebende Wirkung, selbst wenn die eigentliche Überweisung des Betrags innerhalb der zwei Monate erfolgte – eben weil der Vermieter sie nicht rechtzeitig zuordnen konnte.

Der Fall

In dem Fall, der das genannte Urteil nach sich zog, hatte die säumige Mieterin die fristlose Kündigung und danach die Räumungsklage erhalten. Einen Tag vor Ablauf der Schonfrist überwies dann eine Freundin der Mieterin den Schuldenbetrag auf das Konto des Vermieters, ohne aber dafür zu sorgen, dass dieser die Zahlung einwandfrei den Schulden der Mieterin zuordnen konnte. Eine Tilgungsbestimmung fehlte.

Durch diesen Umstand blieben die Kündigung und damit auch die Räumungsklage wirksam, obwohl die Zahlung rechtzeitig erfolgte. Die spätere, nach Ablauf der Schonfrist erfolgte Zuordnung der Zahlung konnte dies nicht mehr verhindern. Die Mieterin musste ihre Wohnung räumen.

Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 21. Oktober 2015