Die Mietkaution sichert die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag ab. Der Vermieter kann die Mietkaution einbehalten, wenn nach Beendigung des Mietvertrages offene Forderungen aus dem Mietverhältnis noch nicht beglichen sind. Das können Nachzahlungen aus offenen Betriebskostenabrechnungen sein oder auch Instandsetzungskosten für Mängel oder Schäden an der Wohnung. Auch Mietrückstände können nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Mietkaution beglichen werden. Unter Umständen darf der Vermieter aber nicht die gesamte Kaution einbehalten, sondern nur einen rechtlich geregelten Anteil. Zudem gibt es eine sogenannte Zweckbindung. Das bedeutet, der Vermieter darf die Mietkaution wirklich nur für Ansprüche aus dem Mietvertrag verwenden (BGH 2012 Az.: VIII ZR 36/12).
Noch mal zur Übersicht – Wegen dieser Ansprüche dürfte der Vermieter die Mietsicherheit oder Teile davon einbehalten:
Aber Vorsicht: Das Einbehalten der Mietkaution für Schönheitsreparaturen ist nur dann rechtmäßig, wenn der Mieter laut Mietvertrag überhaupt dafür zuständig ist. Das muss im Mietvertrag explizit festgehalten werden.
Welche Fristen gelten zum Einbehalten der Mietkaution?
Ein gemeinsamer Vor-Ort-Termin mit dem Mieter beim Ein- und Auszug ist immer sinnvoll. Fertigen Sie gemeinsam bei Einzug und Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll an, welches den Zustand der Wohnung detailliert festhält. Nutzen Sie dazu unser kostenfreies Servicedokument zum Downloaden und achten Sie darauf, dass es von Ihnen und Ihrem Mieter unterschrieben ist. Das Übergabeprotokoll sollten Sie gut aufheben, denn es ist rechtlich relevant, wenn Sie die Mietkaution aufgrund von Mängeln oder nicht erledigten, vereinbarten Schönheitsreparaturen, einbehalten möchten :
Für das private Mietrecht gibt es hierfür klare Regelungen. Sie als Vermieter dürfen folgende Forderungen mit der Mietkaution verrechnen:
Mängel sind in der Regel nicht erledigte, bei einer Vorbesichtigung des Vermieters vereinbarte Schönheitsreparaturen. Wenn sie nicht vom Mieter erledigt werden, kann der Vermieter ihm die fachmännische Erledigung in Rechnung stellen bzw. die Kosten mit der Mietkaution verrechnen. Normale Verschleißmängel, wie die Abnutzung einer Herdplatte, können Ihnen nicht in Rechnung gestellt werden.
Es können aufgrund der Zweckbindung der Mietkaution nur Forderungen verrechnet werden, die Ansprüche aus dem Mietvertrag sind. So muss beispielsweise im Mietvertrag von vornherein aufgeführt sein, ob der Miete überhaupt für Schönheitsreparaturen zuständig ist, um die Nichterledigung mit der Mietkaution verrechnen zu können. Es darf auch nur so vielvon der Mietkaution einbehalten werden, wie für die Erledigung der Reparaturen wirklich benötigt wird oder wievieldurch Nebenkosten und Mietschulden wirklich aussteht.
Wenn der Mieter als Mietsicherheit eine Mietbürgschaft einer Bank oder Versicherung hinterlegt hat, meldet der Vermieter dem Bürgen, also der Bank oder Versicherung, seine Forderung und wird ausgezahlt. Der Vorteil: Er muss sich nicht direkt mit dem Mieter auseinandersetzen, das übernimmt der Bürge. Auch rechtliche Streitigkeiten klärt der Bürge.
Was ist eine Mietkautionsversicherung und was habe ich davon als Vermieter?
Klären Sie vor dem Auszug mit dem Mieter ab, welcher Wohnungszustand bis zur Wohnungsübergabe wiederherzustellen ist und halten Sie dies am besten schriftlich fest. [Wandanstrich, Bohrlöcher verschließen etc.]
Die Frage, bis wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss, ist leider in der aktuellen Rechtsprechung noch nicht endgültig geklärt. Allerdings ist klar, dass der Vermieter zur Abrechnung der Kaution verpflichtet ist und dafür eine „angemessene Überlegungsfrist“ hat. Wie lang die allerdings ist, entscheidet der Einzelfall. Normalerweise sind es jedoch drei bis sechs Monate (§548 BGB), allerdings kann sich die Prüfungsfrist unter Umständen auch auf ein Jahr ausdehnen (wenn z.B. noch Nebenkostennachzahlungen zu erwarten sind und die letzte Nebenkostenabrechnung noch nicht erfolgt ist).
Vergeht mehr als ein Jahr Prüfungsfrist, sollte der Mieter die Mietkaution schriftlich zurückfordern und kann sie sogar vor Gericht einklagen, denn eine Prüfungsfrist von über einem jahr dürfte schwer zu rechtfertigen sein. Vergessen Sie nicht: Der Mieter hat das Recht auf die Rückzahlung der Mietkaution inkl. der erwirtschafteten Zinsen. Sollte Sie dem nicht nachkommen, befinden Sie sich in Zahlungsverzug und müssen z.B. auch den Rechtsbeistand bezahlen, den der Mieter zur Durchsetzung seines Rechts beauftragt.
Wenn Sie die Mietkaution innerhalb von drei Jahren nicht zurückzahlen und der Mieter selbst diese nicht zurückfordert, verjährt sie. Die Verjährungsfrist beginnt im Januar des Folgejahres des Anspruchsbeginns. Solange hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch, danach nicht mehr.
Ihnen ist das alles zu kompliziert und Sie möchten mit Ihrem Mieter um das Geld streiten? Dann schlagen Sie Ihrem Mieter doch eine Mietkautionsbürgschaft / Mietkautionsversicherung als Mietsicherheit vor. Damit sind Sie genauso gut abgesichert wie mit einer Barkaution, haben aber weniger bürokratischen Aufwand und das Forderungsmanagement übernimmt der Bürge, meist eine Versicherung oder Bank, für Sie.
Erfahren Sie mehr über die Mietkautionsbürgschaft
Ähnlich wie bei der privaten Mietkaution kann der Vermieter die Mietkaution einbehalten, wenn es nach dem Ende des Mietvertrages noch offene Forderungen aus dem Mietverhältnis gibt. Meist handelt es sich hier um Mängel oder Schäden, Mietrückstände oder offene Nebenkostenabrechnungen.
Auch hier ist es wichtig, dass sowohl bei Beginn als auch beim Ende des Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll erstellt wird, damit es keine strittigen Forderungen gibt. Da es sich bei der gewerblichen Mietkaution um hohe Summen handelt, ist hier Vorsorge besser als der mögliche Schaden
Nein, der Mieter ist nicht berechtigt, die Mietkaution nicht zu zahlen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Hier steht das Sicherungsinteresse des Vermieters im Vordergrund. [ OLG Düsseldorf ZMR 1998 ], 159; OLG Celle ZMR 1998, 272 ]. Wird die gewerbliche Mietkaution nicht zum vereinbarten Termin gezahlt, ist das ein Kündigungsgrund. Ob das gleich zur fristlosen Kündigung berechtigt, hängt von den Vereinbarungen ab, die Mieter und Vermieter individuell getroffen haben.
Im Gegenzug ist es sogar so, dass dem Vermieter ein Rückbehaltungsrecht zusteht, wenn der Mieter die Kaution nicht pünktlich gezahlt hat. Wäre Der Vermieter beispielsweise vor dem Bezug der Räume durch den Mieter noch zu baulichen Maßnahmen verpflichtet, kann er deren Durchführung von der Zahlung der Kaution abhängig machen [ BGH NJW_RR 1998, 1464 ].
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses, und wenn alle Forderungen wie beispielsweise ausstehende Nebenkostenabrechungen beglichen sind, hat der Vermieter die Kaution an den Gewerbemieter auszuzahlen. Für die Rückzahlung gibt es keine Abrechungshöchstfrist, allerdings wird ein Zeitraum von 2 Jahren von den Gerichten als zu hoch erachtet. Besonders bei gewerblichen Mietverhältnissen hängt vieles vom Einzelfall ab. Da es kaum gesetzliche Vorgaben gibt, muss vieles, auch fast alles rund um die Zahlung der Mietkaution, individuell vertraglich vereinbart werden. Die Entscheidungen der Gerichte im Streitfall hängen dann davon ab, was genau im Mietvertrag steht. [ OLG Düsseldorf ZMR 1992, 191 ]
Der Anspruch auf Rückzahlung der gewerblichen Mietkaution verjährt nach § 195 BGB nach 3 Jahren.
Sie haben keine Lust, auf komplizierte Verhandlungen rund um die Mietkaution und Streitigkeiten mit Ihrem Mieter? Dann schlagen Sie ihm doch eine Mietkautionsversicherung als Mietsicherheit vor. Damit sind Sie durch einen Bürgen genauso abgesichert wie mit der Barkaution und der Mieter kann das Geld für die Mietkaution behalten.
Eine Mietausfallversicherung schützt Sie vor diesen Schäden.
