Mietpreisbremse und Bestellerprinzip: Die fünf Top-Tricks mit denen Vermieter die neuen Regelungen aushebeln wollen

Was lange währt, wird endlich gut? Nach monatelangem Ringen hat die Bundesregierung in der vergangenen Woche die Durchsetzung der sogenannten „Mietpreisbremse” beschlossen, die in der ersten Hälfte des kommenden Jahres in Kraft treten wird. Sie soll insbesondere Mieter davor schützen, dass der Vermieter die Kaltmieten bei der Neuvermietung unbegrenzt erhöht.

Mietpreisbremse ausgebremst

Besonders in stark nachgefragten Regionen der Bundesrepublik, wie zum Beispiel den Metropolen Berlin, Hamburg oder München, stellt diese gängige Praxis nämlich ein Problem dar. Gute Nachrichten also für Mieter. Wenn die neue Regelung den Vermietern nicht zu viele Schlupflöcher bieten würde. Einer der marktführenden Anbieter für Mietkautionsbürgschaften, kautionsfrei.de (plusForta GmbH), listet die Top 5 auf, wie Vermieter die Mietpreisbremse aushebeln werden.

Staffelmiete und Indexmiete

Um eine Erhöhung der Miete auch über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben, werden viele Vermieter mit Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren, denn für diese Verträge gilt die Neuregelung noch nicht. So ist es den Eigentümern erlaubt, die Miete kontinuierlich um einen bestimmten Prozentsatz (Staffelmiete) oder entsprechend dem Index der Lebenshaltungskosten (Indexmiete) zu steigern.

Modernisierung

Ebenso wie Neubauten sind auch umfassend modernisierte Immobilien von der neuen Regelung ausgeschlossen. Da zum Beispiel die energetische Sanierung ohnehin vom Staat gefördert wird, nehmen viele Eigentümer dies zum Anlass, sich einen Teil der Modernisierung finanzieren zu lassen und im Anschluss die Mieten hochzuschrauben. Auf diese Weise wird die Mietpreisbremse effektiv ausgebremst.

Möblierte Wohnungen vermieten

In den letzten Jahren eher bei Studenten oder denjenigen angesagt, die nur vorübergehend in eine Stadt ziehen, könnte das Prinzip des „möblierten Wohnens“ dank der Mietpreisbremse wieder einen enormen Aufschwung bekommen. Denn entsprechend eingerichtete Wohnungen bleiben von der neuen Regelung unberührt. Viele Vermieter werden sich also überlegen, ob sie nicht künftig auf dieses lukrative Modell umsteigen und Geschäftsleuten oder Neuzugezogenen teure Interims-Wohnungen anbieten, deren Mietpreis durch die Bremse nicht gedeckelt wird.

Mieten im Vorfeld erhöhen

Bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse setzen die Vermieter alles daran, diese auszuhebeln. Vielerorts vermieten sie ihre Wohnungen oder Häuser schon jetzt zu extrem hohen Preisen, da sie die Mieten nach der Einführung des Gesetzes erstmal nicht anheben dürfen. Diese Torschlusspanik führt dazu, dass die ortsübliche Vergleichsmiete, die durch die Mietpreisbremse bei neuen Verträgen um maximal zehn Prozent übertroffen werden darf, noch einmal kräftig ansteigt.

Stillhalten

Von vielen Kritikern wird das neue Gesetz als zahnloser Tiger bezeichnet. Denn der Vermieter kann auch weiterhin Mondpreise verlangen. Erst wenn ein Mieter dagegen klagt, muss er die Miete anpassen. Strafen oder Sanktionen hat er allerdings nicht zu befürchten. Darum werden viele Eigentümer auf das Unwissen ihrer Mieter setzen und einfach weitermachen wie bisher.

Verkauf als Ultima Ratio

Viele Eigentümer sehen die Preisbremse als grundsätzliche Gefahr für das Modell der Vermietung von Immobilien in Deutschland. Laut einer Umfrage von ImmobilienScout24 unter 323 Vermietern wollen ganze zehn Prozent ihre Wohnung oder ihr Haus – sobald die Neuregelung greift – lieber gewinnbringend verkaufen anstatt weiter auf die Vermietung zu setzen. Dies dürfte zum Einbruch des bislang vorherrschenden Trends zum Immobilienkauf – das Volumen hat sich von 2009 bis 2013 verdreifacht (Statista Daten) – führen.

Auch das Bestellerprinzip bietet Vermietern Schlupflöcher

Mit der Mietpreisbremse tritt auch das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft. Laut diesem zahlt künftig derjenige die Maklerkosten, der ihn beauftragt hat – in den allermeisten Fällen also der Vermieter. Doch ganz gewiss werden sie nicht auf diesen zusätzlichen Kosten sitzenbleiben, sondern sie weiterreichen. So werden findige Vermieter einfach die Abstandszahlungen für Einbauküchen oder sonstiges Inventar höher ansetzen. Dies funktioniert allerdings nicht in allen Städten. So gehören in Berlin zu jeder Wohnung ein Herd und eine Spüle zur Grundausstattung, für die keine zusätzlichen Kosten berechnet werden dürfen (Berliner Standard).

Wie sensibel das Thema Mietpreisbremse auch von den Maklern aufgefasst wird, zeigt nicht zuletzt auch ihre Drohung, die Einführung durch eine Verfassungsklage zu verhindern.

„Das Ziel der Bundesregierung, den Mietpreiswucher im Zaum zu halten, ist durchaus wichtig. Doch die bisher verabschiedeten Regelungen wurden nicht konsequent zu Ende gedacht. Im Sinne der Mieter ist es notwendig, an den entsprechenden Stellen noch einmal anzusetzen, um die Mietpreisbremse so effektiv wie nur möglich zu gestalten.“, sagt Herzs Krymalowski, Geschäftsführer der plusForta GmbH (kautionsfrei.de).

Von | Letzte Aktualisierung: 07. Oktober 2014