Nachmieter und Nachmieterklausel – Rechte und Pflichten

Welche Möglichkeiten hat der Mieter, wenn er den Mietvertrag vorzeitig beenden will?

Unter Mietern hält sich das Gerücht, man brauche nur drei Nachmieter stellen, um vorzeitig aus einem Mietvertrag ausscheiden zu können. Das stimmt in der Regel nicht, es gibt aber Ausnahmen.

Dem Vermieter drei Nachmieter anbieten, reicht meist nicht, um das Mietverhältnis vorzeitig aufzuheben

Gibt es keine so genannte Nachmieterklausel im Mietvertrag, die ausdrücklich besagt, dass Mieter Nachmieter vorschlagen dürfen, wenn sie vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden wollen, hat ein Mieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Stellen eines Nachmieters akzeptiert.

Vorsicht Irrglaube: die Kündigungsfrist wird bei geeignetem Nachmieter einfach ausgesetzt

Die Vorstellung, dass man zum vorzeitigen Ausscheiden aus einem Mietvertrag generell drei Nachmieter anbieten kann, von denen der Vermieter einen akzeptieren muss, ist ein weitverbreiteter Irrglaube. Auch die Mietkaution, ob in Form einer bargeldlosen Mietkautionsbürgschaftoder einer Barkaution, bei der der Mieter bei seinem Vermieter einen hohen Geldbetrag für eventuelle Forderungen hinterlegt, kann durch Bereitstellung potentieller Nachmieter nicht vorzeitig ausgehändigt werden. Sie bleibt weiterhin beim Vermieter als Sicherheit bis das Mietverhältnis regulär für beendet erklärt wurde. In der Regel bedeutet dies die Einhaltung der Kündigungsfrist.

Nur In folgenden Fällen kann der Mieter den Mietvertrag durch Stellen eines Nachmieters vorzeitig kündigen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen die Voraussetzungen, unter denen der Mieter dennoch einen Nachmieter stellen kann, um ein Mietverhältnis vorzeitig beenden zu können, geklärt. Die Möglichkeit kann bei Verträgen ohne Nachmieterklausel demnach grundsätzlich nur dann bestehen, wenn ein „berechtigtes Interesse des Mieters“ an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt ( BGH III ZR 247/14).

Hat der Mieter ein "berechtigtes Interesse", um eine vorzeitige Kündigung zu erwirken?

Ein berechtigtes Interesse bedeutet laut BGH, dass der Mieter die Wohnung nicht freiwillig aufgibt. Dies kann beispielsweise bei einer Versetzung durch den Arbeitgeber aufkommen oder durch eine unausweichliche Unterbringung des Mieters in einem Pflegeheim. Auch Familienzuwachs, der die Räumlichkeiten des bestehenden Wohnverhältnis stark überfordert, kann ein berechtigtes Interesse darstellen.

Wenn bestimmte „Härtefälle“ gegeben sind, die es für den Mieter unzumutbar machen, an der Fortsetzung des Mietvertrages festzuhalten kann die Kündigungsfrist zugunsten des Mieters gekürzt oder gar gestrichen werden – sofern er denn bereit ist, einen Nachmieter zu stellen.

Dazu gehören folgende Szenarien:

• Der Mieter muss berufsbedingt umziehen.
• Der Mieter muss in ein Alters- oder Pflegeheim ziehen.
• Der Mieter will heiraten oder die Familie erhält Zuwachs und die Wohnung ist dafür zu klein.

Trifft einer dieser Punkte auf den Mieter zu, ist er berechtigt, dem Vermieter einen Nachmieter zu stellen, um so den Mietvertrag frühzeitig zu beenden.

Ganz klassisch: Die Nachmieterklausel im Mietvertrag, Nachmietersuche mit gegenseitigem Einvernehmen

Unabhängig von gesetzlichen Ansprüchen kann die Übernahme der Wohnung natürlich durch einen Nachmieter auch zwischen Mieter und Vermieter verabredet werden. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, eine solche Vereinbarung immer schriftlich zu treffen, am besten als Klausel im Mietvertrag. Liegt eine solche Nachmieterklausel vor, kommt es auf ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags nicht mehr an.

Zumutbarkeit des Nachmieters muss gegeben sein

Unabhängig davon, ob ein berechtigtes Interesse oder eine Nachmieterklausel vorliegt, muss beim Stellen eines Nachmieters der jeweilige Kandidat geeignet und dem Vermieter zumutbar sein. Häufig kommt es hier zu Differenzen darüber, was genau darunter zu verstehen ist. Jedenfalls kann der Vermieter bei langfristigen Mietverhältnissen im Falle einer Einigung auf einen Nachmieter einen vom Mieter präsentierten Kandidaten nur aus gewichtigen Gründen ablehnen. Bloße persönliche Abneigungen reichen nicht aus.

So hat der BGH in dem Umstand, dass der Nachmieter mit einem Kind in die Wohnung einziehen wollte, keinen Ablehnungsgrund gesehen. Die bloße Befürchtung, dass es aufgrund von Kinderlärm zu Beschwerden anderer Mieter kommen könnte, reicht nach seiner Auffassung nicht aus, um einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter abzulehnen.

Aufgepasst: Echte und unechte Nachmieterklausel

Wird in einen Mietvertrag eine Nachmieterklausel aufgenommen, wird juristisch zwischen einer „echten“ und einer „unechten“ unterschieden. Durch eine echte Nachmieterklausel wird der Vermieter verpflichtet, den vom Mieter gestellten Nachmieter ohne wenn und aber zu akzeptieren.

In diesem Fall bestimmt der Mieter den nächsten Vertragspartner des Vermieters, ohne dass dieser Einfluss nehmen kann. Eine solche vertragliche Vereinbarung in Form einer echten Nachmieterklausel ist natürlich Absprachensache und empfiehlt sich immer dann, wenn der Mieter auf eigene Kosten in der Wohnung Maßnahmen vorgenommen hat, die den Wert der Mietsache steigern. So kann er zum Beispiel für das von ihm verlegte (und bezahlte) Parkett oder die neue Einbauküche bei Auszug eine Abstandsvereinbarung mit dem Nachmieter vereinbaren.

Die sogenannte unechte Nachmieterklausel kommt wohl dem am weitesten entgegen, was die allgemeine Vorstellung mit der Nachmieterstellung verbindet. Sie gibt dem Mieter das Recht, einen Nachmieter vorzuschlagen. Der Vermieter ist aber nicht gezwungen, den vorgeschlagenen Nachmieter auch zu akzeptieren. Als Vermieter kann er frei entscheiden, wem er die Wohnung als Nachmieter überlässt. Das kann also auch jemand sein, den der Mieter gar nicht kennt. Dann endet das Mietverhältnis mit dem Tag, zu dem der von ihm vorgeschlagene Nachmieter den Mietvertrag übernehmen kann.

Bereits bei Abschluss eines Mietvertrags sollte man als Mieter also genauer hinsehen, ob der Vertrag eine längerfristige Bindung des Mieters in Form einer festen Laufzeit, eines Kündigungsausschlusses oder der Nennung von Fristen enthält. Besteht der Vermieter auf diesen Vertragsbestandteilen, sollte immer versucht werden, eine Nachmieterklausel im Mietvertrag zu vereinbaren. Damit hätte man als Mieter dann die Möglichkeit, durch Nennung von geeigneten Nachmietern aus dem Mietvertrag aussteigen zu können, auch wenn eigentlich bestimmte Laufzeiten vorgesehen sind.

Mit diesen 7 Tipps klappt der vorzeitige Auszug durch einen Nachmieter bestimmt

Das OK vom Vermieter holen:
Damit man selbst schneller aus dem Mietvertrag herauskommt, braucht man die Bestätigung vom Vermieter, am besten schriftlich.

Hier findet man Nachmieter:
Auf Facebook und Twitter können Sie in ihrem Freundes- und Bekanntenkreis fragen, ob nicht jemand gerade eine Wohnung sucht. Wenn
Sie niemanden kennen, lässt sich oft in einer der vielen Wohnungssuche-Gruppen in den sozialen Netzwerken jemand Passendes finden.
Die wichtigsten Online-Portalen für Anzeigen sind:

• ebay Kleinanzeigen
• ImmobilienScout24
• Immonet
• Immowelt

Hier sind genau die anzutreffen, die aktuell auf Wohnungssuche sind. Um bei den Anfragen auf dem Laufenden zu bleiben, kann man sich Alerts und Push-Benachrichtigungen einstellen. Umfangreiche Informationen zu den Portalen findet ihr in unseren Wohnungssuche Tipps.

Das sollte in der Anzeige stehen:
Die Anzeige sollte darüber informieren, ab wann die Wohnung frei ist und wie die Eckdaten sind: Größe, Etage, Ausstattung, Lage, Heizung und Kosten. Je aussagekräftiger die Anzeige, desto schneller ist ein Nachmieter gefunden. Viele Bilder machen die Anzeige attraktiver.

Einzelbesichtigungen statt Massentermine:
Noch vor Beginn der Suche stimmt man am besten mit dem Vermieter seine Ansprüche an einen geeigneten Kandidaten ab. Bei einem persönlichen Besichtigungstermin lassen sich die Kriterien am besten prüfen und diese dann in eine Tabelle eintragen. Bei Massenbesichtigungen spart man zwar Zeit, kann die Wohnungsbewerber aber nicht wirklich kennen lernen.

Vorzüge präsentieren:
Bei der Besichtigung sollte man die Schokoladenseiten der Wohnung zuerst zeigen und diese ganz besonders hervorheben. Aber Vorsicht: Ihre „Werbekampagne“ sollte nicht zu offensichtlich sein, weil dies Skepsis hervorrufen könnte.

Unterlagen für den Vermieter:
Wohnungsinteressenten sollten zum Zeitpunkt der Besichtigung möglichst bereits eine Kopie des Personalausweises, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, eine Schufa- beziehungsweise Bonitätsauskunft sowie Einkommensnachweise zur Hand haben. Bitten Sie die Interessenten, dem Vermieter die Unterlagen direkt im Anschluss an die Besichtigung zukommen zulassen. So hat der Vermieter zeitnah eine Grundlage, auf der er die Entscheidung für einen passenden Nachmieter treffen kann.

Übergabe von Möbeln & Schönheitsreparaturen
War die Nachmietersuche erfolgreich und hat auch der Vermieter seine Zustimmung gegeben, geht es an die Abwicklung der Wohnung. Sie haben jetzt die Gelegenheit, mit dem Nachmieter über die Übernahme von Möbeln oder Schönheitsreparaturen zu sprechen. Der Nachmieter möchte die Wohnung sowieso bunt streichen? Wunderbar, dann brauchen Sie nicht extra vorher malern. Den Nachmietern gefällt das Regal, was Sie nicht mehr haben möchten? Vereinbaren Sie, dass Sie es dalassen können und sparen Sie sich die Kosten für den Sperrmüll. Ob jemand streichen will oder Interesse an den Möbeln hat, kann man auch unverbindlich schon mal bei der Besichtigung klären.

Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 13. Januar 2016