Auch wenn im Koalitionsvertrag selbst die Mietpreisbremse kein einziges Mal vorkommt, so ist es doch das, was die Große Koalition plant: Die Politik will verstärkt in den Mietmarkt eingreifen und einen Preisdeckel einführen.
Die Mietpreisbremse wurde bereits im Oktober 2009 von der SPD gefordert, um so Mieterhöhungen in laufenden Verträgen auf maximal 15 Prozent zu begrenzen. Im Mai 2013 mit der Mietrechtsänderung in Kraft getreten, wurde diese Kappungsgrenze auch im Koalitionsvertrag beibehalten. Das bedeutet, dass die Miete maximal um 15 Prozent zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei 3 Jahren Begrenzung erhöht werden darf. Aber auch dies gilt nur für angespannte Gebiete. Überall sonst darf die Miete um höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen.
In angespannten Mietmärkten gilt also folgendes:
- Erhöhung der Bestandsmieten: Bei Bedarf von Ländern auf 3 Jahre begrenzt darf die Miete um maximal 15 Prozent steigen
- Erhöhung bei Wiedervermietung: Bei Bedarf von Ländern auf 5 Jahre begrenzt darf die Miete um maximal 10 Prozent steigen
Die Mietpreisbremse wurde aber auch noch verschärft: In „Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten“ (Koalitionsvertrag 2013, S. 81), die noch nicht näher definiert sind, darf die Mieterhöhung bei Wiedervermietung für fünf Jahre begrenzt werden und somit maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ein Beispiel
Die Wiedervermietungsmiete darf allerdings nicht die bisherige Miete unterschreiten. Das bedeutet im konkreten Fall: Der Vermieter vermietet zu neun Euro je Quadratmeter. Bei Wiedervermietung (10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) müsste die Miete nun aber eigentlich an die Vergleichsmiete (sechs Euro) angepasst werden. Die Miete würde somit von neun auf 6,60 Euro sinken. Dies ist laut Koalitionsvertrag nicht geplant, es kommt folglich ein Bestandsschutz.
Die Vorteile
Das primäre Ziel der Mietpreisbremse ist der Mieterschutz. Es soll bezahlbarer Wohnraum angeboten und weniger Menschen aus ihrer Nachbarschaft verdrängt werden. Weiterhin sollen Mieter vor drastischen Mieterhöhungen geschützt werden.
Die Gefahren
Die deutsche Immobilienwirtschaft weist vor allem auf die starke Regulierung als Gefahr hin. Auch wenn Mietwucher so vermieden werden soll, wird die Mietpreisbremse häufig auch als Baubremse gesehen, denn Investitionen in den Bestand werden behindert. Der Neubau von Mietwohnungen werde nicht unterstützt, da ein Neubau sich erst rechnet, wenn der Vermieter Miete in Höhe von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter nehmen kann. Bei einer Vergleichsmiete laut Mietspiegel von acht Euro (Beispiel Berlin) und einer möglichen Erhöhung um jeweils nur 10 Prozent, rechnet sich ein Neubau nicht mehr. Die Wohnungsknappheit in den Großstädten könnte somit weiter steigen.
Die Mietpreisbremse schließt aber auch Erstvermietungen in Neubauten sowie in modernisierten Bauten aus. Ob dort der Investoren-Lobby Zugeständnisse gemacht wurden oder die Politik ein fehlendes Marktverständnis zeigt, sei dahingestellt. Wenn nun aber Investoren wissen, dass sie nach der Erstvermietung die Mieten nicht weiter anpassen können, werden die Erstmieten entsprechend hoch ausfallen. Davon abhängig, ob sich eine solche Preissteigerung durchsetzen lässt oder nicht, steigt oder sinkt die Zahl der Neubauten.
Wird wirklich so wenig gebaut?
Aktuell gibt es eine Art Bauboom in Deutschland. Die Baugenehmigungen für Wohnungen steigt nach einer Flaut in den Jahren 2007-2009 wieder an. Auch die Baugenehmigungen von Mehrfamilienhäusern stiegen zuletzt um 25,1 Prozent im Vorjahresvergleich (2012) an. Die Baugenehmigungen für Mietwohnungen stiegen um rund 14 Prozentpunkte stärker als die für Eigentumswohnungen an.
Ist Deutschland bald kein Mieterland mehr?
In anderen Ländern, bspw. Spanien oder Großbritannien, sind die Eigentumsquoten teilweise bei 80 bzw. 70 Prozent. Dies wird darauf zurückgeführt, dass sehr restriktive Mietpreiskappungen die Vermietung verdrängt hat. Wenn Mieten eingefroren werden, kann es vermehrt zum Verkauf statt zur Vermietung kommen. Ob dies in Deutschland kommen wird, hängt primär damit zusammen, ob der Mietspiegel, der realitätsnäher dargestellt werden soll, wirklich aktuell ist und auch differenziert, oder ob dieser die Mieten faktisch einfriert. Aktuell werden im Mietspiegel lediglich die letzten vier Jahre als Berechnungszeitraum betrachtet. Dies soll nun auf 10 Jahre erweitert werden.
Allerdings kennt Deutschland bereits eine Mietpreisbremse und ist dennoch ein Mieterland. Als nach den Weltkriegen Wohnungsnot herrschte, wurden bereits staatliche Eingriffe mittels Mietpreisgrenzen eingeführt. Erst in den 1960er Jahren wurde die Mietpreisgrenze dann wieder aufgehoben.
Wann kommt die Mietpreisbremse?
Bauministerin Barbara Hendricks sieht jedenfalls die Einführung der Mietpreisbremse als eine Priorität an. Bundesjustizminister Heiko Maas kündigte einen Gesetzesentwurf für März an.
Die Bundesländer entscheiden dann jedoch jeweils selbst über die Einführung der Mietpreisbremse und entsprechende Ausweitung von Gebieten mit angespannter Mietmarktsituation. Das ganze soll, so der Plan, an die Erarbeitung eines Maßnahmenplans gebunden werden. Eine Umsetzung könnte somit Jahre dauern. Auch ist die Frage, wann und in welcher Form das Gesetz erlassen wird und ob dieses nicht von einer Nachfolge-Regierung wieder zurück genommen wird.
Andere Ansätze: Die degressive Abschreibung
Die degressive Abschreibung (oder Absetzung für Abnutzungen kurz AfA) wird wohl nicht, wie von Vermieterverbänden gehofft und im ersten Entwurf des Koalitionsvertrages dargestellt, wieder eingeführt. Mit der degressiven AfA konnten Investitionen in den ersten Jahren mit höheren Satz abgeschrieben werden. „Rot-Schwarz setzt auf mehr Regulierung und dabei auf Maßnahmen wie die sogenannte Mietpreisbremse; Ansätze wie die Wiedereinführung der degressiven AfA wurden indes einfach gestrichen.“, fasst Herr Werner vom IVD Berlin-Brandenburg die Situation zusammen.
Was passiert bei Modernisierungsarbeiten?
Auch Modernisierungsarbeiten sollen zukünftig nur noch zu zehn Prozent (bisher 11 Prozent) auf die Miete umgelegt werden können, bis zur Amortisation der Modernisierungskosten (bisher unbegrenzt). Weiterhin sollen Instrumente geprüft werden, mit denen eine „grobe Vernachlässigung von Wohnraum durch den Eigentümer“ (Koalitionsvertrag 2013, S. 81) verhindert werden kann. Auch das Bestellerprinzip, nach dem derjenige den Makler bezahlen soll, der ihn bestellt, wird geprüft.
Wie soll der Wohnungsbau noch gefördert werden?
Weiterhin sollen Fördermaßnahmen für Genossenschaften geprüft werden, die neue Wohnungen bauen und so Städte mit günstigen Mietwohnungen versorgen.
Da die soziale Wohnraumförderung seit dem 01.09.2006 im Aufgabenbereich der Länder liegt, soll auch weiterhin ein jährlicher Zuschuss an die Länder in Höhe von 518 Millionen Euro fließen. In der Vergangenheit wurde bereits öfters kritisiert, dass nicht all dieses zur Verfügung gestellte Geld zweckmäßig für die Neubauförderung eingesetzt werden würde. Mit diesem Geld soll der Wohnungsbau angekurbelt werden.
Fazit
Inwiefern die Maßnahme der Mietpreisbremse oder eine der anderen aufgeführten geplanten Maßnahmen wirklich eine Veränderung, vielleicht sogar eine Erleichterung für den Mieter, mit sich bringt, ist zum aktuellen Zeitpunkt noch fraglich.
Ein Koalitionsvertrag kommt übrigens nur dann wirklich zum Tragen, wenn sich einer der Unterzeichner darauf beruft. Juristisch gesehen, sind die Parteien zu nichts verpflichtet. Vieles in der Vergangenheit wurde umgesetzt, obwohl es nicht im Koalitionsvertrag festgehalten wurde und andersherum. Deswegen kann die geplante Mietpreisbremse erst final beurteilt werden, wenn der Gesetzesentwurf vorliegt.
Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 24. Februar 2014
Kategorie: Wohnungsmarkt, Mietpreisbremse
