Wohnung gewerblich nutzen - Was sagt das Mietrecht?

Gewerbliche Nutzung der Wohnung - Was ist erlaubt?

Darf ich meine Mietwohnung für gewerbliche Zwecke nutzen?

Grundsätzlich gilt, dass eine Mietwohnung nicht für gewerbliche Zwecke genutzt werden darf. Wer jedoch Arbeiten am Computer erledigt oder Telefondienste von Zuhause aus leistet, braucht in aller Regel nichts zu befürchten. Auch Besprechungstermine oder Projektmeetings in größerer Runde sind kein Problem, da so etwas, wie normaler Hausbesuch auch, üblich ist.

Viele Jungunternehmer oder Mieter mit Nebentätigkeiten wie Musikunterricht können oder wollen sich kein eigenes Büro leisten und nutzen bequem und vor allem günstig die eigenen vier Wände als Office. Stellen diese Tätigkeiten jedoch einen Störfaktor für Vermieter und Nachbarn dar, konnte der Eigentümer bislang wenig dagegen unternehmen. Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ändert diesen Zustand erheblich (BGH, Az. VIII ZR 213/12, Az. VIII ZR 149/13):

Erlaubte Tätigkeiten, die keiner Zustimmung erfordern

Bei geschäftlichen Tätigkeiten, die keine über die normale Wohnnutzung hinausgehenden Beeinträchtigungen darstellen, darf der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern. Dazu zählen beispielsweise Telefonarbeiten im Home-Office, schriftstellerische Tätigkeiten oder Unterrichtsvorbereitungen eines Lehrers.

Vorteile einer beruflichen Nutzung der Wohnung

Da Gewerbemieten generell höher sind als Wohnraummieten, dürfen Vermieter ihre Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung der Mieteinheit von einer Mieterhöhung abhängig machen. Sollte der Vermieter Vorbehalte gegenüber einer geschäftlichen Nutzung haben, ist es unter Umständen möglich, eine Testphase zu vereinbaren. Bleiben in dieser Zeit Beeinträchtigungen aus, kann einer langfristigen beruflichen Nutzung zugestimmt werden.

Wohnhauseigentümer in städtischen Gebieten sollten vor der Zustimmung einer geschäftlichen Nutzung der Mieteinheit unbedingt die speziellen Regelungen des jeweiligen Wohnungsamtes beachten. Diese regulieren den Raum, der für geschäftliche Zwecke genutzt wird und verhindern eine übermäßige Zweckentfremdung von wichtigem Wohnraum.

Arbeiten, die eine Zustimmung des Vermieters benötigen

Die aktuelle Rechtsprechung fasst berufliche Tätigkeiten ins Auge, die nach außen hin, zum Beispiel durch einen zusätzlichen Firmennamen am Klingelschild, in Erscheinung treten. Auch Tätigkeiten, die eine Lärmbelästigung der Nachbarn bedeuten, müssen vom Vermieter genehmigt werden.

Darf ich Zuhause Käufer oder Kundentermine machen?

Gelegentlich ist dies kein Problem. Strenger wird dies bei regelmäßigem, über das Maß des Normalen hinaus gehendem Besucherverkehr gesehen. So trafen Richter eine Grundsatzentscheidung (AZ: VIII ZR 165/08), in dem es so schön juristisch heißt: Sobald "geschäftliche Aktivitäten nach außen in Erscheinung treten", muss das vom Vermieter nicht geduldet werden. Es besteht dann die Möglichkeit, als Mieter abgemahnt zu werden und auch eine Kündigung kann ohne weiteres ausgesprochen werden. Entscheidungsgrundlage war ein Mieter, der als Makler seine Zwei-Zimmer-Wohnung gewerblich als Büro nutzte, Kunden empfing und Mitarbeiter beschäftigte.

Darf ich in meiner Mietwohnung unterrichten?

Das kommt ganz darauf an: ein Musiklehrer nutzte beispielsweise  seine Mietwohnung, um sage und schreibe 12 Schülern dreimal pro Woche Musikunterricht zu erteilen. Kaum vorzustellen, was das für Nachbarn wohl hieß, wenn permanent unterschiedliche Musikinstrumente "gequält" wurden. Schließlich musste er aus der Wohnung ausziehen, so das Urteil hierzu (AZ: VIII ZR 213/12).

Wie verhält es sich, wenn ich Services als Tagesmutter in meiner Mietwohnung anbiete?

Betreuungsdienste sind sehr fragwürdig, wenn sie von Zuhause aus erledigt werden – mal von versicherungs- und haftungstechnischen Gründen abgesehen, ist eine Genehmigung hierfür erforderlich – insbesondere dann auch vom Vermieter. Die BGH Richter gingen in Ihrer Urteilsentscheidung sogar noch weiter. Wohn- und Gewerbezwecke bei der Obhut bzw. Beaufsichtigung von Kindern sind nicht vereinbar und verboten. Umgebungsfaktoren und Maßstabsanforderungen im erzieherischen Sinne werden unterschiedlich bewertet. Im besagten Falle ging es um die Betreuung von 5 Kindern in einer gemieteten Wohnung, die keiner Anforderung entsprach. Die Kündigung folgte.

Wohnung gewerblich nutzen: die aktuelle Rechtsprechung

Grundsätzlich gilt: Den Urteilen zufolge dürfen Mieter eine Wohnung, die ausschließlich zum privaten Gebrauch angemietet wurde, nicht ohne Weiteres für berufliche Tätigkeiten nutzen. Passiert dies trotzdem, handelt es sich um eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache, was den Eigentümer unter Umständen zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags und zu Schadensersatzforderungen berechtigt.

Fazit: Hält man das ganze Drumherum um die Nebenbeschäftigung Zuhause in Grenzen und pegelt sich eventueller Publikumsverkehr auf ein Minimum ein, hat man nichts zu befürchten. Es gilt auch, andere Mieter durch die gewerbliche Nutzung der eigenen vier Wände nicht übermäßig zu belästigen und vor allem keine Mitarbeiter Zuhause zu beschäftigen.

Von Katharina Abejon-Perez | Letzte Aktualisierung: 26. März 2014