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Mietvertrag – darauf sollten Mieter achten!

Mietvertrag – darauf sollten Mieter achten!
Darauf sollten Mieter beim Mietvertrag achten!

Sie haben eine neue Wohnung oder ein neues Haus gefunden, würden am liebsten sofort den Mietvertrag unterschreiben und gleich morgen umziehen? Wer denkt in diesem Moment der Euphorie schon daran, den Mietvertrag erst einmal ausführlich zu prüfen? Jedoch ist dies genau das, was Sie als Mieter tun sollten. Bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben, nehmen Sie sich genug Bedenkzeit, um den Vertrag eingehend zu überprüfen. Oft kann es vorkommen, dass einige Bedingungen im Mietvertrag eher vermieterfreundlich und nicht besonders vorteilhaft für Sie sind.

Die gute Nachricht: das deutsche Mietrecht ist sehr mieterfreundlich. Sollte etwas im Vertrag nicht vollständig oder unklar definiert sein, wird es im Allgemeinen zu Gunsten des Mieters ausgelegt oder als unzulässig erklärt.
Die weniger gute Nachricht: meistens erkennen Mieter solche unzulässigen Klauseln nicht sofort und verpflichten sich durch die Unterschrift zu Dingen, die zu ihrem Nachteil sind.

Wir zeigen Ihnen, worauf Sie bei einem Mietvertrag besonders achten sollten, was darin stehen darf und was schlichtweg unwirksam ist.

Das sollten Sie wissen:

    Allgemeines zum Thema Mietvertrag
      Wissenswerte Fragen und Antworten
      Die wichtigsten Angaben im Mietvertrag
      Wohnung auf Schäden prüfen
      Checkliste Mietvertrag

Allgemeines zum Thema Mietvertrag

Was ist ein Mietvertrag und wofür ist er da?

Mietvertrag

Der Mietvertrag ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelter Vertragstyp (ein sogenannter gesetzlicher Vertragstyp). Er ist ein gegenseitiger Vertrag zwischen Mieter und Vermieter mit beidseitigen Pflichten. Der Vermieter hat durch den Mietvertrag die Pflicht, dem Mieter den Gebrauch einer Mietsache (z.B. Wohnung) während der Mietzeit zu genehmigen. Er hat außerdem die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch passenden Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand beizubehalten. Der Mieter ist wiederum verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Welche Arten gibt es?

  1. Unbefristeter Mietvertrag
    Die meisten Mietverträge in Deutschland sind unbefristete Mietverträge. Das bedeutet, dass sie auf unbestimmte Zeit ausgelegt sind, also ohne ein vorher festgelegtes Ende. Für den Mieter gelten dabei die gesetzlichen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten.

  2. Befristeter Mietvertrag
    Bei einem befristeten Mietvertrag – auch Zeitmietvertrag genannt – wird das Ende des Mietverhältnisses schon zu Beginn festgelegt. Ein Vermieter darf aber nicht ohne Grund ein Mietverhältnis befristen. Im Vertrag muss ein zulässiger Grund angegeben werden, beispielsweise ein späterer Eigenbedarf oder größere Sanierungsarbeiten.

  3. Indexmietvertrag
    In einem Indexmietvertrag wird beschlossen, dass sich die künftige Miete am amtlichen Verbraucherpreisindex für alle privaten Haushalte ausrichtet und demnach steigt.

  4. Statistik
  5. Staffelmietvertrag
    Ein Vertrag zur Untervermietung wird zwischen einem Hauptmieter und einer dritten Person geschlossen. Um einen Untermietvertrag abzuschließen, bedarf es immer der Zustimmung des Vermieters. Laut Gesetz steht diese Zustimmung in der Regel dem Mieter zu. Im Vertrag zur Untervermietung werden, wie bei einem normalen Mietvertrag, auch die Rechte und Pflichten beider Seiten festgelegt. Nur besteht das Mietverhältnis nicht zwischen dem Eigentümer/Vermieter der Wohnung und dem Hauptmieter, sondern zwischen Haupt- und Untermieter.

  6. Untermietvertrag
    Ein Vertrag zur Untervermietung wird zwischen einem Hauptmieter und einer dritten Person geschlossen. Um einen Untermietvertrag abzuschließen, bedarf es immer der Zustimmung des Vermieters. Laut Gesetz steht diese Zustimmung in der Regel dem Mieter zu. Im Vertrag zur Untervermietung werden, wie bei einem normalen Mietvertrag, auch die Rechte und Pflichten beider Seiten festgelegt. Nur besteht das Mietverhältnis nicht zwischen dem Eigentümer/Vermieter der Wohnung und dem Hauptmieter, sondern zwischen Haupt- und Untermieter.

  7. Garagen-/Stellplatz-Mietvertrag
    Stellplätze und/oder Garagen können Teil eines Wohnraummietvertrags sein, aber auch eigenständig vermietet werden. Bestehen separate Mietverträge, können diese unabhängig voneinander gekündigt werden. Im Unterschied zu einem Wohnraummietvertrag kann der Vermieter einen Garagen-/Stellplatz-Mietvertrag ohne Angabe von Gründen in der vorgeschriebenen Kündigungsfrist kündigen.

Wissenswerte Fragen und Antworten

Ist ein Mietvertrag Pflicht?

Ein schriftlicher Mietvertrag ist keine Pflicht. Demnach kann ein Mietverhältnis auch zustande kommen, wenn keine Schriftform eines solchen Mietvertrags existiert. In diesem Falle gelten die Regelungen des BGB. Ist bei einer Vermietung kein schriftlicher Mietvertrag vorhanden, so darf der Vermieter lediglich eine Inklusivmiete inkl. aller Neben- und Betriebskosten verlangen. Für eventuell entstehende Nebenkostennachzahlungen muss der Vermieter selbst aufkommen. Das gleiche gilt auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit. Auch die sonst übliche Renovierung bei Auszug nach Beendigung des Mietverhältnisses entfällt.

Fazit

Eine Vermietung ohne Mietvertrag ist rechtlich wirksam. Sie ist jedoch nicht vermieterfreundlich und hat viele Nachteile für den Vermieter. Im Fall von auftretenden Uneinigkeiten zwischen den Parteien gilt die im BGB festgehaltene Beweispflicht.

Ist ein mündlicher Mietvertrag zulässig?

In der Regel gelten bei einem mündlich geschlossenen Mietvertrag die allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches. Das heißt, dass ein Mietvertrag durch die Einigkeit zwischen den Vertragsparteien herrscht, ein Vertragsverhältnis miteinander eingehen zu wollen. Demnach ist ein mündlicher Mietvertrag ebenso zulässig wie ein schriftlicher.

Ein Mietvertrag kann jedoch nur in mündlicher Form geschlossen werden, wenn es sich um einen unbefristeten Vertrag handelt. Befristete Mietverträge (Zeitmietverträge) müssen dagegen zwangsläufig in Schriftform geschlossen werden. Mündlich festgelegte befristete Mietverträge werden demnach automatisch zu einem unbefristeten Vertrag.

Da bei Uneinigkeiten zwischen Mieter und Vermieter nicht auf schriftliche Beweisstücke zurückgegriffen werden kann, greifen die gesetzlichen Regelungen des BGB. Demnach hat derjenige, der etwas behauptet, die Sachverhalte vorzubringen, die die Behauptung beweisen können.

Wer muss den Mietvertrag unterschreiben?

Den Mietvertrag müssen beide Vertragsparteien (Vermieter und Mieter) unterschreiben. Auf der Seite des Mieters sind die Personen Vertragspartei, die im Mietvertrag namentlich benannt sind und diesen unterschreiben. Das klingt zunächst unbedeutend, ist es aber nicht. Jeder Mieter, der im Mietvertrag genannt wird, haftet für die gesamte Miete.

Sollte z.B. ein Mieter nicht zahlen, müssen die übrigen Mieter dessen Miete mitbezahlen. Zu beachten ist auch, dass bei mehreren Mietern im Mietvertrag eine Wohnung oder ein Haus nur gemeinsam gekündigt werden kann. Die Kündigung muss dann die Unterschrift jedes einzelnen Mieters beinhalten, andernfalls ist die Kündigung nicht zulässig. Demnach kann der Mietvertrag nicht von einem einzelnen Mieter gekündigt werden – auch nicht, wenn nach einer Trennung einer von beiden ausziehen möchte und der andere in der Wohnung wohnen bleiben möchte.

Wenn ein Ehepaar eine Wohnung mietet, sind beide automatisch Mieter, selbst wenn eine Person den Wohnungsmietvertrag nicht unterzeichnet hat, aber namentlich im Mietvertrag aufgeführt wird. Der Partner ist demnach trotz fehlender Unterschrift ein gleichwertiger Mieter und hat dieselben Pflichten.

Auf der Seite des Vermieters wird die Person oder Partei Vertragspartei, die im Mietvertrag genannt ist und diesen (auch stellvertretend) unterzeichnet. Man sollte daher genau darauf achten, wer der Vermieter ist. Häufig tritt für eine einzelne Person stellvertretend eine Hausverwaltung auf.

Sie sollten sich demnach sehr gut überlegen, welche Personen den Mietvertrag unterschreiben, denn hierbei gehen Sie bindende Verpflichtungen ein.

Wer kann bürgen?

Es gibt zwei Voraussetzungen, die ein Bürge erfüllen muss: zum einen muss man volljährig sein und zum anderen sollte man natürlich in der Lage sein, im Schadensfall finanziell einzuspringen.

Die bekanntesten Arten der Mietbürgschaft sind die Elternbürgschaft oder Privatbürgschaft, das Bankaval und die Mietkautionsversicherung .

Mietbürgen können demnach also die Eltern, Freunde oder andere Privatpersonen, eine Versicherung oder eine Bank sein.

Vorsicht bei Privat- und Elternbürgschaften:

Bei Privatbürgschaften und Elternbürgschaften bestehen hohe Risiken.
Der Bürge muss im Schadensfall für die Schulden des Mieters beim Vermieter aufkommen.
Fazit: Wir raten Ihnen und Ihren Eltern, Freunden oder Bekannten, lieber auf eine Bank oder Versicherung als Bürgen zurückzugreifen und sich Streit und finanzielle Probleme zu ersparen.

Die wichtigsten Angaben im Mietvertrag

Prüfen Sie genau, welche Angaben im Mietvertrag stehen

Sind die Angaben zum Mieter korrekt?

Im Allgemeinen sollten alle Personen, die in eine Wohnung ziehen, auch im Mietvertrag genannt werden. Nur Personen, die auch wirklich im Wohnungsmietvertrag stehen und ihn unterschrieben haben, sind Mieter und haben alle Rechte und Pflichten. Kinder, die minderjährig sind, sind selbstverständlich keine Vertragspartner und müssen nicht unterschreiben. Jedoch sollte die Anzahl der Kinder im Mietvertrag genannt werden. Diese Informationen benötigt der Vermieter beispielsweise für die Nebenkostenabrechnung .

Achtung:

Wer ohne die Zustimmung des Vermieters weitere Personen in die Mietwohnung ziehen lässt, riskiert eine Abmahnung oder im schlimmsten Fall eine Kündigung.

Ist die Mietwohnung richtig beschrieben?

In dem Mietvertrag muss die genaue Anschrift angegeben werden. Handelt es sich dabei um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, muss auch der Standort innerhalb des Gebäudes genau beschrieben und/oder durch eine Wohnungsnummer klar gekennzeichnet sein. Ebenfalls sollte geprüft werden, ob alle Räume und mitvermieteten Bestandteile genannt sind, z.B. Garten, Keller, Einbauküche oder Abstellkammer. Sie sollten dabei vor Unterzeichnung kontrollieren, ob diese vorhanden und mängelfrei sind. Zusätzlich kann auch die genaue Größe angegeben sein. Dies ist aber keine Verpflichtung.

Extra Tipp:

Für Sie als Mieter ist es von Vorteil, die genaue Größe der Wohnung zu kennen und diese auch im Mietvertrag schriftlich festzuhalten. Sollte sich zu einem späteren Zeitpunkt beispielsweise herausstellen, dass die Wohnung in Wirklichkeit kleiner als angegeben ist (um mehr als 10 Prozent), ist es für Sie als Mieter einfacher eine Mietminderung zu fordern.

Wie lange ist die Mietdauer?

Im Allgemeinen sind Mietverträge unbefristet. Eine Befristung in einem Zeitmietvertrag ist nur dann legitim, wenn ein zulässiger Befristungsgrund angegeben wird, z.B. ein späterer Eigenbedarf des Vermieters. Doch nicht alle Gründe sind zulässig: Ist eine Begründung unzulässig, gilt der Mietvertrag als unbefristet. Handelt es sich um einen zulässigen Zeitmietvertrag ist dies eher nachteilig für den Mieter. In diesem Fall kann es passieren, dass der Mieter nach Ende der Befristung sofort ausziehen muss und außerdem nicht vorzeitig kündigen kann. Wird aber kein Befristungsgrund im Vertrag angegeben oder fällt er später weg, wird daraus automatisch ein unbefristeter Mietvertrag.
Demnach wäre es von Vorteil, wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt.

Bis wann ist die monatliche Miete zu zahlen?

Die Mietzahlung ist eine der bedeutendsten Pflichten des Mieters. Sollte er dieser Pflicht nicht nachkommen, kann der Vermieter dem Mieter in der Regel wegen verspäteter Mietzahlung kündigen. Im Mietvertrag ist meist genau definiert, bis wann die Zahlung zu tätigen ist. Oftmals wird geschrieben: „Die Miete ist im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen“. Diese Frist entspricht auch der gesetzlichen Regelung des § 556b Abs. 1 BGB. Steht diesbezüglich nichts im Vertrag, ist ebenfalls eine Vorauszahlung bis spätestens zum dritten Werktag zu leisten.

Welche Kündigungsrechte bestehen?

Im Wohnungsmietvertrag steht normalerweise nicht viel bezüglich der Kündigungsrechte. Der Hintergrund ist simpel: die gesetzlichen Regeln umfassen nahezu alle möglichen Szenarien und in den gängigen formulargemäßen Verträgen können diese Kündigungsregeln nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit einer beidseitigen Kündigungsausschlussklausel oder auch eines Kündigungsverzichts.

Kündigungsverzichts

Im Mietvertrag kann demnach vereinbart werden, dass sowohl Vermieter als auch Mieter auf eine beiderseitige Kündigung für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren verzichten. Im ersten Moment hört sich das fair an, ist es aber nicht. Vermieter dürfen nämlich sowieso nur dann ordentlich kündigen, wenn ein zulässiger Kündigungsgrund, beispielsweise Eigenbedarf der Wohnung, besteht. Im Gegensatz dazu können Mieter bei einem Mietvertrag ohne Kündigungsausschlussklausel bzw. Kündigungsverzichts im Allgemeinen immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen.



Gibt es eine Kleinreparaturklausel und eine Schönheitsreparaturklausel?

Das Mietrecht besagt, dass Mieter nicht verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen oder Renovierungen vorzunehmen. Diese zählen zu den Vermieterpflichten. Mit bestimmten Klauseln im Mietvertrag kann der Vermieter diese Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen. Sind die Klauseln im Wohnungsmietvertrag zulässig, muss der Mieter spätestens beim Auszug diese fälligen Reparaturen und Renovierungen durchführen. Es sollte jedoch beachtet werden, dass nicht alle Bedingungen zu Schönheits- und Kleinreparaturen zulässig sind. Der Bundesgerichtshof fällte in den letzten Jahren einige Urteile, die zur Folge hatten, dass Mieter trotz Klauseln im Mietvertrag nicht renovieren mussten.

Dazu zählten u.a.:

Nicht-renovierte Wohnung:
Entscheidet sich ein Mieter für eine Wohnung im nicht-renovierten Zustand und erhält dafür keine entsprechende Aufwandsentschädigung, ist er normalerweise auch nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu erledigen.

Extra Tipp:

Halten Sie sich von Angeboten zu nicht-renovierten Wohnungen fern, auch wenn Vermieter mit attraktiv klingenden Ausgleichszahlungen werben. Viele Mieter können als Laien oft nicht beurteilen, ob die versprochene Entschädigung auch wirklich angemessen ist. Zudem muss im Streitfall der Mieter beweisen, dass bei Einzug die Wohnung tatsächlich nicht renoviert war. Leider sind diese Angebote zumeist zum Anlocken der Mieter, die am Ende womöglich draufzahlen müssen.

Zu kurze Fristen:
Schönheitsreparaturen müssen je nach Wohnraum alle 3, 5 oder 7 beziehungsweise bei neueren Mietverträgen alle 5, 8 oder 10 Jahre durchgeführt werden. Beinhaltet ein Mietvertrag die Klausel, dass Sie unverhältnismäßig häufig Schönheitsreparaturarbeiten umsetzen sollen, sind diese Vereinbarungen in der Regel unwirksam.

Statische Fristen:
Befindet sich im Mietvertrag eine Klausel, die besagt, dass Renovierungen stets nach Ablauf der angemessenen Zeitspanne durchzuführen sind, ohne den tatsächlichen Zustand der Räume zu prüfen, handelt es sich zumeist um eine „statische“ Klausel. Diese ist in der Regel unwirksam.

Extra Tipp:

Achten Sie auf den genauen Wortlaut: Zusätzliche Wörter wie „mindestens“ oder „spätestens“ können auf eine „statische“ oder auch „starre“ Klausel hinweisen. Diese kann somit unzulässig sein. Sind Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „regelmäßig“ oder „in der Regel“ aufzufinden, deuten diese hingegen auf „weiche“ Fristen hin. Diese sind überwiegend zulässig.

Zu strenge Vorgaben:
Klauseln zu Schönheitsreparaturen, die im Mietvertrag zu strenge Vorgaben bei der Umsetzung machen, sind im Allgemeinen unzulässig. Beispielsweise darf nicht vorgegeben werden, welche Muster der Tapete oder Farbtöne bei der Renovierung genutzt werden sollen. Erst recht nicht, wenn diese Reparaturen im Laufe des Mietverhältnisses umgesetzt werden müssen. Vermieter dürfen während der Mietzeit nicht bestimmen, welche Gestaltung der Wohnung der Mieter umzusetzen hat. Klauseln, die bei Auszug eine Wohnung in hellen, neutralen Farbtönen fordern, sind dagegen wirksam.

Renovierung durch Fachpersonal:
Stimmt der Mieter der Umsetzung von Schönheitsreparaturen zu, muss es ihm erlaubt sein, diese selbst in durchschnittlicher Qualität und fachgerecht auszuführen. Forderungen oder Klauseln, die besagen, dass die Renovierung stets durch Fachpersonal durchgeführt werden muss, sind meist unwirksam.

Quoten- oder Abgeltungsklauseln:
Mit sogenannten Quoten- oder Abgeltungsklauseln versuchen Vermieter zu vermeiden, dass sie die kompletten Kosten für Schönheitsreparaturen tragen müssen. Sollte beispielsweise ein Mieter vor Ablauf der allgemein gültigen Renovierungsfristen von 3, 5 und 7 beziehungsweise 5, 8 und 10 Jahren ausziehen, soll er mit der Quotenklausel verpflichtet werden, eine anteilige Abstandszahlung für die zukünftigen Renovierungsarbeiten der Wohnräume zu zahlen. Im Jahre 2015 hat der Bundesgerichtshof diese Abgeltungsklauseln für unwirksam erklärt.

Extra Tipp:

Um wirklich auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie den Mietvertrag und insbesondere die Klauseln zu Schönheits- und Kleinreparaturen von einem Anwalt oder Fachpersonal prüfen lassen.

Kautionsfrei.de klärt auf – Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?

Hierbei ist der Name Programm. Schönheitsreparaturen sind oberflächliche, malermäßige Renovierungsarbeiten, mit denen sich die allgemeinen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, entfernen lassen, die mit den Jahren beim Wohnen unumgänglich entstehen. Dazu gehören u.a. das Tapezieren, Streichen oder Lackieren von Wänden, Böden, Decken, Fenstern und Türen im Innenbereich, Heizkörpern und Heizungsrohren. Außerdem zählen das Verkitten von Bohrlöchern oder kleineren Rillen und Schäden im Putz oder Holz zu den Schönheitsreparaturen.

Ist eine Staffel- oder Indexmiete beschrieben?

Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, bedeutet das, dass die Kaltmiete in vereinbarten Abständen regelmäßig ansteigt. Im Gegensatz dazu steigt die Miete bei einem Indexmietvertrag im Gleichschritt mit der Steigerung der Lebenshaltungskosten. Obwohl es bei diesen beiden Mietarten nicht zu einer plötzlichen Mieterhöhung kommen kann, ist es möglich, dass die Miete nach ein paar Monaten oder Jahren höher ist als bei einer ähnlichen Wohnung und Sie im Endeffekt mehr bezahlen. Aus diesem Grund sind beide Varianten für Mieter eher nachteilig.

Ist eine Hausordnung Bestandteil des Vertrags? Was beinhaltet sie?

Es ist möglich, dass eine Hausordnung ein fester Bestandteil des Mietvertrags ist. In der Hausordnung können auch gesondert Regelungen zur Nutzung des Gartens, Haustierhaltung oder zum Winterdienst festgelegt sein. Aber: Sollte die Hausordnung kein fester Bestandteil des Mietvertrags sein, sondern beispielsweise nur ein Aushang, muss der Mieter keinen Verpflichtungen nachgehen, die über die gesetzliche oder vertragliche Pflicht hinausgehen.

Gartennutzung:
Ist bei der Wohnung oder dem Haus ein Garten vorhanden, den der Mieter mitbenutzen darf, sollte geprüft werden, ob im Mietvertrag Regelungen zu Verpflichtungen durch die Nutzung des Gartens entstehen. Beispielsweise kann im Vertrag festgehalten werden, dass Mieter für die Pflege des Gartens zuständig sind.

Haustierhaltung:
Regelungen zur Haustierhaltung können, müssen aber nicht im Mietvertrag festgelegt sein. Sollte ein generelles Verbot definiert sein, ist dies jedoch unzulässig.

Winterdienst:
Im Mietvertrag können auch Regelungen zur Pflicht des Mieters zum Winterdienst festgehalten werden. Es besteht die Möglichkeit, dass Sie sich z.B. an der Räumung von Eis und Schnee beteiligen oder diese Tätigkeit auch ganz übernehmen müssen.

Mieter und Vermieter steht es selbstverständlich offen, weitere individuell vereinbarte Regelungen zu treffen, sofern diese nicht den gesetzlichen Bestimmungen widersprechen.

Gibt es eine Nachmieterklausel?

Sollte eine Nachmieterklausel im Mietvertrag festgelegt sein, bedeutet das, dass Mieter Nachmieter vorschlagen dürfen, wenn sie verfrüht aus dem Mietvertrag entlassen werden wollen. In diesem Falle muss die Kündigungsfrist nicht eingehalten werden (fristlos). Gibt es keine Nachmieterklausel, hat ein Mieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch das Stellen eines Nachmieters akzeptiert.

Sollte diese Klausel festgelegt worden sein, wird juristisch zwischen einer „echten“ und einer „unechten“ unterschieden. Durch eine echte Nachmieterklausel wird der Vermieter verpflichtet, den vom Mieter gestellten Nachmieter ohne Wenn und Aber zu akzeptieren. Eine unechte gibt dem Mieter das Recht, einen Nachmieter vorzuschlagen. Der Vermieter ist aber nicht gezwungen, den vorgeschlagenen Nachmieter auch zu akzeptieren.

Prüfen und vergleichen Sie die Angaben der Kosten im Mietvertrag

Entsprechen die Miete und die Betriebskosten der üblichen Miethöhe?

In vielen Städten gibt einen sogenannten Mietspiegel. Dieser gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Informationen können Sie direkt bei der zuständigen Gemeinde oder bei Mieterschutzvereinen anfordern.

Achtung:

Die Miethöhe kann beispielsweise bei Neuvermietungen auch über der ortsüblichen Miete liegen. In Gemeinden ohne Mietpreisbremse können die Mieten deutlich darüber liegen, in Gemeinden mit Bremse um bis zu 10 Prozent.

Im Mietvertrag sollte eindeutig festgelegt sein, was die Wohnung monatlich kostet. Der Mietpreis und die Nebenkosten sowie mögliche Zusatzkosten, wie z.B. für eine Garage oder einen Parkplatz müssen ersichtlich sein. Hierbei gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Entweder kann eine Bruttomiete (Warmmiete) vereinbart werden oder eine Nettomiete (Kaltmiete) zuzüglich Betriebskosten. Bei der Bruttomiete wird ein pauschaler Mietpreis inklusive oder ohne Betriebskosten gezahlt. Soll der Mieter die Betriebskosten zahlen, muss dies ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten werden. Erst dann kann der Vermieter die Zahlung einer Pauschale oder einer Nebenkostenvorauszahlung verlangen.

Nebenkosten

Wie realistisch sind die Nebenkosten?

Um die Höhe der Nebenkosten besser einschätzen zu können, können Mieter im Betriebskostenspiegel ihrer Stadt die durchschnittliche Höhe der Nebenkosten mit den angesetzten Vorauszahlungen bzw. der Nebenkostenpauschale für ihre Mietwohnung vergleichen. Sind die Werte ähnlich oder zahlen Sie zu viel oder zu wenig?
Besonders bei sehr niedrig angesetzten Nebenkostenvorauszahlungen sollten sich Mieter darüber im Klaren sein, dass eventuell hohe Nachzahlungen der Nebenkosten auf sie warten und sich die Vorauszahlungspauschale ab dem zweiten Mietjahr erhöhen könnte.

Wie hoch ist die Kaution?

Als Mietsicherheit darf der Vermieter eine Kaution von maximal drei Monatskaltmieten verlangen. Diese Obergrenze wird explizit im Gesetz festgelegt (§ 551 Abs. 1 BGB): Die Mietsicherheit darf „höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“ Mehr kann der Vermieter nicht verlangen. Eine anderslautende Vereinbarung im Mietvertrag ist unzulässig (§ 551 Abs. 4 BGB).

Die bekannteste Form der Mietsicherheit ist die Barkaution, ein Geldbetrag, den Sie dem Vermieter übergeben oder überweisen. Wenn Sie dieses Geld lieber anders nutzen möchten, fragen Sie ihn, ob er auch mit einer Mietkautionsbürgschaft einverstanden wäre.


Barkaution behalten

Hier erhält der Vermieter statt des Geldes eine Bürgschaftsurkunde von einer Bank oder Versicherung. Dafür zahlen Sie an diesen Bürgen einen jährlichen Beitrag zwischen 4 und 6 Prozent der Mietkaution. Eine Mietbürgschaft sichert den Vermieter gegen Mietschäden ab.

Sind unberechtigte Maklerkosten zu finden?

Gelegentlich kann im Mietvertrag eine Klausel versteckt sein, die besagt, dass der Mieter die Maklerkosten bezahlen soll. Wichtig: Wenn der Makler nicht allein vom Mieter beauftragt wurde, ist diese Regelung immer unwirksam. Hier herrscht das sogenannte Bestellerprinzip . Laut Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) hat immer die Person, die den Makler beauftragt, die Provision (i.d.R. zwei Monatskaltmieten) zu bezahlen.

Wohnung auf Schäden prüfen

Unser letzter Tipp bezieht sich auf Mängel und Schäden in der Wohnung. Mieter sollten in jeden Fall vor Vertragsabschluss die Wohnung vor Ort genauestens prüfen. Die gefundenen Makel sollten Mieter bei der späteren Wohnungsübergabe genauestens in einem Übergabeprotokoll festhalten.


Übergabeprotokoll

Ein Übergabeprotokoll sorgt für klare Verhältnisse – beim Einzug sowie beim Auszug. Denn über die Dauer eines Mietverhältnisses entstehen unweigerlich kleinere Mängel durch Abnutzung. Da lohnt es sich, zu Beginn schriftlich festzuhalten, welche bereits vorhanden waren und für welche Sie bei Ihrem Auszug verantwortlich gemacht werden können. Fertigen Sie also unbedingt im Rahmen einer gemeinsamen Begehung mit dem neuen Vermieter ein Übergabeprotokoll an.


Nichts vergessen oder übersehen: Nutzen Sie eine Checkliste für die Wohnungsübergabe.

Sie machen so eine Wohnungsübergabe ja nicht jeden Tag, also scheuen Sie sich nicht, eine Checkliste mit zum Termin zu nehmen. Standard-Vorlagen für Wohnungsübergabeprotokolle gibt es online zwar in Hülle und Fülle und auch der Vermieter bringt wahrscheinlich eine mit. Diese sind jedoch unterschiedlich gut und ausführlich. Mit unserer Checkliste haben Sie ein Hilfsmittel bei der Hand, was Ihnen hilft, nichts zu übersehen und zu wissen, worauf Sie achten sollten.

Zusätzlich ist es wichtig, zu wissen, was geschieht, wenn Mieter eine Wohnung mit bestehenden und erkennbaren Schäden übernehmen.

Es kann demnach laut BGH passieren, dass Mieter in Zukunft keine Minderungsrechte wegen dieser Schäden haben, wenn man als Mieter gewisse Mängel oder Schäden bei Vertragsschluss anerkennt.

Das Minderungsrecht des Mieters wegen Schäden und Mängeln kann grundsätzlich vertraglich nicht allgemein ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Allerdings ist es Vermietern gestattet, bestimmte Mängel von der Haftung und entsprechenden Minderungsansprüchen durch eine Klausel im Mietvertrag herauszunehmen, beispielsweise Schimmel in einem ständig feuchten Keller o.ä.


Checkliste Mietvertrag

Zum Schluss haben wir Ihnen noch einmal alle Punkte, auf die Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrags achten sollten, in einer Checkliste zum kostenfreien Herunterladen zusammengefasst. Einige dieser Punkte kann man als Mieter nicht unbedingt ändern. Jedoch sollte man die kritischen Abschnitte kennen, damit man weiß, auf was man sich als Mieter einlässt oder auch nicht.

VIEL SPAß MIT IHRER NEUEN WOHNUNG!

Von Madlene Herburg | Letzte Aktualisierung: 15. April 2020

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