Betriebskosten und Nebenkosten – Zahlung, Regeln & Urteile

Wenn die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert, sind viele Mieter von der Höhe der Nachzahlung überrascht. Wir erklären, worauf man achten muss.

Nebenkosten – ein leidiges Thema! Nicht ohne Grund werden sie auch „zweite
Miete“ genannt, machen sie doch teilweise bis zu 40 Prozent der Gesamtmiete
aus.
Für die hohen Kosten sind hauptsächlich die steigenden Energiepreise sind
verantwortlich. Ein genauer Blick auf die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
lohnt sich aber in jedem Fall. Schließlich ist laut Schätzungen von
Mietrechtsexperten jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft.

Inhaltsverzeichnis

• Steigende Betriebs- und Nebenkosten
• Strom, Abwasser, Müll - Was muss man wirklich zahlen?
• Schluss mit pauschaler Heizkostenabrechnung
• Nebenkostenabrechnung: Anforderungen höchstrichterlich gesenkt
• Verrechnung von Nebenkosten und Mietkaution

Steigende Betriebs- und Nebenkosten

Im Durchschnitt gibt ein deutscher Haushalt 1.932 Euro im Jahr für Energie (Raumwärme und Warmwasser, Prozesswärme, Licht und Sonstiges) aus. Vor zehn Jahren lag der Wert noch bei 1.175 Euro. Das ist eine Steigerung von rund 65 Prozent! Die durchschnittlichen Abwasserkosten liegen übrigens bei 2,36 Euro pro Kubikmeter. Der Anteil für Wohnung, Wasser, Strom und Brennstoffe macht insgesamt circa 24,4 Prozent der gesamten privaten Konsumausgaben aus (alle Zahlen von statista.de).

Betriebskosten: Böse Überraschungen in der neuen Wohnung?

Vor allem bei der allerersten Nebenkostenabrechnung in der neuen Wohnung, kann es zu Überraschungen kommen. Die Vorauszahlungen müssen zwar laut Gesetzgeber so bemessen sein, dass keine allzu großen Nachzahlungen zu erwarten sind, dennoch sind diese schwer einzuschätzen. Letztendlich orientiert man sich häufig an den Vorauszahlungen des Vormieters. Die Höhe der zu zahlenden Nebenkosten ist aber von der Personenanzahl und dem Nutzungsverhalten in der Wohnung abhängig sowie von externen Bedingungen wie zum Beispiel, wie lange der Winter anhält.

Die Betriebskosten werden gleichmäßig auf die monatlich zu entrichtende Miete verteilt. So zahlt man im Sommer Vorauszahlungen für die Heizperiode im Winter. Eine Nachzahlung kann daher durch einen Einzug im dritten oder vierten Quartal des Jahres erklärt werden, da so einige Monate zum Vorauszahlen der Betriebskosten „fehlen“.

Strom, Abwasser, Müll... – Was muss man wirklich zahlen?

Zu zahlen sind lediglich die Betriebskosten, die im Mietvertrag genannt werden. Hierbei kann auch auf den Katalog der Betriebskostenverordnung verwiesen werden; somit dürfen alle dort genannten Arten von Betriebskosten abgerechnet werden. Zu den Betriebskosten zählen unter anderem Kosten wie:

• Heizung
• Warmwasser
• Abwasser
• Schornstein- und Straßenreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hausmeister
• Straßenreinigung
• Aufzug
• Pflege des Gartens

Wer bei der Betriebskostenabrechnung Einspruch erheben will, hat dafür ein Jahr Zeit. Empfohlen wird allerdings ein Zeitraum von vier Wochen. Wenn man die geforderte Summe zahlt, kann dies als Einverständnis gelten.

Schluss mit pauschaler Heizkostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof entschied im Februar 2012: Es zählt nur der Heizkostenverbrauch. Mieter haben Anspruch darauf, dass der Vermieter die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnet. Vorauszahlungen, die der Vermieter an den Energieversorger entrichtet hat, dürften nicht auf die Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil vom 01.02.2012, AZ: VIII ZR 156/11).

Der Fall

Eine Mieterin aus Kelkheim/Taunus hatte eine pauschale Nachzahlung von 3.000 Euro verweigert, weil der Vermieter die Heizkosten in dem teilweise leerstehenden Haus aus ihrer Sicht einseitig auf sie abgewälzt hatte. Der Vermieter hatte die Kosten nach den Vorauszahlungen berechnet, die er an den Energieversorger vorausbezahlt hatte, nicht aber nach dem tatsächlichen Verbrauch.

Nebenkostenabrechnung: Anforderungen höchstrichterlich gesenkt

Im Januar 2016 wurden die Anforderungen an Vermieter, wie genau sie die einzelnen Positionen einer Nebenkostenabrechnung aufschlüsseln müssen, vom Bundesgerichtshof (BGH) deutlich gesenkt. 

In den Jahren zuvor hatten sich Urteile des BGH in Sachen Mietrecht häufig dadurch ausgezeichnet, dass sie mit dem Etikett „mieterfreundlich“ versehen werden konnten. Nicht so diesmal. In seiner Entscheidung über eine Nebenkostenabrechnung schlug sich der VIII. Senat des höchsten deutschen Gerichts ungewöhnlich deutlich auf die Seite einer klagenden Vermieterin (BGH VIII ZR 93/15).

Der Fall

Diese hatte für die Mietparteien ihrer Bochumer Wohnanlage Nebenkostenabrechnungen erstellt, die unter anderem bei der Position „Müllentsorgungskosten“ nur für jeden Mieter einzeln einen Betrag nannte, ohne die Berechnungsgrundlagen für diesen Betrag komplett offenzulegen.

Hintergrund war hier, dass die Wohnanlage einen eigenen zentralen Müllentsorgungsplatz hat. Deshalb hat die Vermieterin die Gesamtkosten der Müllentsorgung für alle Häuser zugrunde gelegt und dann nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die Mieter verteilt. Dieser Rechenschritt war auf der von der Vermieterin an die Mieter verschickten Nebenkostenabrechnung allerdings nicht ersichtlich.

Als ein Mieter die aus den Berechnungen resultierende Nachforderung in Höhe von knapp 900 Euro aus diesem Grund nicht zahlen wollte, klagte die Vermieterin. Vor Amts- und Landgericht scheiterte sie mit ihrer Klage, nicht zuletzt, weil sich die Gerichte auf frühere mieterfreundliche Grundsatzurteile des BGH besannen. Diese verlangten stets für Nebenkostenabrechnungen eine größtmögliche Transparenz, was eine detaillierte Aufschlüsselung jeder einzelnen Position voraussetzt. Deshalb galt bisher: Gibt der Vermieter nur 'bereinigte' Gesamtkosten für einzelne Posten an, ist die gesamte Kostenabrechnung aus formellen Gründen unwirksam.

Das Urteil

Erst die vom Berufungsgericht zugelassene Revision vor dem höchsten deutschen Gericht war nun für die Vermieterin erfolgreich. Dabei dokumentiert das Urteil des BGH den Wandel seiner Rechtsauffassung ausdrücklich, indem des formuliert: „Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung (...) nicht fest, wonach die Angabe lediglich 'bereinigter' Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat.“

Das Gericht führt an, dass auch Mieter in der Regel ein grundsätzliches Interesse an Übersichtlichkeit von Kostenaufstellungen haben. Deshalb fordert es, dass die Nebenkostenabrechnung „nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind“.

Gleichzeitig will das Gericht mit seinem Urteil Vermieter davor bewahren, bei Abrechnungen einen unnötigen Aufwand betreiben zu müssen: „Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen halten.“

Kurzum: Es reicht aus, wenn ein Vermieter als „Gesamtkosten“ bei den jeweiligen Betriebskostenarten die Summe der Kosten angibt, die auf die einzelnen Wohnungsmieter eines Hauses umgelegt werden. Wie die Gesamtkosten ermittelt und errechnet wurden, muss dem Mieter nicht mehr mitgeteilt oder gar erläutert werden.

Anspruch auf Einsicht in die Belege bleibt bestehen

Nur um Missverständnissen vorzubeugen: Ein Vermieter muss immer noch strikt bei der Wahrheit bleiben und richtig rechnen. Wenn nämlich ein Mieter wissen will, welche Berechnung bestimmter Gesamtkosten vom Vermieter zugrunde gelegt wurden, dann hat der Mieter immer noch das Recht, die Belege der Versorgungsbetriebe einzusehen, um die Berechnung nachvollziehen zu können.

Kritik vom Deutschen Mieterbund

Der Deutsche Mieterbund (DMB) kann das vom BGH angenommene Mieterinteresse an
Übersichtlichkeit der Nebenkostenabrechnungen nicht nachvollziehen. Nach
seiner Auffassung will ein Mieter stets ganz genau wissen, wie die
Kostenberechnung zustande gekommen ist. Aufgrund der zusätzlichen Mühe, die
eine Belegeinsicht für Mieter bedeutet, schlussfolgert der DMB, dass das
Urteil des BGH für Mieter „das Abrechnungsverfahren letztlich noch einmal
langwieriger und komplizierter“ macht. Aus diesem Grund kritisiert der DMB
das Urteil als Erschwerung für Mieter.

Verrechnung von Nebenkosten und Mietkaution

Das Thema Verrechnung von fälligen Nebenkosten durch die Mietkaution ist häufig problematisch, weil zwischen Mieter und Vermieter in aller Regel widerstreitende Interessen herrschen. Dabei sind die Regeln hierfür eigentlich ganz klar:

Verrechnung der Mietkaution bei laufendem Mietvertrag

Ist das Mietverhältnis noch nicht beendet, darf ein Vermieter laut Mietrecht grundsätzlich nicht auf die Mietkaution zurückgreifen. Sie ist ja ausdrücklich dazu da, finanzielle Risiken einer Beendigung des Vertragsverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter zu regeln und abzusichern.

Die einzige Ausnahme hiervon könnte sein, wenn der Mietvertrag ausdrücklich einen Passus aufweist, der es dem Vermieter erlaubt, Forderungen aus einer Nebenkostenabrechnung durch das Geld der Mietkaution während des laufenden Vertragsverhältnisses auszugleichen. Ein solcher Vertragstext könnte dann dafür sorgen, dass wichtige Bedingungen erfüllt wären, die der Bundesgerichtshof für die Möglichkeit der Inanspruchnahme der Mietkaution während des laufenden Mietvertrags aufgestellt hat.

In seinem Urteil vom 7. März 2014 hat der BGH in einem Revisionsverfahren nämlich festgehalten, dass ein Vermieter „Befriedigung aus der Kaution während des Mietverhältnisses nur dann suchen darf, wenn seine Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sei oder die Verrechnung im Interesse des Mieters liege.“ (AZ VIII ZR 234/13)

Das bedeutet, sobald der Mieter einem Antasten der Kaution während des laufenden Mietvertrags widerspricht, kann von „unbestritten“ und „im Interesse des Mieters“ keine Rede mehr sein. Es bliebe einem Vermieter somit nur noch der Gang vor Gericht, um seine Forderung „rechtskräftigen festgestellt“ zu bekommen. Unterbleibt dies, ist ihm die Mietkaution für die Bezahlung seiner Forderung während des laufenden Mietvertrags verwehrt, selbst wenn der Mietvertrag einen entsprechenden Passus aufweist.

Verrechnung der Mietkaution bei beendetem Mietvertrag

Gänzlich anders verhält sich die Sachlage natürlich nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Verständlicherweise hat ein Mieter dann ein Interesse an einer möglichst schnellen Rückzahlung der Mietkaution. Er braucht das Geld in aller Regel ja, um im neuen Mietverhältnis wieder eine Mietkaution leisten zu können. Damit steht sein Interesse aber dem des Vermieters entgegen, womit die häufigen Konflikte erklärt sind, die in dieser Frage auftreten.

Dem Vermieter steht bei Beendigung des Mietvertrags eine angemessene Zeit zur
Überprüfung der Frage zu, ob er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis hat.
Hierzu hat er laut unterschiedlicher Gerichtsurteile zwischen drei und sechs
Monaten Zeit. Dies gilt grundsätzlich auch in Bezug auf noch
offene Nebenkostenabrechnungen.

Der BGH hat allerdings entschieden, dass ein Vermieter „einen angemessenen
Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist
einbehalten kann, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist“ (<a href=
"http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=35739&pos=0&anz=1"
rel="nofollow" target="_blank" title="Vollständiger Urteilstext">AZ VIII ZR
71/05). Diese „ihm zustehende Abrechnungsfrist“ beträgt laut § 556 Abs. 3
des BGB genau zwölf Monate.

Innerhalb dieser Zeit muss aus Sicht der Rechtsprechung die Abrechnung der
Nebenkosten erfolgen. Der für eine mögliche Nachzahlung zurückbehaltene
Anteil der Mietkaution muss somit innerhalb dieser Frist entweder genutzt und
abgerechnet, oder aber zurückgegeben werden. Geschieht dies nicht, handelt
ein Vermieter widerrechtlich.

Mietkautionsbürgschaft und Nebenkostenabrechnung

Hat ein Mieter statt einer Barkaution eine Mietkautionsbürgschaft beim Vermieter hinterlegt, ergeben sich aus dem bisher Dargestellten weitere Besonderheiten. So ist die Auszahlung der Mietkaution durch den Bürgen während des laufenden Mietvertrags grundsätzlich nicht möglich. Erst wenn der Mietvertrag beendet wird, kann der Vermieter die Kaution vom Bürgen beanspruchen. Allerdings ist ihm dies auch nur dann möglich, wenn er seine Forderungen konkret belegen kann, etwa bei Schäden oder ausgebliebenen Mietzahlungen.

Wenn er keine solchen Forderungen an den Mieter hat, gibt er diesem die Bürgschaftsurkunde wieder zurück. Damit entlässt er den Mieter rechtlich gesehen aus der Verpflichtung für die Mietkaution. Es ist somit allerdings noch nicht gesagt, dass der Vermieter später nicht noch Forderungen, etwa aus der Nebenkostenabrechnung, an den Mieter stellen kann. Die Bezahlung dieser Forderung aus der Mietkaution ist ihm dann jedoch nicht mehr möglich.

Aus diesem Grund verzögern viele Vermieter die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde an den Mieter. Unter Verweis auf die in der Rechtsprechung vorgesehene Bedenkzeit von bis zu sechs Monaten ist dies erlaubt. Erst nach Ablauf dieser Frist muss der Vermieter die Urkunde und damit die Sicherheitsleistung wieder an den Mieter zurückgeben, der für die Nutzung der Bürgschaft weiterhin seinen Obolus an den Bürgen entrichten muss, meist in Form einer Beitragszahlung für den Bürgschaftsvertrag.

Eine Bürgschaftsurkunde ist unteilbar

Ein Zurückbehalten eines Teils der Mietkaution, um die ausstehende
Nebenkostenabrechnung abzusichern, ist im Falle einer Bürgschaft nicht
möglich. Eine Urkunde ist eben nicht teilbar. Ein Vermieter kann somit nur
die gesamte Kaution in Form der ihm vorliegenden Bürgschaftsurkunde
zurückhalten. Dies bedeutet, dass ein Mieter gut daran tut, bei Beendigung
des Mietverhältnisses mit dem Vermieter eine klare Vereinbarung zu treffen,
wann die Urkunde zurückgegeben wird.

Gegebenenfalls kann das Angebot einer Barzahlung als Sicherheitshinterlegung
für die ausstehende Nebenkostennachforderung den Vermieter dazu bringen, dem
Mieter die Bürgschaftsurkunde früher auszuhändigen. So könnte dieser seinen
Vertrag für die Mietkautionsversicherung bereits kündigen.

Der Nachzahlung entgehen

Auch wer es gern schön warm in der Wohnung hat und lange heiße Duschen liebt, kmuss nicht vor der hohen Nachzahlung zittern. Bei diesen steigenden Kosten steigt natürlich eigentlich auch die Nebenkostenabrechnung. Man kann die höheren Ausgaben jedoch ausgleichen, indem man seine hinterlegte Barkaution verwendet, sofern man eine finanziell weniger belastende Kautionsbürgschaft abschließt und diese als Sicherheit hinterlegt. So hat man die Kosten für die Nachhzahlung eingespart.

Wie das geht? Ganz einfach: Beide Seiten, sowohl Mieter als auch Vermieter, können dieses Angebot proaktiv angehen und in Kontakt mit der anderen Partei treten. Dann kann der Antrag on- oder offline abgeschlossen werden. Die Barkaution wird abzüglich der Nachzahlung der Nebenkosten ausgezahlt, die neue Sicherheit des Vermieters ist eine Mietkautionsbürgschaft.

Von Katharina Abejon-Perez | Letzte Aktualisierung: 18. Oktober 2016