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Recht & Gesetz

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Vom 18. Februar 2016
Aktualisiert am 19. Februar 2016

Untermiete und Untervermietung – Was ist wann erlaubt?

Untervermietung der Wohnung – das kann schnell zu einer Kündigung durch den eigenen Vermieter führen. Wir erklären, was bei der Untermiete erlaubt ist.

Untermiete, Zimmer frei? Es gibt immer noch viel zu beachten.
Zimmer frei zur Untermiete und los geht's? So einfach ist das nicht. ©fotolia.de - stockpics

Untermiete – wir erklären, wie’s geht

Auslandssemester, Weltreise oder eine zu groß gewordene Wohnung – Gründe für eine Untervermietung gibt es viele. Auch die Abnehmer reißen sich um die Wohnungen: Studenten, Touristen oder Praktikanten aus anderen Städten sind dankbar für die unkomplizierte Möglichkeit, eine Bleibe für eine begrenzte Zeit zu finden. Viele Mieter stellen daher ihre Wohnung kurzerhand zur Untermiete in Online-Portale oder suchen sich Mitbewohner. Dass sie damit Gefahr laufen, von ihrem Vermieter gekündigt zu werden, wissen viele nicht.

Was ist Untervermietung und was nicht?

Untermiete zeichnet sich dadurch aus, dass ein Untermieter Miete an einen Hauptmieter zahlt und dafür dessen Wohnung oder Teile der Wohnung nutzen darf. Auch Wohngemeinschaften (WGs) werden häufig über Untermietverträge organisiert. Diese Art der Vermietung muss i.d.R. vom Vermieter des Hauptmieters genehmigt werden (§ 540 Abs. 1 BGB). Dabei ist der Mieter in der Pflicht, die Erlaubnis im Streitfall nachzuweisen.

Die Aufnahme bestimmter Personengruppen zählt nicht als Untermiete und ist daher nicht erlaubnispflichtig (vgl. BayObLG GE 97, 1463). Dazu gehören:

  • Nahe Familienangehörige, wie der Ehegatte, Eltern oder Kinder
  • Besucher, auch über längere Zeiträume (etwa 6 bis 8 Wochen)
  • Hausangestellte oder Pflegepersonal

Aber Vorsicht! Geschwister oder sonstige entferntere Verwandte sowie Lebensgefährten zählen nicht dazu und müssen vom Vermieter genehmigt werden (BGH-Urteil vom 5.11. 2003 – VIII ZR 371/02). 

Das Recht auf Untervermietung

Wer ein berechtigtes Interesse an der Teil-Untervermietung seiner Wohnung vorweisen kann, hat laut BGH-Urteil ein Recht auf Untervermietung (BGB, 553). Dieser Anspruch entfällt, wenn es sich um die Vermietung der kompletten Wohnung handelt. Als berechtigtes Interesse zählt z.B.:

  • wenn der Mieter – beispielsweise durch eine doppelte Haushaltsführung aus beruflichen Gründen – finanziell auf die Untermiete angewiesen ist
  • wenn man seine Wohnung aus beruflichen Gründen zeitweise nicht nutzen kann
  • Persönliche Gründe, wie dass man im Alter nicht allein leben möchte
  • Aufnahme der Eltern in die Wohnung nach Wegzug des Ehepartners
  • Aufnahme eines Untermieters nach Ehescheidung und Auszug des früheren Ehegatten und Mitmieters
  • Aufnahme eines Untermieters zur Gründung einer auf Dauer angelegten Wohngemeinschaft
  • Aufnahme von in Wohnungsnot geratenen Geschwistern
  • Aufnahme eines Untermieters zur Kinderbetreuung

Wenn der Vermieter dem Mieter dieses Recht versagt, kann dieser sein Recht einklagen oder hat ein Sonderkündigungsrecht. Der in Mietverträgen oft enthaltene Ausschluß der Untervermietung an Dritte ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters ist unwirksam (BGH in NJW 1991, 1750).

Der Bundesgerichtshof entschied im zugrundeliegenden Fall zugunsten eines Ehepaars aus Hamburg, welches Teile seiner Wohnung für die Dauer eines mehrjährigen Aufenthalts im Ausland untervermieten wollte. Der Vermieter untersagte dies und musste dafür Schadensersatz an die Mieter leisten. Der Vermieter hätte das Recht, eine Teiluntervermietung abzulehnen, wenn

  • der Mieter die Wohnung an Touristen untervermieten möchte
  • die Wohnung durch einen weiteren Bewohner überbelegt wäre
  • Anzeichen vorhanden sind, dass der Untermieter unzumutbar ist und den Hausfrieden stören könnte

Nicht vergessen: Die Miete aus dem Untermietverhältnis muss als Einnahme in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Untermieter und Hauptmieter: harmonisches Zusammenwohnen
Mitbewohner gesucht - Gründe für die Untervermietung gibt es viele. © contrastwerkstatt - fotolia.de

Die Untermieterlaubnis

Wer eine Erlaubnis zur Untervermietung bei seinem Vermieter einholen möchte, sollte dies schriftlich und mit Fristsetzung tun, da im Streitfall der Mieter beweisen muss, dass eine solche Erlaubnis gegeben wurde. Daher sollte das Schreiben auch per Bote oder Einschreiben übermittelt werden. Es muss den vollen Namen des Untermieters sowie die Gründe für die gewünschte Untermiete enthalten. Es sollte außerdem erläutert werden, warum diese Umstände erst nach Abschluss des Mietvertrages zustande gekommen sind. Werden dem Vermieter diese Informationen verweigert, darf dieser die Erlaubnis zur Untervermietung versagen. Jeder neue Untermieter bzw. wenn der Untermieter wechselt, muss vom Vermieter erneut genehmigt werden.

Über die Solvenz des Untermieters (also Einkommensnachweise o.ä.) oder die Höhe der Untermiete muss der Mieter keine Auskünfte geben. Das betrifft nur Hauptmieter und Untermieter. Für die Zahlung der Gesamtmiete ist weiterhin der Hauptmieter verantwortlich. 

Was ist bei der Untermiete für den Hauptmieter zu beachten?

Der Untermietvertrag sollte unbedingt schriftlich abgeschlossen werden. Er sollte enthalten:

  • Höhe der Miete
  • Kündigungsfrist
  • Zeitraum der Untervermietung
  • Nebenkosten
  • Mietkautionsregelung und -höhe
  • Räume, die dem Untermieter zur Nutzung überlassen werden
  • Gegenstände und Geräte in Küche und Bad, die mitbenutzt werden dürfen
  • Regelungen für Schönheitsreparaturen

Die Regelungen für Schönheitsreparaturen sind wichtig vor dem Hintergrund, dass der Hauptmieter für alle Schäden und Störungen haftet, die während des Mietverhältnisses an oder in der Mietsache entstehen. Wenn nichts vereinbart ist, muss der Untermieter nicht für Schäden zahlen, selbst wenn er sie verursacht hat. Daher ist es erforderlich, sich vorher gut zu informieren, sich den potentiellen Untermieter genau anzuschauen und sich mit dem Vertrag abzusichern.

Um sich finanziell abzusichern, sollte man außerdem im Mietvertrag eine Mietkaution vereinbaren, die der Untermieter als Sicherheit für den Hauptmieter hinterlegt. Auch eine Mietkautionsbürgschaft eignet sich als Absicherung für Mietausfälle oder zur Behebung eventueller Schäden. Vor Vertragsunterschrift eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung anzufordern, ist ebenfalls ratsam. Beim Einzug sollte man außerdem ein Wohnungsübergabeprotokoll aufsetzen, um den Zustand der vermieteten Räume zum jeweiligen Zeitpunkt festzuhalten. So kommt es gar nicht erst zu Streitigkeiten darüber, ob eine Schramme im Boden beim Einzug schon da war oder nicht. Weitere Streitpunkte, die vorher geklärt werden sollten sind Besuchs- und Übernachtungsregeln sowie ob und wo geraucht werden darf.

Untermietvertrag vermeidet Streit
Mietvertrag - auch bei der Untervermietung wichtig. © fotolia.de - Alexander Raths

Ob Freunde oder Fremde – wer seine Wohnung mit einem Untermieter teilen möchte, sollte lieber zu viel als zu wenig regeln. Nichts ist schlimmer, als wenn Unklarheiten und Missverständnisse im eigenen Zuhause ständig zu Streit führen.

Tipp für ein friedliches Zusammenwohnen: In Absprache Putzfrau engagieren und über die Miete verrechnen. 

Vorsicht, Stolperfallen!

Wer einen zeitlich befristeten Untermietvertrag abschließt, muss darin unbedingt einen Grund für die zeitliche Befristung angeben. Wird kein gesetzlich anerkannter Grund im Vertrag genannt, ist die Befristung ungültig und das Mietverhältnis gilt für unbestimmte Zeit.

Mögliche Gründe sind, wenn man die untervermieteten Räume nach Ablauf des Mietverhältnisses selbst wieder bewohnen möchte, wenn Eltern oder Kinder dort wohnen sollen oder aufwändige Umbauten geplant sind. Zeitmietverträge können außerdem nicht vorzeitig gekündigt werden.

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz

Die Untervermietung der eigenen Wohnung an Touristen ist eine profitable Möglichkeit, um Miete zu sparen - verstößt jedoch gegen das Zweckentfremdungsverbot. Viele Mieter inserieren daher ihre Mietwohnung auf einem Onlineportal und bieten sie zur tageweisen Vermietung an Urlauber an. Zahlreiche Städte in Deutschland haben daher ein Zweckentfremdungverbot-Gesetz eingeführt bzw. planen oder diskutieren ein solches. Dazu gehören Berlin, München und Stuttgart. Dieses Gesetz spricht Wohnraum den Mietern anstelle von Touristen zu bzw. dämmt das massenhafte Untervermieten von Wohnungen an Touristen ein. München nennt als weitere Anzeichen einer Zweckentfremdung einen Leerstand von mehr als drei Monaten oder die gewerbliche Nutzung. Wer bei der Zweckentfremdung seiner Wohnung erwischt wird, muss mit hohen Bußgeldern rechnen.

Sowohl Mieter als auch Politiker haben sich von dem Gesetz einiges versprochen, die Möglichkeiten bei der Umsetzung sind jedoch begrenzt. So ist es den Ämtern in Berlin beispielsweise nicht erlaubt, im Internet nach unrechtmäßigen Ferienunterkünften zu recherchieren. Es gibt also praktisch keine Kontrollmöglichkeiten. 

Miete sparen und fristlose Kündigung riskieren

Eine Untervermietung an Touristen ist aber trotzdem nicht ohne Weiteres möglich. So verlockend der Zusatzverdienst auch ist, genauso riskant ist er auch. Denn wer seine Wohnung ohne die Erlaubnis des Vermieters gegen eine Untermiete an Dritte vermietet, begeht eine Vertragsverletzung und riskiert die fristlose Kündigung. Wirksamer als das Zweckentfremdungsverbot könnte nämlich ein Urteil des Berliner Landgerichts sein, welches es Vermietern gestattet, ihren Mietern fristlos zu kündigen, wenn diese die Wohnung untervermieten und dies auch trotz Abmahnung nicht unterlassen (Landgericht Berlin, Beschluss vom 3. Februar 2015, AZ 67 T 29/15). Der Vermieter hat außerdem das Recht, auf Unterlassung zu klagen (§ 541 BGB). Die Beweispflicht liegt beim Vermieter.

Der Fall des LG Berlin

Eine fristlose Kündigung bei Untervermietung an Touristen ist gerechtfertigt. Dies entschied auch das Landgericht Berlin im Rahmen einer Kostenentscheidung über Erfolgsaussichten einer Räumungsklage (AZ 67 T 29/15). Der Vermieter hatte dem Mieter fristlos gekündigt, da dieser seine Wohnung als Touristenwohnung auf der Online-Plattform airbnb tageweise angeboten hatte. Auch nach einer Abmahnung nahm der Mieter sein Wohnungsangebot nicht von der Internetplattform. Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin befand am 03.02.2015, man könne dem Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn dieser auch nach Abmahnung nicht davon absehe, seine Mietwohnung als Unterkunft für Urlauber anzubieten. Ob das Angebot tatsächlich in Anspruch genommen wurde, ist dabei nicht ausschlaggebend.

Eine Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Ohne diese stellt die Vermietung eine Vertragswidrigkeit dar, die den Vermieter zur sofortigen Kündigung berechtigt. Die Entscheidung über die Gebrauchsüberlassung an Dritte liegt allein beim Vermieter. Stimmt dieser dem nicht zu, sondern verbietet dies sogar, indem er dem Mieter eine Abmahnung erteilt, ist die Untervermietung vertragswidrig.

Touristen - Tageweise Untervermietung nicht erlaubt
Besonders authentisch und günstig - viele Touristen wählen Untermiete statt Hotel. Quelle: Pixabay

Untervermietung ist nicht gleich Untervermietung

Der große Jahresurlaub ist gebucht und die Wohnung soll in der Zwischenzeit an Touristen untervermietet werden. Durchaus logisch, würde man meinen, vor allem wenn man als Mieter einer Wohnung eine Erlaubnis zur Untervermietung besitzt. Oder nicht?

Die Antwort lautet: Nein. Hat der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, ist dies nicht automatisch die Erlaubnis zur tageweisen Vermietung der Wohnung an Touristen. Dies befand der BGH in einem Urteil vom 8. Januar 2014 (VIII ZR 210/13). Die Vermietung der Wohnung an Touristen erfordert eine spezielle Erlaubnis des Vermieters. Die Erlaubnis zur Untervermietung ohne eine vorherige Prüfung durch den Vermieter schließt nicht die tageweise Vermietung an Touristen ein. Eine gewöhnliche Untervermietung läuft über einen längeren Zeitraum und ist nicht gleichzusetzen mit einer tageweisen Vermietung der Wohnung an Urlauber.

Der Fall des BGH

In dem vor dem BGH verhandelten Fall bewohnte der Mieter seit 2003 eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Jahr 2008 holte der Mieter von seiner Vermieterin eine Erlaubnis zur Untervermietung ein, da er die Wohnung nur alle 14 Tage nutzen würde. Die Genehmigung sagte ihm eine Erlaubnis zur Untervermietung ohne vorherige Überprüfung zu. Weiterhin wurde eine Postvollmacht vereinbart, laut welcher die Post (Zinsabrechnung der Mietkaution, Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung und Ähnliches) als zugestellt galt, wenn diese im Briefkasten lande, egal ob die Wohnung gerade untervermietet wurde oder nicht.

Neue Vermieter drohten mit Kündigung

2011 gab es einen Vermieterwechsel. Nachdem der Mieter danach die Wohnung erneut zur touristischen Untervermietung feil bat, beanstandeten die neuen Vermieter die Untervermietung als nicht vertragskonform und mahnten den Mieter unter Androhung der Kündigung ab. Der Mieter wiederum verwies auf die vorliegende Erlaubnis zur Untervermietung der Vormieterin und betrachtete die Abmahnung als gegenstandslos. Die Vermieter mahnten erneut ab, der Mieter hatte kein Einsehen und stellte seine Wohnung erneut zur Untermietung im Internet ein. Die Vermieter kündigten ihm anschließend fristlos und fristgemäß.

War die Untervermietung rechtens?

Nein. Der BGH verkündete nun, dass der Mieter nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war. Die Untervermietung an Touristen unterscheidet sich von einer gewöhnlich langfristig angelegten Untervermietung. Folglich umfasste die Erlaubnis zur Untervermietung seitens der ehemaligen Vermieterin nicht die Vermietung an Touristen. Dies sei auch in der Postvollmacht zu erkennen gewesen, da Touristen eine solche Funktion nicht wahrnehmen können. Fazit: Untervermietung ist stets ein heikles Thema. Selbst wenn eine Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt, muss für die Untervermietung an Touristen eine ausdrückliche Genehmigung seitens des Vermieters erfolgen.

Fazit

Zusammenfassend ist zu sagen, dass es beim Thema Untervermietung Vieles zu beachten gibt. Wer jemanden zur Untermiete aufnehmen möchte, sollte sich daher vorher sehr gut informieren, um Streitigkeiten vor Gericht oder Stress mit dem Mitbewohner oder dem Vermieter zu vermeiden.

Von | 18. Februar 2016, 07:00 Uhr