Schlüssel verloren. Wer muss zahlen?

Mietrecht: Wann der Mieter die Schlösser ersetzen muss

Beim Einzug in eine neue Wohnung händigt der Vermieter dem Mieter die Schlüssel zu den Wohn- und Kellerräumen und zur Haustür aus. Die Anzahl der übergebenen Schlüssel wird für gewöhnlich in einem Übergabeprotokoll festgehalten, von dem sowohl Mieter als auch Vermieter ein Exemplar erhalten. Gerade in Neubauten gehören die Schlösser im Gebäude – von der Haus- und Wohnungstür bis hin zum Fahrradkeller – oft zu einer Schließanlage. Jeder Schlüssel passt hier sowohl in die jeweils eigene Wohnungstür als auch in die Schlösser aller Gemeinschaftsräume, wie Fahrrad- oder Wäschekeller. Kommen Unbefugte an einen der Schlüssel, haben diese – sofern sie den Schlüssel zuordnen können – nicht nur Zutritt zur entsprechenden Wohnung, sondern auch zu den anderen Räumen. Zusätzlich zum Wohnungsschloss muss daher im Falle eines Schlüsselverlustes oft die komplette Schließanlage ausgetauscht werden. Unter Umständen ist der Mieter so schnell seine Mietkaution los.

Entscheidend: das Verschulden des Mieters

Entscheidend hinsichtlich der Ersatzpflicht des Mieters für die Schlösser sind folgende Faktoren: das Verschulden am Schlüsselverlust und ob tatsächlich eine Missbrauchsgefahr vonseiten des Schlüsselfinders oder -diebs besteht. Wurde der Schlüssel dem Mieter gestohlen, muss er den Austausch laut Beschluss des Amtsgerichts Spandau nicht zahlen (6 C 546/12).

BGH-Urteil zum Austausch der kompletten Schließanlage

Voraussetzung für den Ersatz der gesamten Anlage durch den Mieter ist laut BGH-Urteil (VIII ZR 205/13, 05.03.2014), dass diese aus Sicherheitsgründen notwendig ist und tatsächlich ausgetauscht wurde.

Der Beklagte hatte in dem entsprechenden Fall eine Wohnung gemietet und diese laut Übergabeprotokoll mit zwei Schlüsseln übernommen. Beim Auszug gab der Mieter nur einen Schlüssel zurück und konnte über den Verbleib des zweiten Schlüssels keine Angaben machen. Der Vermieter und Eigentümer der Wohnung informierte die Hausverwaltung der Wohnungseigentümerschaft über den Verlust. Aus Sicherheitsgründen erachtete diese den Austausch der kompletten Schließanlage für nötig und forderte den Vermieter zur Zahlung eines Kostenvorschusses von 1.468 Euro auf. Der Vermieter gab diese Forderung an den Mieter weiter und verlangte von ihm die entsprechende Summe abzüglich seines Mietkautionsguthabens und zuzüglich Zinsen. Das Amtsgericht gab der Klage vom Vermieter an den Mieter statt: der Beklagte habe durch den Verlust des Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt und müsse den Austausch der Schlösser zahlen. Auch die Notwendigkeit eines Austauschs der Schließanlage erkannte das Gericht an. Man urteilte außerdem, es spiele keine Rolle, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies nur geplant sei. Gemäß § 249 Abs. 2 BGB könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache den Schadensersatz in Form von Geld einfordern und frei verwenden.

Einspruch stattgegeben: Austausch der Anlage als Voraussetzung für Schadensersatz

Das Berufungsgericht entschied, dass der Mieter durchaus die Kosten der Anlage zu tragen habe, wenn dies aus Sicherheitsgründen erforderlich sei. Ein zu bezahlender Schaden liege aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde. Weder Vermieter noch Mieter haben zum aktuellen Zeitpunkt den Schaden an den jeweiligen Gläubiger gezahlt. Die Anlage wurde bislang nicht ausgetauscht.

Von Katharina Abejon-Perez | Letzte Aktualisierung: 15. März 2017