Position der Vermieter gestärkt
In einem aktuellen Urteil (VIII ZR 281/13) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Position von Vermietern deutlich gestärkt, indem er deren wirtschaftliche Interessen an der Instandhaltung ihrer Mietsache deutlicher als bisher in die Waagschale gelegt hat. In Zukunft kann das für Mieter weitreichende Konsequenzen haben, wenn es darum geht, durch den Vermieter veranlasste Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung dulden zu müssen.
Der konkrete Fall
Der Dachstuhl eines Hauses war von Hausschwamm befallen. Dies ist nicht nur als gesundheitsschädlich einzuordnen, der gefährliche Pilz kann ein Haus regelrecht zerstören. Aus diesem Grund zogen die Mieter des Hauses auch bereitwillig in ein Hotel, während der Vermieter die Notfallmaßnahmen gegen den Schwamm vornehmen ließ.
Nach dem die Mieter wieder in ihre vier Wände einziehen konnten, wollten sie aber die weiteren, notwendigen Sanierungs- und Verschönerungsmaßnahmen nicht mehr zulassen und verweigerten den beauftragten Handwerkern den Zutritt zu ihrer Wohnung. Erst ein halbes Jahr später konnte der Vermieter per einstweiliger Verfügung die Arbeiten durchsetzen. Deshalb kündigte er den Mietern fristlos.
Schließlich, als die Mieter sich erneut weigerten, den mit den Arbeiten beauftragten Handwerkern Zugang -diesmal zu ihren Kellerräumen- zu gewähren, reichte der Vermieter sogar Räumungsklage ein. Diese Klage wurde vom zuständigen Landgericht Berlin (LG) abgewiesen, woraufhin der Vermieter zur Revision vor den BGH zog. Dort gab ihm der VIII Zivilsenat nun Recht, indem er die Begründung der Vorinstanz verwarf.
Duldungspflicht neu geregelt
Das LG Berlin hatte in seiner Entscheidung nämlich darauf verwiesen, dass die die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht (nach § 554 BGB) zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürften, bevor sie den Handwerkern Zutritt gewähren müssen. Und das, ohne befürchten zu müssen, allein aufgrund dieser juristischen Klärung die Wohnung zu verlieren.
Den Richtern des BGH griff diese Begründung zu kurz, weswegen sie den Fall zurück an das LG Berlin verwiesen. Das LG habe nicht ausreichend berücksichtigt, dass ein Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an einer baldigen Instandsetzungsmaßnahme haben könne.
Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages kommt demzufolge nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter bereits bestehende Urteile zu Zutrittsrechten des Vermieters missachtet oder sich sogar „querulatorisch“ verhält. Eine „derartige schematische“ Betrachtung lässt laut BGH außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können. Das LG Berlin muss deshalb nun erneut klären, ob vor diesem Hintergrund die konkreten Umstände eine fristlose Kündigung gerechtfertigt haben.
Mieterbund kritisiert BGH-Entscheidung
Als „problematisch“ bezeichnete der Deutsche Mieterbund das Urteil. „Die Entscheidung erhöht den Druck auf Mieter, Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters widerspruchslos zu dulden“, kritisiert Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Mieterbundes auf dessen Internetseite. Er sieht in dem Urteil eine Stärkung der Vermieter-Position. „Wer den beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt, dem droht die fristlose Kündigung. Die Geltendmachung von Mieterrechten bei Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten ist deutlich schwieriger geworden.“
Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 04. Mai 2015
Kategorie: Mietrecht, Vermietung
