Die eigene Wohnung oder das eigene Haus kaufen – das ist mittlerweile unangefochten der größte Wunsch vieler Deutscher. Denn das eigene Heim ist die Burg, die Jeden vor steigenden Mieten schützt. Besonders die Angst, im Alter die Kosten für eine Mietwohnung nicht mehr tragen zu können, lässt die Menschen in den Immobilienmarkt flüchten, was seit Jahren gut zu beobachten ist. Dass dies natürlich Auswirkungen nicht nur auf den Immobilienmarkt in Deutschland hat, dürfte Jedem klar sein. Dass das Eigentum aber auch für viele Probleme und Sorgen mit sich bringt, daran denken nur Wenige. Erfahren Sie, was man als Immobilienbesitzer in der Vermietung heute beachten muss, um den Wertschutz der eigenen 4 Wände zu realisieren.
Wie können sich Vermieter vor Mietnomaden schützen? Eigentum verpflichtet – Immobilienbesitz heute
Immobilieneigentum zu erwerben, ist heute einfacher als noch vor 10 Jahren. Die Zahl der Immobilienkäufer steigt aufgrund der finanziellen Krisen weltweit stark an. Dabei sinkt gleichzeitig das Durchschnittsalter der Käufer, sodass die Zahl der 25-40 jährigen, die eine Immobilie erwerben, stetig steigt. Unerfahrenheit und Rechtsunsicherheit im Umgang mit Immobilien führen dann meistens auch dazu, dass Immobilienbesitzer mit Mietausfällen oder Zahlungsausfällen der Nebenkosten zu kämpfen haben. Das kann verschiedene Gründe haben - Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, eine Verschlechterung der finanziellen Situation des Mieters, Mietnomaden - auch Miettouristen genannt, die Mietausfälle durch Zahlungsunfähigkeit verursachen.
Existenzbedrohung Mietnomade – Wenn die Immobilie ruiniert wird
Mietnomaden sind meist Wiederholungstäter und täuschen zahlreiche Vermieter. Mietausfälle und zugemüllte Wohnungen sind oft die Folge. Dies bedeutet für den Vermieter nicht nur jede Menge Ärger und Aufwand, sondern kann ihn sogar in den finanziellen Ruin treiben. Gerade, wer eine Immobilie als Altersvorsorge gekauft hat und sie vermietet, um von dem Geld seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, wird bei dem oft sehr langwierigen Kampf gegen einen Mietnomaden bald mit Existenzängsten konfrontiert sein. Wie aber können Vermieter Mietnomaden erkennen und welche Möglichkeiten der Absicherung gibt es?
Wie können sich Vermieter vor Mietnomaden schützen?
Sich der Bedrohung bewusst sein – Was sind Mietnomaden eigentlich?
Mietnomaden sind Personen, die in eine Mietwohnung einziehen, die Miete jedoch nicht oder nicht in vollem Umfang zahlen und beim Verlassen der Wohnung die Mietschulden nicht begleichen, um direkt in die nächste Wohnung zu ziehen und das gleiche Schema wieder anzuwenden. Oft sind Mietnomaden Serientäter, nämlich dann, wenn es sich eigentlich um zahlungsfähige Mieter handelt, die jedoch das Mietrecht zu ihren Gunsten missbrauchen. Doch auch sozialschwache Mieter, die nicht mit Absicht hohe Mietschulden verursachen, werden als Mietnomaden bezeichnet. Häufig hinterlassen Mietnomaden die Wohnungen zudem in einem schlechten Zustand oder sogar voller Müll und Sperrmüll. Schätzungen zufolge verursachen Mietnomaden in Deutschland einen jährlichen Schaden von rund 200 Millionen Euro zu Lasten der Vermieter.
Sich nicht vom Auftreten des potentiellen Mieters blenden lassen
Wie erwähnt, sind Mietnomaden in allen gesellschaftlichen Schichten zu finden. Vermieter sollten sich also nicht vom Auftreten des Mietinteressenten täuschen lassen. Ein gepflegtes Äußeres und eine eloquente Ausdrucksweise garantieren noch lange nicht, dass es sich um einen vertrauenswürdigen Mieter handelt. Im Gegenteil: Gerade die Personen, die absichtlich das Rechtssystem zu ihren Gunsten ausnutzen, verfügen häufig über einen hohen Bildungsabschluss und üben einen anerkannten Beruf aus. Haben sie sich dann erstmal in die Wohnung eingemietet, nutzen sie jedes rechtliche Schlupfloch und jede Verzögerungstaktik, um dort so lange wie möglich mietfrei zu wohnen. Oft zahlen sie sogar noch die erste oder die ersten beiden Mieten, um das Vertrauen des Vermieters zu gewinnen und verringern die Zahlungen nach und nach oder stellen sie direkt ganz ein. So gut das Bauchgefühl auch sein sollte, es ist für Vermieter immer ratsam, sich nicht spontan zu entscheiden, sondern weitere Informationen einzuholen.
Immer eine Bonitätsauskunft einholen
Bonitätsprüfung ist Pflicht! Tipp: Vermieter & Eigentümer, die die Mietkautionsbürgschaft akzeptieren, können den Bonitätscheck ihrer Mieter kostenlos mit kautionsfrei.de durchführen lassen! Bevor ein Vertragsabschluss zustande kommt, sollten Vermieter immer erst die Bonität ihres zukünftigen Mieters prüfen. Die Bonität eines potentiellen Mieters lässt sich auf verschiedene Weise prüfen. Vermieter können zum Beispiel eine Schufa-Selbstauskunft des potentiellen Mieters einfordern. Korrekter ist es allerdings, wenn der Vermieter, mit Einverständnis des Mieters, selbst eine Auskunft bei der Schufa einholt.
Auch eine aktuelle Gehaltsabrechnung sollten sich Vermieter zeigen lassen. Natürlich besteht dann immer noch die Gefahr, dass der potentielle Mieter gerade erst gekündigt wurde oder selbst gekündigt hat. Auch die Fälschung des Einkommensnachweises ist möglich, weswegen es ratsam sein kann, sich neben der Gehaltsabrechnung auch Kontoauszüge aushändigen zu lassen, auf denen der Eingang des Gehalts dokumentiert ist.
Recherche in Datenbanken betreiben
Es gibt auch Datenbanken, wie beispielsweise die Vermieterschutzkartei, auf welchen Vermieter sich registrieren können, um dort Informationen über ihre potentiellen Mieter einzuholen. Ist der Mieter vorher bereits negativ aufgefallen und hat der frühere Vermieter dies in der Datenbank vermerkt, können zukünftige Vermieter auf diese Informationen zugreifen und im Zweifelsfall die Suche nach einem geeigneteren Mieter fortsetzen. Zu beachten ist jedoch, dass Datenschutzbeauftragte vor illegaler Datenübermittlung, falschen Informationen und trügerischer Sicherheit warnen. Nicht alle im Internet angebotenen Dienste und Verzeichnisse sind auch verlässlich. Deshalb sollten Vermieter sich nicht allein auf die dort angegebenen Informationen verlassen.
Frühere Vermieter kontaktieren
Bei der Vermietung alle Prüfmöglichkeiten des Mieters ausschöpfen. Eine weitere Möglichkeit, die Vertrauenswürdigkeit des zukünftigen Mieters zu prüfen, ist, den ehemaligen Vermieter zu kontaktieren. Gibt dieser an, dass bereits Mietschulden bestehen, kann sich der Vermieter überlegen, ob er das Risiko, dass dies erneut passiert, eingehen möchte. Zu diesem Zweck kann auch eine Vormieterbescheinigung eingeholt werden. Doch auch diese ist kein Garant für einen vertrauenswürdigen Mieter. Der Vormieter kann schließlich auch Falschangaben machen, weil er den säumigen Mieter endlich aus der Wohnung haben will.
Eindeutigen Mietvertrag aufsetzen
Kommt es zum Vertragsabschluss, ist ein sinnvoll ausgestalteter Mietvertrag unerlässlich. Grundsätzlich können Vermieter den Mietvertrag im Rahmen der geltenden Gesetze frei gestalten. Jedoch sollte ein Mustermietvertrag stets als Vorgabe dienen. Wer möchte, kann sich auch neuen Tools, wie diesem Mietvertrag Generator, bedienen. Dieser ermöglicht es, online innerhalb kurzer Zeit einen individuellen Mietvertrag zu generieren. Die Anleitung hilft besonders Personen, die das erste Mal vermieten und noch unsicher sind, wie ein Mietvertrag richtig aufgesetzt wird. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann den Mietvertrag natürlich auch zusammen mit einem Anwalt aufsetzen, dies verursacht jedoch zusätzliche Kosten. Auch über die Seite des Deutschen Mieterbunds können Mustermietverträge heruntergeladen werden.
Immer Kaution hinterlegen lassen
Die Mietkaution darf bei Privatmietverträgen drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Vermieter sollten immer eine Kaution von ihrem neuen Mieter verlangen. In der Regel handelt es sich dabei um drei Monatskaltmieten. Die Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter und kann zum Beispiel bei Ausbleiben der Mietzahlungen als Ausgleich fungieren.
Da Mietnomaden oft nicht gewillt sind, auch nur einen Cent auszugeben, kann sie die Notwendigkeit vor Vertragsabschluss eine Kaution zu hinterlegen, schon abschrecken. Zu beachten ist allerdings, dass Mieter laut §551 des BGB auch das Recht haben, die Kaution in mehreren Raten zu zahlen. Die erste Rate jedoch wird in jedem Fall zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte ggf. die Mietkaution mit einer Mietkautionsbürgschaft absichern lassen, denn dann hat der Vermieter nicht nur die Gewissheit, dass die Mietsicherheit in voller, gesetzlicher Höhe gesichert ist, sondern er braucht sich auch um die Bonität des Mieters keine Sorgen zu machen, da dieser bereits vom Versicherer umfangreich bonitätsgeprüft ist.
Als Vermieter sollte man dem neuen Mieter auf keinen Fall den Schlüssel zur Wohnung aushändigen, bevor nicht die erste Rate der Mietkaution gezahlt wurde. Da es jedoch meist ein langer Prozess ist, einen Mietnomaden wieder aus der Wohnung zu bekommen, reicht auch eine vollständig gezahlte Kaution in vielen Fällen nicht aus, um die immer höher werdenden Kosten, aufgrund des Mietausfalls und eventuelle Gerichts- und Anwaltskosten, auszugleichen.
Absicherung durch Mietausfall- und Rechtsschutzversicherung
Will der Vermieter sich davor schützen, zum Beispiel die hohen Kosten für eine Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher zu übernehmen, sollte er im Vorfeld eine Rechtsschutzversicherung abschließen. Diese Rechtschutzversicherung übernimmt leider keine Kosten, die durch Schäden an der Immobilie, durch Mietausfälle oder durch die Entrümpelung der Immobilie entstehen. Zumindest gegen Mietausfälle kann sich der Vermieter mit einer entsprechenden Mietausfallversicherung absichern.
