Schimmel in der Mietwohnung? Das sind die Rechte von Mietern und Vermietern

Rechtslage bei Schimmel in der Mietwohnung? So sieht sie aus für Mieter und Vermieter:

Schimmel in der Mietwohnung? Das sagt das Gesetz dazu.

Rechte des Mieters bei Schimmel in der Mietwohnung

Schimmelpilz und Feuchtigkeit in der Mietwohnung sind ein erheblicher Mangel für den betroffenen Mieter. Er kann Gewährleistungansprüche des Mietrechts gegenüber dem Vermieter geltend machen – wenn er durch falsches Wohnverhalten nicht selbst für den Mangel verantwortlich ist. Gemeint sind hier korrektes Lüften und Heizen, oder das Trocknen von Wäsche in betroffenen Räumen. Ansprüche, insbesondere das Recht, die Miete zu mindern, können dann entfallen (LG Lüneburg, Urteil vom 22. November 2000, Az: 6 S 70/00).

Der Fall wendet sich: In Fällen von falschem Wohnverhalten ist der Mieter für Kosten einer Beseitigung des Schimmelpilzbefalls gegenüber dem Vermieter auch haftbar und muss für den Schaden aufkommen (AG Neukölln, Urteil vom 23. Juli 2002, Az: 6 C 213/01).

Fristlose Kündigung seitens des Mieters bei Schimmelbildung? So entschied das Gericht:

Im zugrunde liegenden Fall kündigte ein Mieter den Mietvertrag fristlos, da die Schimmelbildung gesundheitsschädigend und die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung eingeschränkt sei.

Das Landgericht Mönchengladbach verneinte das sofortige Kündigungsrecht, das darauf folgende Oberlandesgericht Düsseldorf ebenso. Die Beeinträchtigung der Gesundheit aufgrund von Schimmel kann nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten festgestellt werden. Weiterhin konnte keine Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung festgestellt werden. Folglich musste der Mieter den Mietzins weiter zahlen (Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 06.06.2013- I-10 U 26/13 -).

Gesundheitsbeeinträchtigung muss durch Sachverständigen festgestellt werden

Eine fristlose Kündigung ist nur dann berechtigt, wenn es dem Mieter durch den Schimmelbefall nicht mehr möglich ist, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zu warten. Hierzu muss beispielsweise nachgewiesen werden, dass der Schimmel in der Raumluft nachweislich zu Erkrankungen führt. Eine Gesundheitsgefährdung kann beispielsweise durch ein toxikologisches Gutachten nachgewiesen werden. Zuvor muss allerdings der Vermieter im Rahmen der Obhutspflicht auf den Schimmel hingewiesen werden und diesem die Möglichkeit gegeben werden, den Schimmel zu beseitigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.4.2007, Aktenzeichen: VIII ZR 182/06).

Übrigens: Der Mieter ist zu einer ordnungsgemäßen Durchlüftung der Wohnung verpflichtet. Darunter versteht man morgens und abends je ein mal Lüften (Oberlandesgericht Frankfurt, 19 U 7/99 NZM 2001, 39).

Dieses "falsche Wohnverhalten" des Mieters führt zu Schimmelbildung:

• Regelmäßig falsches Heizen und Lüften (Wände kühlen aus / Feuchtigkeit kann nicht entweichen)
• Wäsche trocknen in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern

Rechte des Vermieters bei Schimmel in der Wohnung

Verlangt der Mieter die Beseitigung von Schimmelbefall, Schadensersatz, eine Mietminderung oder will fristlos kündigen, so muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt.

Nur ein vom Gericht bestellter Sachverständiger kann festlegen, wer Schuld am Schimmel in der Mietwohnung ist

Geltend vor Gericht ist nur die Stimme eines Sachverständigen, der sich nach der Ursache des Schimmelbefalls auf die Suche macht. Handelt es sich um falsches Wohnverhalten des Mieters, muss sich der Vermieter keine Sorgen machen und kann erwarten, dass das Gericht dem Vermieter Recht gibt. Werden jedoch Baumängel festgestellt, kann der Mieter seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Je niedriger die Außen- und Innenlufttemperatur sind, desto geringer ist die Oberflächentemperatur der Wände im Innenraum. Die für ein gutes Raumklima fehlende Wärme muss den Wänden dann durch Beheizung zugeführt werden. Geschieht dies nicht, droht möglicherweise Schimmelbildung. Da Schimmel auf Wandfarbe, Tapete, Kleister und Staub gedeiht, ist ein potentieller Nährboden stets vorhanden. Kommt nun noch eine Oberflächenfeuchte von etwa 80 Prozent hinzu, sind alle Bedingungen für rapides Schimmelwachstum erfüllt.

Feuchtigkeit an Wänden und im Mauerwerk: Sie löst Schimmel in der Mietwohnung aus

Sind die Wände im Innenraum zu feucht, kann sich Schimmel bilden. Die Frage ist nur: Wer ist Schuld am Schimmel in der Mietwohnung – Mieter oder Vermieter? Stellt der Sachverständige fest, dass die Feuchtigkeit im Mauerwerk durch Havarien (Wasserschäden) oder von außen eindringendes Wasser (Gebäudeabdichtung) entstanden ist, sind Baumängel Schuld am Schimmelschaden. In diesen Fällen ist der Eigentümer verpflichtet, sowohl den Schimmelschaden als auch dessen Ursache auf seine Kosten zu beseitigen. In diesen Fällen sollte der Eigentümer prüfen, inwieweit die Gebäudeversicherung für den Schaden aufkommt bzw. ob bei Dritten (z.B. Handwerkern, anderen Mietern) Rückgriff genommen werden kann.

Welche Baumängel sind für erhöhte Feuchtigkeit und Schimmelbildung verantwortlich?

• Havarien: Wasserschäden, z.B. durch Rohrbruch, die Feuchtigkeit in das Gemäuer gebracht haben
• Von außen eindringendes Regenwasser durch eine mangelhafte Gebäudeabdichtung

Von Orlando Mittmann | Letzte Aktualisierung: 25. November 2013