Vermieterwechsel - Was kann passieren?
Bei einem Vermieterwechsel stehen Mieter vor vielen Fragen: Wird meine Miete erhöht? Was kann sich bei den Betriebskosten ändern? Darf der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden?
Kauf bricht Miete nicht
Grundsätzlich gilt, dass die bestehenden Verträge, gemäß dem rechtlichen Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“, auch weiterlaufen, wenn ein Miethaus oder eine Mietwohnung von einem neuen Eigentümer übernommen wird. Dem etwaigen Drängen des Vermieters auf Abschluss eines neuen Vertrages sollte also nicht nachgegeben werden. Selbst mündliche Absprachen mit dem ehemaligen Mieter bleiben somit unberührt. Oft versuchen nämlich die Eigentümer mit einem neuen Vertrag ehemals günstige Regelungen für den Mieter bezüglich Kündigungsfristen oder Betriebskosten für sich positiv „nachzubessern“.
Ab wann muss ich die Miete an den neuen Vermieter überweisen?
Erst durch eine Aufforderung seitens des alten Eigentümers, muss die Miete auf das neue Konto überwiesen werden. Die alleinige Aufforderung des neuen Eigentümers ist nicht ausreichend. Für die Mietkaution haftet der neue Eigentümer, egal ob ihm diese übertragen wurde oder nicht. Am einfachsten funktioniert die Übertragung bei einer Urkunde aus einer Mietkautionsversicherung.
Darf die Miete vom neuen Vermieter erhöht werden?
Die größte Sorge der Mieter bei einem Eigentümerwechsel liegt bei einer Erhöhung der Miete. Doch diese darf nicht einfach angehoben werden. Eine Erhöhung ist nur dann möglich, wenn die letzte Erhöhung länger als 15 Monate her und die ortsübliche Vergleichsmiete angestiegen ist. Darüber hinaus darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden.
Was ist mit Eigenbedarf seitens des neuen Vermieters?
Ein wirkliches Problem kann für den Mieter aufgrund von Eigenbedarf des neuen Eigentümers entstehen. Wer weniger als fünf Jahre in der Wohnung oder dem Haus lebt, hat hierbei lediglich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei mehr als fünf Jahren erhöht sich diese auf sechs, bei mehr als acht Jahren auf neun Monate. Generell gilt aber, dass für eine Eigenbedarfskündigung der neue Vermieter im Grundbuch stehen muss, was mitunter einige Monate dauern kann.
Was ist mit den Betriebskosten?
Auch die Betriebskosten sind ein wichtiger Punkt beim Vermieterwechsel. Häufig wird im Zuge des Wechsels auch der Dienstleister wie Hausmeister oder Reinigungsunternehmen gewechselt. Der Mieter sollten hier auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit achten. Der neue Eigentümer darf tatsächlich kein Serviceunternehmen verpflichten, dass etwa doppelt so viel kostet wie zuvor aber nicht die entsprechend größere Leistung liefert.
Fazit
Es ist wichtig, auf verschiedene Punkte beim Vermieterwechsel zu achten. Generell muss ein solcher Wechsel aber nicht schlecht sein. Häufig bekommt der Mieter nur relativ wenig von einem Wechsel mit.
Ob Mieterhöhung, Kündigung oder höhere Betriebskosten – mit einem neuen Vermieter kommen nicht selten auch neue Forderungen auf den Mieter zu. Viele davon sind unrechtmäßig. Wehren Sie sich und lassen Sie sich rechtzeitig zu Ihren Rechten beraten.
Von Orlando Mittmann | Letzte Aktualisierung: 24. Oktober 2013
Kategorie: Mieterrechte, Kündigung, Miete & nebenkostenabrechnung
