Die Regelungen und Vorschriften im Umgang mit der Mietkaution sowohl bei privaten als auch gewerblichen Mietverhältnissen geben nicht selten Grund zur Auseinandersetzung zwischen Mietern und Vermietern. Was darf ich und was nicht und warum?

Mietkaution stellt doppelte Belastung beim Umzug dar

Laut einer Innofact-Studie (Quelle: innofact.de) bezahlen die meisten Mieter (41 Prozent) ihre Mietkaution mit der zuvor ausgezahlten Sicherheitsleistung (Quelle: statista.de). Dieses Ergebnis ist vor dem Hintergrund äußerst erstaunlich, dass sich Vermieter mit der Mietkaution Rückzahlung ein halbes Jahr (und länger) Zeit lassen dürfen, die Mietkaution für die neue Wohnung aber spätestens mit der ersten Miete überwiesen sein muss.

In der Regel wird ein solch reibungsloser Ablauf erschwert, wodurch nicht selten eine finanzielle Lücke entsteht, für deren Überbrückung der Dispokredit einspringen muss. Dass die Überziehung durchschnittlich mit einer
13-prozentigen Verzinsung zu Buche schlägt, bedenken dabei die Wenigsten.

Die Mietkaution regt immer wieder zum Grübeln an, denn aufgrund zahlreicher gesetzlicher Neuregelungen ist es nicht immer einfach, auf dem aktuellen Stand des Mietrechts zu bleiben. Außerdem sind einige Gesetze relativ vage formuliert, was auf Seiten der Mieter und Vermieter immer wieder für Irritationen sorgt. So haben sich in den Köpfen der Mietvertragsparteien Richtlinien festgesetzt, die nicht selten mit dem rechtlichen Istzustand
kollidieren. Daher sollen im Folgenden die größten Irrtümer im Zusammenhang mit der Mietkaution aufgedeckt werden. 

Irrtum Nr. 1: Die maximale Kautionshöhe beträgt zwei Monatsmieten und muss beim Einzug vollständig gezahlt werden!

Laut § 551 BGB dürfen Vermieter sogar eine Sicherheitsleistung in Höhe von drei Nettokaltmieten verlangen. Wichtig ist hierbei, dass die Betriebs- und Nebenkosten nicht einfließen dürfen. Für die Berechnung der Kautionshöhe bei einer Wohnung mit einem Komplettpreis müssen diese Kosten herausgerechnet werden. In diesem Rahmen steht den beiden Parteien ein Verhandlungsspielraum zu. Das bedeutet, der Vermieter kann also auch nur eine Mietkaution von einer Monatsnettomiete aufrufen.   

Mieter sind übrigens nicht dazu verpflichtet, die Mietkaution auf einmal zu erbringen oder bei Einzug vollständig bezahlt zu haben. Besteht der Vermieter auf drei Nettokaltmieten, kann der Mieter diese in drei Raten zahlen. Lediglich die erste Rate ist spätestens mit der ersten Mietzahlung fällig. Die übrigen beiden Raten müssen zeitgleich mit den weiteren zwei Mieten erbracht werden. 

Irrtum Nr. 2: Nur Bares ist Wahres – Die Mietkaution muss aus Geld bestehen! 

Auch wenn hierzulande viele Mieter noch immer von der Barzahlung der Mietkaution ausgehen, gibt es alternative Möglichkeiten eine Bürgschaft zu leisten. In den letzten Jahren hat sich insbesondere die Mietkautionsbürgschaft, wie zum Beispiel kautionsfrei.de sie anbietet, als Alternative zur Barkaution etabliert. Hierbei wird keine große Summe auf einmal gezahlt, sondern der Mieter zahlt pro Jahr einen geringen Beitrag. Zur
Absicherung des Vermieters wird dann eine Bürgschaftsurkunde ausgestellt, die der Mieter dem Vermieter auszuhändigen hat. Ist das Mietverhältnis beendet und die Wohnung wurde tadellos an den Vermieter übergeben, gibt dieser dem Mieter einfach die Urkunde zurück. Irritationen mit Blick auf die Rückzahlung der Mietkaution spielen dabei keine Rolle, weil lediglich ein Dokument zurückgegeben wird. Im Schadenfall springt eine Versicherung ein. 

§ 232 BGB stellt darüber hinaus noch weitere Sicherheitsleistungen wie Hypotheken, Wertpapiere oder andere Forderungen in Aussicht. Die Realisierung derartiger Sicherheitsformen ist jedoch schwer, sodass sie nur äußerst selten Anwendung finden.

 Wichtiger Hinweis: Die Möglichkeiten zur Stellung einer Mietkaution werden im „Ratgeber Mietkaution“ ausführlich erläutert!

Irrtum Nr. 3: Die Mietkaution kann durch eine Bürgschaft beliebig aufgestockt werden! 

Für Vermieter wäre dies eine gute Gelegenheit, die Mietkaution aufzustocken und sich dadurch absolute Sicherheit zu verschaffen. Dem schiebt jedoch der Gesetzgeber mit dem § 552 BGB einen Riegel vor. Denn auch bei einer kombinierten Mietkaution, bestehend aus Bargeld und Bürgschaft, darf die maximal festgeschriebene Summe nicht überschritten werden. Vermieter, die das ignorieren, und sich beispielsweise im Fall eines sich im Studium
befindlichen Mieters, der ordentlich die Mietkaution bezahlt hat, zusätzlich eine Bürgschaft der Eltern einholen, handeln nicht gesetzeskonform. Anders sieht die Sache aus, wenn der Vermieter sich einen Teil der Kaution bar aushändigen lässt und die Eltern für die Restsumme bürgen.  

Irrtum Nr.4: Mieter müssen die Bankgebühren für das Mietkautionskonto bezahlen!

Vermieter müssen für jeden Mieter ein gesondertes Mietkautionskonto anlegen, damit die Mietkaution von einer potenziellen Insolvenz verschont bleibt. Dies muss der Eigentümer dem Mieter auch nachweisen können. Wenn er das nicht tut, hat der Mieter die Möglichkeit, dies einzuklagen. Die Banken verlangen für die Einrichtung und Auflösung von Konten zum Teil hohe Gebühren, die jedoch
nicht dem Mieter anzulasten sind. Daher ist es wichtig, die Kautionsabrechnung genau zu prüfen. Zudem müssen darin auch die folgenden Punkte aufgeschlüsselt werden: die erwirtschaften Zinsen, die Kapitalertragssteuer, die Kirchensteuer, der Solidaritätszuschlag wie auch mögliche Gegenforderungen des Vermieters.  

Irrtum Nr.5: Der Vermieter darf sich sechs Monate mit der Rückzahlung Zeit lassen!

Dem Vermieter wird eine sogenannte „Prüf- und Überlegungszeit“ eingeräumt. Wie lang diese sein darf, ist allerdings nicht vorgeschrieben. Hat der Vermieter innerhalb von sechs Monaten die Kaution noch nicht zurückgezahlt,
sollte man ihn schriftlich daran erinnern und fragen, warum sich die Rückgabe des Geldes verzögert. Möglicherweise ist die Rückzahlung einfach untergegangen. Aber: Die Ansprüche des Vermieters auf rückständige Mieten oder unbezahlte Nebenkostenabrechnungen verjähren erst nach vollen drei Jahren. Der gleiche Zeitraum steht auch dem Mieter zu, um auf die Rückzahlung der Mietkaution zu drängen, wie das Oldenburger Landgericht in einem Urteil (4T 93/13) bestätigt hat.   

Irrtum Nr.6: Wenn keine Forderungen mehr gegenüber dem Mieter bestehen, muss die Mietkaution ausgezahlt werden!

Um den Zustand der Wohnung festzustellen, ist es wichtig, dass sie vom Vermieter beziehungsweise Hausverwalter und Mieter zusammen begangen wird. Bei der Übergabe sollten mögliche Schäden sowie die Zählerstände für Heizung, Wasser und Strom in einem Wohnungsübergabeprotokoll [Downloadlink zur kostenlosen PDF Vorlage] festgehalten werden. Abschließend müssen beide Parteien das Dokument unterzeichnen. Wurden keine Beanstandungen
festgestellt, bedeutet dies nicht, dass die hinterlegte Summe direkt zurückgegeben werden muss. Hat die Nebenkostenabrechnung noch nicht stattgefunden oder besteht die Möglichkeit, dass die Immobilie durch den
Auszug Schäden nimmt, hat der Vermieter das Recht, die Rückzahlung der Mietkaution herauszuzögern. Schließlich kann es sein, dass dadurch finanzielle Ausgaben auf ihn zukommen, die jedoch vom Mieter zu tragen sind.

Irrtum Nr.7: Mieter müssen in den letzten Monaten keine Miete mehr zahlen, sie können die Mietkaution abwohnen! 

Das Verrechnen von Mietzahlungen mit der Mietkaution durch den Mieter ist nicht erlaubt, auch wenn dies gerne und leider oft so praktiziert wird. Das sogenannte "Abwohnen der Mietkaution" nimmt dem Vermieter die Sicherheitsleistung, sodass er nach dem Auszug des Mieters womöglich mit hohen Kosten konfrontiert wird. Der Eigentümer erhält mit der Mietkaution eine Absicherung, die erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen ist. Dafür ist eine gesonderte Abrechnung zu erstellen.

Gleiches gilt übrigens auch in entgegengesetzter Richtung. Macht ein Mieter beispielsweise eine Mietminderung geltend, darf der Vermieter die offenen Forderungen nicht aus der Mietkaution begleichen. Der BGH sprach in 2014
hierzu ein Urteil, welches die unzulässige Verwertung der Mietkaution regelt.

Irrtum Nr.8: Es bezahlt derjenige die Kaution zurück, bei dem sie eingezahlt wurde!

Selbstverständlich hat der Mieter das Recht auf die Rückzahlung der Kaution, wenn dem keine Schäden oder Nebenkostenabrechnungen entgegenstehen. Allerdings ist bei einem Eigentümerwechsel der neue Inhaber für die Auszahlung des Geldes verantwortlich. Weigert dieser sich jedoch, hat der Mieter, nach § 566 BGB, die Chance, sich an den vorherigen Vermieter zu wenden. Der Schutz des Mieters steht im Vordergrund. So soll sichergestellt
werden, dass der Mieter rechtmäßig an sein Geld gelangt.   

Im Todesfall des Vermieters müssen Mieter sich an die Erben richten, die in vollem Umfang in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintreten. Sind die neuen Eigentümer unbekannt, wendet man sich zur Klärung des Sachverhalts an das Nachlassgericht. 

Fazit

Wie die Ausführungen zeigen, wartet die Mietkaution mit einer Menge Hürden und Fallstricken auf. Befindet man sich zum Beispiel wegen der Rückzahlung der Kaution bereits in einem Streit mit dem Vermieter, wird man kaum darum herumkommen, sich rechtlichen Beistand zur Seite zu holen. Alternativ besteht von vornherein die Möglichkeit, sich für eine andere Kautionsform als die Barkaution zu entscheiden. Eine Mietkautionsbürgschaft ist nicht nur günstig, sondern erleichtert auch die gesamte Abwicklung wesentlich, da durch die Bürgschaftsurkunde Auseinandersetzungen mit Blick auf die Rückgabe der Kaution ausgeschlossen sind.

Von Orlando Mittmann | Letzte Aktualisierung: 03. Februar 2015