Mietrecht 2016 - Das ändert sich für Mieter und Vermieter

Mietrecht 2016: Änderungen bringen Erleichterungen für Mieter

brauner Gerichtshammer, welcher auf einem grauen Tisch liegt.

Mietrecht 2016 - Alle Änderungen im Überblick

Im Mietrecht 2016 kommen zahlreiche Veränderungen auf Mieter, Vermieter und Bauherren zu. Worum es sich handelt, worauf man achten muss und wer von den Novellen und Änderungen betroffen ist, zeigt die folgende Übersicht:

Wohngelderhöhung

Zunächst wird ab Januar das Wohngeld erhöht - eine finanzielle Erleichterung für Geringverdiener. Die Zahlung wird um durchschnittlich um 39 Prozent angehoben. Für einen Zwei-Personen-Haushalt bedeutet das eine Erhöhung von durchschnittlich 115 auf 186 Euro, also 71 Euro mehr. Davon profitieren rund 870.000 Haushalte.

Hintergrund der Anpassung im Mietrecht 2016 ist, dass das Wohngeld laut Bundesregierung an die Entwicklungen der Mieten und Nebenkosten angepasst werden soll. Vor dieser Anpassung war das Wohngeld sechs Jahre nicht erhöht worden. In dieser Zeit sei laut Bauministerium außerdem die Zahl der Wohngeldhaushalte deutlich zurückgegangen. Die Höhe des Wohngeld soll künftig alle zwei Jahre überprüft werden.

Wohngeld erhalten Haushalte, deren Parteien die Miete nicht allein aus eigenen Einküften bestreiten können. Wer bereits eine andere Art von Unterstützung erhält, hat keinen Anspruch auf Wohngeld.

Noch mehr Bremsen für die Miete

2015 stand in Bezug auf das Thema Wohnen bereits im Zeichen der Mietpreisbremse. Obwohl diese mehr als umstritten ist, bisher keine Zahlen zur positiven Auswirkung auf den Wohnungsmarkt vorliegen und die ersten Gemeinden sie bereits wieder abschaffen, wollen 2016 weitere Bundesländer die Mietpreisbremse einführen. Dazu gehören Thüringen, Brandenburg und Niedersachsen.

Als erstes Bundesland hatte Berlin zum 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Das Ziel war, in angespannten Wohnungsmärkten, das schnelle Steigen der Mieten zu begrenzen. Dabei darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese ergibt sich aus dem jeweiligen Mietspiegel. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nur für Bestandswohnungen, nicht für Neubauprojekte.

Hauptkritikpunkte sind, dass es in vielen Regionen keine qualifizierten, aktuellen oder gar keinen Mietspiegel gibt und damit weder für Mieter noch für Vermieter verlässliche Werte für die übliche Vergleichsmiete existieren. Zudem bemängeln Eigentümer und Projektentwickler, dass sich die Vermietung von Wohnraum nicht mehr lohnen würde. Viele Vermieter wandeln daher ihre Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um; der Anteil von Mietwohnungen geht zurück. Bei einer weiterhin hohen Nachfrage wird das Problem hoher Mieten also nicht verbessert, sondern verschlechtert.

Neue Mietrechtsnovelle

Die im Mietrecht 2016 von Bundesminister Heiko Maas geplante Mietrechtsnovelle stellt eine weitere Erleichterung für Mieter dar. Wann diese Änderungen tatsächlich in Kraft treten ist noch unklar.

Die Maßnahmen zum Mieterschutz umfassen unter anderem eine Regelung, nach der die Obergrenzen für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen noch niedriger angesetzt werden sollen. Bisher konnten Vermieter bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. Mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes werden es nur noch acht Prozent sein. Zudem soll eine Kappungsgrenze für die Mieterhöhung nach der Modernisierung eingeführt werden: Die Miete darf demnach innerhalb von acht Jahren um nicht mehr als 50 Prozent steigen.

Bei vom Mietvertrag abweichender Quadratmeteranzahl zu Ungunsten des Mieters und Kündigungen wegen Zahlungsverzug soll es neue Regelungen geben, die dem Mieter mehr Rechte einräumen.

Auch der Bezugszeitraum zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete soll angepasst werden und von vier auf zehn Jahre verlängert werden. Dadurch, dass ältere, zum großen Teil günstigere Bestandsmieten mit in den Mietspiegel einfließen, wird die Vergleichsmiete niedriger ausfallen. Eigentümer und Verwalter müssen sich also auf finanzielle Einbußen bei der Vermietung ihrer Wohnungen gefasst machen.

Verschärfung der EnEV

Ebenfalls neu im Mietrecht 2016: Seit Januar gelten im Rahmen der Energieeinsparverordnung (EnEV) höhere energetische Anforderungen an Neubauten, sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude. So muss der Primärenergiebedarf um mindestens 25 Prozent geringer sein als bisher, um die neuen Standards zu erfüllen; die Dämmung des Gebäudes muss mindestens 20 Prozent besser sein. Die Verordnung umfasst zudem eine effizientere Heizungs-, Warmwasser- und Lüftungstechnik. Für Bauherren, die ab dem 1.1.2016 einen Bauantrag eingereicht oder eine Bauanzeige erstattet haben, bedeutet das höhere Kosten für Neubauten.

Die Energieeinsparverordnung umfasst bautechnische Standardanforderungen für Bauherren zum effizienten Betriebsenergiebedarf ihres Gebäudes oder Bauprojektes. Die EnEV soll laut Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit dazu beitragen, dass die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung erreicht werden.

Die letzte Novellierung der EnEV wurde 2013 beschlossen und trat 2014 in Kraft. Die EnEV 2016 stellt eine weitere Verschärfung dar.

Verbesserter Verbraucherschutz

Mit einem Gesetz zur Umsetzung von Wohnimmobilienkreditrichtlinien soll der Verbraucherschutz im Bereich Immobilienfinanzierung anhand erweiterter Informationspflichten verbessert werden. Banken sollen außerdem die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden strenger prüfen. Das soll auch die hohe Anzahl an fehlerhaften Kreditverträgen, die zu einem lebenslangen Widerrufsrecht führen, verringern.

Zudem liegt ein Gesetzesentwurf vor, demzufolge Immobilienmakler und WEG-Verwalter eine Sachkundeprüfung ablegen müssen. Auch eine Vermögenschaden-Haftpflichtversicherung gehört zu den neuen Voraussetzungen für die Ausübung dieser Berufe. Aktuell ist es so, dass auch Quereinsteiger den Beruf des Immobilienmaklers ausüben können, ohne besondere Fachkenntnisse nachweisen zu müssen. Aus diesem Grund forderte der IVD (Verband der Immobilienbranche) die Einführung des Fach- und Sachkundenachweises, um die Standards der Branche zu gewährleisten und Kunden vor schwarzen Schafen in der Maklerbranche zu schützen. Makler und Verwalter sollen hier von den Industrie- und Handelskammern der einzelnen Bundesländer geprüft werden; Ausbildungsmöglichkeiten soll es in ganz Deutschland geben. Da die Einzelheiten der Nachweispflicht jedoch noch diskutiert werden müssen, ist es auch möglich, dass das Gesetz erst zum Januar 2017 in Kraft tritt.

Das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz

Neu ab Januar 2016 gilt auch das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz. Hierbei handelt es sich um die Richtlinie zur alternativen Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten. Diese gesetzliche Grundlage für Streitigkeiten zwischen Unternehmern und Verbrauchern tritt neben die staatliche Justiz. Entsprechendes gilt auch für die Immobilienbranche. Das Gesetz ist vor allem für Streitigkeiten aus Kaufverträgen oder Dienstleistungsverträgen gedacht.

Das Gesetz sieht vor, dass die Streitbeilegungsstellen bestimmte Anforderungen zu Fachwissen, Unparteilichkeit, Unabhängigkeit und Transparenz erfüllen müssen und der Ablauf des Streitbeilegungsverfahrens bestimmten Richtlinien zu folgen hat. Streitvermittler dürfen nur Volljuristen oder zertifizierte Mediatoren sein. Die Einhaltung dieser Anforderungen werden durch staatliche Stellen geprüft.

Verfassungsbeschwerde zum Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip wird im Rahmen einer laufenden Verfassungsbeschwerde diskutiert. Unterstützt wird diese unter anderem durch den Immobilienverband IVD. Hauptdiskussionspunkt ist, ob die Änderungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit dem Grundrecht vereinbar sind. Dem IVD zufolge verstoße das Bestellerprinzip gegen die Berufsfreiheit.

Das Bestellerprinzip war zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Es sieht vor, dass der Makler von demjenigen bezahlt wird, der ihn beauftragt. Sowohl Mieter, als auch Vermieter können also weiter Makler für die Wohnungssuche bauftragen, aber es zahlt nicht wie bisher automatisch der Mieter die anfallende Provision.

Rauchmelder-Pflicht in weiteren Bundesländern

Auch die letzten Bundesländer ziehen jetzt nach in puncto Rauchmelder-Pflicht. Diese soll 2016 nun endlich auch Berlin, Brandenburg und Sachsen in Kraft treten. Die Regelungen in den einzelnen Bundesländern unterscheiden sich voneinander, was die Pflichten zur Anbringung und Wartung der Geräte angeht. Wichtig ist hier, zu wissen, wie es im eigenen Bundesland aussieht und sich entsprechend darum kümmern, dass Rauchmelder in den wichtigsten Zimmern vorhanden sind, dass sie funktionstüchtig sind und dass sie Batterien regelmäßig geprüft und rechtzeitig ausgetauscht werden.

Besonders wichtig ist dies vor dem Hintergrund, dass in Deutschland von den 400 jährlichen Brandopfern in Wohnräumen ein großer Teil vom Brandrauch im Schlaf getötet wird. Auch eine schnelle Warnung spielt eine Rolle, da es nicht nur darum geht sich vor dem Feuer in Sicherheit zu bringen, sondern auch vor Rauch und giftigen Gasen, die beispielsweise durch das Verbrennen von Kunststoff entstehen. Die Folge sind Bewusstlosigkeit und Verätzungen der Lunge. Auch wer sich retten kann, kann später noch durch eine solche Vergiftung ums Leben kommen.

Insgesamt sind die Änderungen, die durch das Mietrecht 2016 auf Mieter und Vermieter zukommen, eher mieterfreundlich. Die Regierung reagiert damit auf den immer lauter werdenden Ruf nach bezahlbaren Mieten und mehr Rechten im Kampf gegen Mieterhöhungen und unseriöse Makler.

Von Katharina Abejon-Perez | Letzte Aktualisierung: 20. Januar 2016

Kategorie: Mietrecht, Mieterrechte, Vermietung