Treppenhausreinigung und Putzplan - Was Mieter machen müssen
Auch was die Treppenhausreinigung durch Mieter angeht, ist der Mietvertrag in den meisten Fällen bindend – auch in Bezug auf die Hausordnung, die meist Bestandteil des Vertrags ist. Dies gilt besonders in Bezug auf die darin festgehaltene Regelung, wer wann den Hausflur (oder auch nur Teile davon) oder einen Gemeinschaftsraum zu reinigen hat.
Unterlässt es ein Mieter, seinen Verpflichtungen in dieser Sache rechtzeitig nachzukommen, kann der Vermieter eine Reinigungsfirma mit der Reinigung beauftragen, ohne dem Mieter zuvor eine Frist gesetzt zu haben . Die Kosten für diese Reinigungsfirma können dem Mieter dann in Rechnung gestellt werden, ohne dass dieser sich dagegen wehren kann. Hintergrund ist laut eines Urteils des Amtsgerichts Bremen (AG) die Beurteilung der sogenannten Vorausleistung (AZ 9 C 346/12).
Der Fall: ein Mieter hat den Putzplan aus der Hausordnung nicht eingehalten
Weil ein Mieter missachtete, dass laut der Hausordnung spätestens am dritten Werktag eines Monats von ihm das Treppenhaus und die Gemeinschaftsräume zu putzen wären, beauftragte der Vermieter fünf Wochen später eine Reinigungsfirma mit der Aufgabe. Die Kosten für die Treppenhausreinigung in Höhe von gut 35 Euro stellte er dem Mieter in Rechnung.
Der Mieter weigerte sich, die Kosten zu übernehmen, weswegen der Vermieter vor das Bremer Gericht zog und auf Zahlung klagte. Der Beklagte versuchte, sich mit dem Argument zu wehren, dass der Vermieter eine Frist hätte setzen müssen, um dem Mieter die Chance zu geben, bis zum Monatsende doch noch selbst putzen zu können.
Dem widersprach das Gericht und gab dem Vermieter Recht. Es wurde nämlich festgestellt, dass die vertraglich vereinbarte Putzpflicht aus der Hausordnung mit der ausdrücklichen Regelung „spätestens bis zum dritten Werktag des Monats“ für den Mieter eine Verpflichtung darstelle, die Leistung für den jeweiligen Monat im Voraus zu erbringen und nicht erst am Monatsende oder sogar darüber hinaus. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, ist der Vermieter wiederum nicht zu einer weiteren Fristsetzung verpflichtet. Er kann dann ein Reinigungsunternehmen beauftragen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen.
Hausflur putzen als Vorausleistung
In seiner Begründung näherte sich das Gericht der Sache insofern aus einer interessanten Richtung, als dass es die vom Mieter zu erbringende Leistung mit der Zahlung von zusätzlichen Mietnebenkosten verglich. Diese Betriebskosten wären als monatliche Umlage für eine Reinigungsfirma, die der Vermieter per Mietvertrag für die Treppenreinigung von vornherein hätte festlegen können, ebenfalls im Voraus zu begleichen gewesen.
So gesehen stellt die Verpflichtung, zum Monatsanfang die Treppenhausreinigung erbringen zu müssen, für den Mieter keine Zumutung dar. Innerhalb von drei Werktagen kann ihn das auch zeitlich nicht überfordern, zumal die Regelmäßigkeit der Verpflichtung, wie sie die Hausordnung im vorliegenden Fall vorsieht, ihn ja auch terminlich nicht wirklich überraschen dürfte.
Gleichzeitig stellten die Richter aber auch fest, dass dies im Interesse aller Mieter sei. Die Einhaltung einer Putzfolge zum Monatsanfang ist deshalb notwendig, damit das turnusmäßige Putzen überhaupt in Gang kommt. Andernfalls würde sonst schon im allerersten Monat des Putzplans das Treppenhaus ungereinigt bleiben.
Das Interesse aller muss gewahrt werden
Ein gereinigtes Treppenhaus liegt also im Interesse aller Mieter. Insofern ist die Frage wichtig, welche Auswirkungen das Nichtputzen eines einzelnen Mieters auf die anderen und deren Verpflichtung aus der Hausordnung hätte. Würde der Vermieter hier die Nachlässigkeit eines Einzelnen dulden oder ihm durch das Setzen einer Frist eine Sonderbehandlung zukommen lassen, könnten die anderen Mieter dies als Anlass nehmen, es ebenfalls nicht allzu genau mit dem Putzplan zu nehmen.
Regelmäßige Kosten als Folge
Als Ergebnis einer solchen Entwicklung könnte dem Vermieter nur die Möglichkeit bleiben, eine Reinigungsfirma regelmäßig mit dem Saubermachen der allgemein zugänglichen Hausbereiche zu beauftragen. Das wäre für ihn der einzige Weg, um zu vermeiden, dass Mieter, die unzufrieden mit dem Dreck im Treppenhaus sind, ihm die Miete kürzen können.
In der Folge müsste der Vermieter die Kosten für die regelmäßige Treppenhausreinigung tatsächlich regelmäßig auf die Nebenkosten der Mieter aufschlagen. Folgt man der Argumentation des Bremer Gerichts, kann dies aber keinesfalls im Interesse aller Mieter sein. Schon gar nicht derer, die ihren Putzpflichten bisher brav nachgekommen sind. Dies gilt es zu berücksichtigen.
Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 27. Januar 2016
Kategorie: Mietrecht, Mieterrechte, Pflichten als mieter
