Das geleaste Zuhause – Zwischen Miete und Kauf

In Zeiten, in denen Immobilienpreise weiter steigen und der Mietwohnungsmarkt angespannt ist, bietet sich vielen Menschen oft wenig Spielraum, um ein Eigentum zu erwerben. Gleichzeitig wird das klassische Mieten auf Dauer teuer, und die Möglichkeit, sich längerfristig festzulegen, bleibt vielen verwehrt. An diesem Punkt setzt das Modell des „Wohnraum-Leasings“ an – eine Lösung, die auf Flexibilität und die Option des späteren Kaufs setzt. Es richtet sich an all jene, die den Traum vom Eigenheim noch nicht aufgeben möchten, aber nicht sofort bereit sind, eine jahrzehntelange finanzielle Verpflichtung einzugehen.

Flexibles Wohnen: Neue Wege zum Eigenheim durch Wohnraum-Leasing

Das Hamburger Start-up OWNR hat mit seinem Wohnraum-Leasing-Modell eine flexible Alternative zum klassischen Immobilienkauf entwickelt. Im privaten Wohnsegment ist dieses Konzept noch relativ neu und wird aktuell weitgehend von OWNR dominiert. Ein ähnliches Angebot bietet die Sparkasse Bremen mit ihrem „flexi“-Modell in Bremen und Umgebung an, das zukünftig auf weitere Städte ausgeweitet werden soll. Doch wie funktioniert Wohnraum-Leasing eigentlich für Privatpersonen?

Wunschimmobilie auf Probe – So funktioniert das Wohnraum-Leasing

Wohnraum-Leasing ist ein flexibles Modell, bei dem Interessenten eine Immobilie zunächst für eine bestimmte Zeit mieten – meist für 24 bis 48 Monate – und später entscheiden, ob sie das Objekt kaufen möchten. Während der Leasingzeit zahlen die Bewohner eine monatliche Rate, die häufig über der üblichen Miete liegt, da sie bereits einen kleinen Teil des Kaufpreises abdeckt.

Nach Ablauf der Leasingphase haben die Mieter drei Optionen:

1. Kauf der Immobilie: Sie können das Objekt zu einem vorab festgelegten Kaufpreis erwerben.
2. Weiteres Wohnen: Sie haben die Möglichkeit, weiterhin in der Immobilie zu wohnen und den Mietvertrag zu verlängern.
3. Auszug ohne Kauf: Die Mieter können das Objekt auch verlassen, ohne eine Kaufverpflichtung einzugehen.

Vorteile des Modells – Flexibilität und Probewohnen

Das Modell des Wohnraum-Leasings hat einige klare Vorzüge:

• Finanzielle Flexibilität: Anstelle einer hohen Einmalzahlung oder eines Bankkredits können Leasingnehmer die Immobilie mit einer festen Monatsrate bewohnen und sich erst später für einen Kauf entscheiden.
• Längere Entscheidungsfrist: Vor einem festen Kaufvertrag können Interessenten herausfinden, ob das Objekt und die Nachbarschaft ihren Erwartungen entsprechen. Dieses „Probewohnen“ schützt vor Fehlkäufen und erlaubt es, den Wohnraum und das Umfeld in Ruhe zu testen.
• Unabhängigkeit vom angespannten Immobilienmarkt: Gerade in Großstädten wie Berlin, Hamburg und Frankfurt, wo der Immobilienmarkt besonders hart umkämpft ist, ist es oft schwer, passende Objekte zu finden. Das Leasingmodell stellt eine Möglichkeit dar, lange Wartezeiten und Konkurrenzdruck zu umgehen.

Kosten und potenzielle Nachteile des Immobilien-Leasings

Wohnraum-Leasing bietet zwar eine flexible Alternative zum klassischen Kauf, ist jedoch in der Regel mit höheren Kosten verbunden. Die monatlichen Leasingraten liegen häufig über den ortsüblichen Mietpreisen. Das liegt unter anderem daran, dass in den Raten auch Kosten für die Instandhaltung und eventuelle Renovierungen einfließen, die oftmals an die Bedürfnisse der Bewohner angepasst werden. So kann eine Zweizimmerwohnung in zentraler Lage wie Berlin-Mitte monatlich etwa 1.500 Euro kosten, größere Objekte entsprechend mehr.

Ein weiterer Faktor, der die Kosten beeinflusst, ist die Berechnung des zukünftigen Kaufpreises. Dieser wird oft unter Berücksichtigung einer prognostizierten Wertsteigerung kalkuliert. Dadurch können die Plattformen wirtschaftlich arbeiten, allerdings kann dies auch dazu führen, dass Leasingnehmer im Vergleich zum direkten Kauf einen höheren Preis zahlen. Die Flexibilität des Modells wird zudem durch variable Raten kompensiert, die bei kürzeren Laufzeiten deutlich steigen können.
Zudem zahlen Leasing-Nehmer im Vergleich zu Direktkäufern meist mehr für die Immobilie. Obwohl sie durch Vorauszahlungen weniger Eigenkapital für den späteren Kauf benötigen, zahlen sie während der Leasingzeit höhere Raten. Zudem fallen Provision, Notarkosten und Grunderwerbsteuer zweimal an: einmal, wenn z. B. OWNR die Immobilie erwirbt und diese Kosten auf die Leasingrate umlegt, und erneut, wenn der Leasing-Nehmer die Immobilie später von OWNR kauft.

Beispiel auf OWNR:

Beim Kauf einer Immobilie mit einem heutigen Marktwert von 500.000 € könnten die Kosten und der Eigenkapitalbedarf je nach Erwerbsweg variieren. Entscheidet sich der Käufer für den Direktkauf, wäre ein Eigenkapital von 168.350 € notwendig, um den Kaufpreis zu decken, Renovierungskosten zu tragen und Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Maklerkosten zu zahlen. Die Renovierung schlägt dabei mit 14.250 € zu Buche, und die Kaufnebenkosten betragen bei 6 % Grunderwerbsteuer 30.000 €, bei 1,25 % Notargebühren 6.250 € und bei 3,57 % Maklergebühr 17.850 €.

Wählt der Käufer jedoch das OWNR-Modell, steigen der Marktwert und der Kaufpreis in vier Jahren auf geschätzte 620.000 €. Der Darlehensanteil erhöht sich auf 85 %, wodurch sich der Eigenkapitalbedarf auf nur 127.546 € reduziert. Zudem fallen mit OWNR weder Renovierungs- noch Maklerkosten an. Stattdessen übernimmt OWNR einen Eigenkapitalbeitrag von 10.404 €, wodurch der Käufer beim Einstieg erheblich entlastet wird.

Insgesamt sinkt durch das OWNR-Modell der Eigenkapitalbedarf und die direkten Zusatzkosten wie Renovierung und Maklergebühr entfallen, was den Erwerb in vier Jahren finanziell attraktiver und planbarer machen könnte.

Wichtig: Es besteht das Risiko, dass die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert verliert. In diesem Fall zahlt der Käufer weiterhin nach den festgelegten Leasingkonditionen und könnte am Ende mehr zahlen, als die Immobilie in einigen Jahren tatsächlich wert ist.

Fazit

Das Leasingmodell bietet eine flexible Möglichkeit, in den Immobilienbesitz einzusteigen und die Immobilie vor einer endgültigen Entscheidung intensiv kennenzulernen – eine interessante Option, vor allem in Ballungsgebieten. Allerdings ist diese Flexibilität mit höheren Kosten verbunden als bei herkömmlichen Mietverträgen und lohnt sich vor allem für diejenigen, die einen späteren Kauf planen. Potenzielle Käufer sollten daher sorgfältig abwägen, ob die zusätzlichen Kosten für die gebotene Flexibilität ihren langfristigen Zielen entsprechen.

Von | Letzte Aktualisierung: 17. Dezember 2024