Erfolgreicher gründen mit der richtigen Planung - Interview mit Sebastian Blecke von ORCO-GSG

Existenzgründung, was muss man beachten?

Jeder, der sich schon einmal mit dem Thema Existenzgründung beschäftigt hat, weiß, wie schwierig diese Thematik ist. Die Recherche und Planung sind da nur zwei wichtige Faktoren, die dazu gehören, eine Gründung erfolgreich auf den Weg zu bringen. Jungunternehmer müssen Zeit und Know-how einbringen - an beidem fehlt es vielen zum Start. Auch wenn man glaubt, das Ei des Columbus entdeckt zu haben, sollte erst einmal in Erfahrung gebracht werden, ob es möglicherweise bereits Mitbewerber gibt und wenn ja, welchen Schwerpunkt sie setzen. Ist der Markt groß genug für einen weiteren Player? Entscheidend ist in diesem Zusammenhang natürlich auch die Frage, ob sich das Geschäftsmodell überhaupt zur Sicherung der Existenz eignet. Die beste Idee ist nicht viel wert, wenn sie sich nicht monetarisieren lässt. Dabei ist die eigene Begeisterung nicht der beste Berater. Objektivität ist gefragt.

Kann ich in der eigenen Garage gründen?

Ein oft gewählter Weg ist die Nutzung der eigenen 4 Wände oder der häuslichen Garage - Steve Jobs lässt grüßen. Dieser Weg stößt jedoch zu mehr als zwei Drittel schnell an die Grenzen, weil diese Lösung aufgrund des Mitarbeiterzuwachses schnell zu klein wird. Also heißt es, nach einem geeigneten Gewerbestandort Ausschau zu halten. Dabei ist es wichtig, an die Zukunft zu denken: Die Wahl eines räumlich zu knapp bemessenen Büros kann zeitnah einen weiteren Umzug nach sich ziehen, ein zu großes Büro die finanziellen Möglichkeiten sprengen. Zudem sollte der Standort wohl überlegt sein, neben einer zentralen Lage sollte auch auf die Lebenshaltungskosten in der jeweiligen Region geachtet werden.

Jeder Umzug ist mit hohen Kosten verbunden, sodass Jungunternehmer die Entscheidung für oder gegen eine Räumlichkeit gründlich abwägen und die Sparpotenziale im Auge behalten sollten. Wie im privaten Bereich ist auch im unternehmerischen Rahmen eine Absicherung des Vermieters in Form einer Gewerbe Mietkaution vorgesehen. Im Unterschied zur Mietwohnung übersteigt die Höhe der zu hinterlegenden Kaution von Gewerbeimmobilien die von Privaträumen deutlich. Mietkautionen in Höhe von sechs Monatsmieten stellen bei geschäftlichen Immobilien keine Seltenheit dar. Eine stattliche Summe, die sich zum Beispiel durch den Abschluss einer Mietkautionsbürgschaft einsparen lässt und zum Beispiel in das Marketing oder in die Produktentwicklung investiert werden kann.

Wie das alles funktioniert und welche Vorteile das hat, berichtet Sebastian Blecke, Geschäftsführer der Gewerbesiedlungs-Gesellschaft mbH (ORCO-GSG).

Herr Blecke, Sie verwalten über 40 Gewerbehöfe mit einer Gesamtgewerbefläche ca. 850.000 qm. Inwiefern war es für Sie eine Herausforderung, ein solch renommiertes Unternehmen, das ja deutlich älter ist als Sie, nun zu lenken und zu gestalten?

Sebastian Blecke: Ich finde das eine ganz spannende und reizvolle Aufgabe! In der Tat war ich fast schon ehrfürchtig, als ich vor über drei Jahren die Aufgabe angenommen habe, neue Akzente für das gesamte operative Geschäft der ORCO-GSG zu setzen. Die Quadratmeter-Größe des Portfolios spielt dabei aus meiner Sicht nur eine untergeordnete Rolle. Es sind letztlich die Mietverhältnisse – immerhin mehr als 1.700 bei der ORCO-GSG – die das Salz in der Suppe sind. Die Herausforderung besteht dabei Mieter als Kunden zu sehen und Strategien intern wie extern zu vermitteln und dabei allen Beteiligten das Gefühl zu geben, etwas Gutes zu tun.

Wo liegen Ihre Kernkompetenzen bei der ORCO-GSG bzw. was sind Ihre Steckenpferde?

Sebastian Blecke: Wir sehen uns - anders als viele Mitwettbewerber – nicht nur in der klassischen Vermieterrolle, sondern setzen ganz bewusst auf ein umfangreiches Dienstleistungsangebot rund um die Immobilie. Das sind zum Beispiel IT- und Kommunikationsleistungen durch unsere IT-Tochter „Hofnetz“, die ein eigenes Glasfasernetz betreibt und individuelle und hochkomplexe Leistungen anbieten kann. Oder unsere Angebote aus dem Bereich der Service Center, Konferenzraumnutzungen, etc.

Wir können aufgrund unserer Größe in Berlin Kostenvorteile für unsere kleinen und mittelständischen Mieter verhandeln, die unsere Mieter so wohl kaum erreichen könnten. Das gilt z.B. für Sonderkonditionen beim Versenden von Postsendungen mit der PIN AG oder auch Vergünstigungen bei Jahreskarten der Verkehrsbetriebe, die für kleine Firmen oft unerreichbar sind. Unser letzter großer Coup war die Installation von Solaranlagen auf unseren Dächern mit einer Leistung von 6,4 MW. Dieser „grüne Strom“ soll perspektivisch unseren Mietern zu sehr günstigen Konditionen angeboten werden. Wir wollen damit auch unsere Verantwortung gegenüber der Stadt Berlin und natürlich auch unseren Mietern zum Ausdruck bringen.

Berlin ist förmlich ein Mekka für Existenzgründer, Start-ups und Macher. Was unterscheidet die ORCO von anderen Gewerberaumanbietern bzw. in welcher Form unterstützen Sie Existenzgründer bzw. die Start-up Szene in Berlin?

Sebastian Blecke: Wir glauben seit Jahren an die Innovationskraft von Existenzgründern und Start-ups und sind deshalb auch gerne Sponsoren von diversen Veranstaltungen und Initiativen wie z.B. den Business Plan Wettbewerb (BPW). Mit attraktiven, loft-ähnlichen Flächen in Kreuzberg haben wir genau das passende Produkt für viele junge Unternehmen. Für Start-ups, die ganz genau auf die Kosten schauen müssen, haben wir in unseren Neubauobjekten – den „econoparks“ – Flächen schon ab 1,00 €/m² netto, kalt im Angebot! Alle Unternehmen können zudem von unserem über fast 50 Jahre gewachsenem Netzwerk an Kontakten zur Politik, Banken, Dienstleistern, etc. profitieren.

ORCO ist ein Akzeptanzpartner der Mietkautionsbürgschaft. Wie ist die Alternative zur Mietkaution bei Ihnen angekommen? Wie ist das Feedback Ihrer Mieterschaft?

Sebastian Blecke: Ich war von Anfang an begeistert von der Idee der Mietkautionsbürgschaft, da Sie insbesondere jungen Unternehmen nicht wertvolle Liquidität aus dem operativen Geschäft entzieht. Wir stellen das Produkt Mietkautionsbürgschaft bereits schon im Rahmen des Anmietprozesses den Mietinteressenten vor, so dass dieser frühzeitig von dem Angebot Kenntnis erlangt. Parallel sprechen wir auch gezielt Bestandsmieter an und bieten die Umstellung von z.B. verpfändeten Sparbuch oder Barkaution auf ein Angebot von kautionsfrei.de an, um den Unternehmen die Möglichkeit des Liquiditätszuflusses zu ermöglichen, damit Investitionen in das Kerngeschäft möglich sind.

Viele Mieter nutzen diesen Service bereits und haben den Mehrwert für sich dabei auch kennen und schätzen gelernt. Für uns als Vermieter stellt die Mietkautionsbürgschaft einen adäquaten Ersatz für konventionelle Kautionsformen wie verpfändetes Sparbuch, Bankbürgschaft oder Barkaution dar.

Die Mietpreisentwicklung bei den Gewerbemieten ist in jüngster Zeit positiv - der Markt ist auf dem Weg der Erholung. Wie richten Sie die ORCO-GSG strategisch auf die Zukunft aus?

Sebastian Blecke: Selbstverständlich beobachten wir sehr genau die Marktentwicklungen in unseren lokalen Märkten in Berlin. Letztlich ist es wie bei allen Dingen im Leben: die Nachfrage bestimmt den Preis; und in Kreuzberg erleben wir ein regelrechten Nachfrageboom, so dass es für Flächen quasi schon Wartelisten gibt. Nettokaltmieten bewegen sich hier bereits schon im zweistelligen Euro-Bereich.

Das besondere an unserem Immobilienbestand ist jedoch, dass wir jedem Mietinteressenten Alternativen innerhalb unseres Bestandes aufzeigen können; insbesondere auch dann, wenn die Mietbelastung für unsere Kunden überschaubar sein soll. Es muss ja vielleicht auch nicht immer Kreuzberg sein. Auch unsere econoparks haben viele Vorteile, die unsere zufriedenen Mieter vor Ort schätzen! Zudem wird das ORCO-GSG Portfolio weiter wachsen. In den nächsten Wochen werden weitere 12.000 Quadratmeter in zentraler Lage mit „zur Familie“ gehören.

Danke für das Interview.

Von Katharina Abejon-Perez | Letzte Aktualisierung: 16. April 2014