Kleinreparaturen (Bagatellreparaturen) sind Sache des Vermieters. Laut
Paragraph 535 des BGB ist der Vermieter während
der Mietzeit für die Reparatur sämtlicher Schäden verantwortlich, die sich
durch Verschleiß in den Mieträumen ergeben. Sie können aber auch auf den
Mieter übertragen werden. Der Mieter muss jedoch für die kleineren Mängel nur
dann aufkommen, wenn er dazu laut Mietvertrag
verpflichtet ist. Ist nichts vereinbart, muss auch für Kleinreparaturen der
Vermieter zahlen. Steht im Mietvertrag, dass der Mieter grundsätzlich alle
fälligen Reparaturen bzw. Anteilen an allen Reparaturen in seinen Wohnräumen
zahlen muss, ist diese Klausel unwirksam.
Die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist an folgende
Rahmenbedingungen gebunden:
Im Mietvertrag muss genau festgehalten sein, für welche Schäden an
welchen Mietteilen die Kleinreparatur-Klausel gilt. Zahlen muss der Mieter
nur für Reparaturen von Einrichtungsgegenständen, die seinem direkten und
häufigen Gebrauch dienen. Zum Beispiel: Installationsgegenstände für
Elektrizität, Wasser und Gas sowie Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und
Türverschlüsse, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, Lichtschalter sowie für
Verschlusseinrichtungen für Fensterläden und Rollos. Ebenfalls nicht
enthalten sich Wasserhähne bzw. Mischbatterien (Ausnahme: Verkalkung),
Badewannen, Duschköpfe und WC–Spülungen sowie Elektrogeräte. Strom-, Wasser-
und Gasleitungen oder eine kaputte Therme gehören nicht dazu; hier muss
der Vermieter die Kosten für eventuelle Schäden übernehmen. Einschränkung:
Eine Klausel, dass der Mieter die Wartung der Therme bezahlen muss ist
wirksam. Nicht dazu gehören
außerdem: Silikonfugen, Fenster- und
Türdichtungen, die Rollläden selbst und deren Kästen, verkleidete Spülkästen
und Glasscheiben.
Es muss sich wirklich um die Beseitigung von Kleinigkeiten oder
Bagatellschäden handeln. Da das Mietrecht keine eideutige Regelung der
Kostenfrage für Kleinreparaturen beinhaltet, muss im Mietvertrag eine
konkrete Höchstgrenze für die einzelne Reparatur angegeben sein: Sie liegt
etwa bei 75 bis 100 Euro. In Ausnahmefällen haben Gerichte Reparaturen bis zu
120 Euro anerkannt. Was teurer ist, ist keine Kleinreparatur. Der
Bundesgerichtshof hatte Anfang der 90er Jahre in mehreren Entscheidungen die
'150-DM-Grenze' festgesetzt. Aktuellere obergerichtliche Urteile gibt es noch
nicht.
Die Obergrenze für alle Kleinreparaturen eines Jahres muss ebenfalls im
Vertrag stehen. Sie darf maximal acht Prozent der Jahresmiete betragen.
Bei der Kostenregelung gilt das Prinzip "ganz oder gar nicht". Je nach
Umstand oder Kosten wird die Reparatur entweder vom Mieter oder vom Vermiter
gezahlt. Wenn beispielsweise die Reparatur die Höchstgrenze an Kosten
übersteigt, muss der Vermieter sie komplett finanzieren; er darf nicht den
Sockelbetrag vom Mieter zahlen lassen.
Durch die Formulierung im Mietvertrag muss sich eindeutig ergeben, dass
der Mieter für die Reparatur nur zahlen, sie aber nicht selbst durchführen
oder in Auftrag geben muss. Die Auftragsvergabe ist immer Sache des
Vermieters. Dieser muss außerdem für
die Kosten in Vorlage treten. Vom Mieter kann er dann eine Kostenerstattung
verlangen.
Der Mieter muss ebenfalls zahlen, wenn der Schaden durch seine eigene
Schuld bzw. Fahrlässigkeit verursacht wurde.
Es muss sich um Reparaturen innerhalb der Wohnung bzw. der
Mieträume handeln. Reparaturen an der Haustür eines Mehrfamilienhauses oder
an der Treppenbeleuchtung muss der Mieter nicht bezahlen.
Auch bei einer wirksamen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag
behält der Mieter weiterhin das Recht,
die Miete zu mindern (§ 536 BGB).
Wenn der die Kosten für die Kleinreparatur schon gezahlt hat und erst
später herausfindet, dass die entsprechenden Klauseln unwirksam sind bzw. er
nicht hätte zahlen müssen, kann er diesen zurückverlangen. Dies muss
allerdings im Rahmen der sechsmonatigen Verjährungsfrist geschehen (diese
beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses).
Quelle: Deutscher Mieterbund (DMB)
Wenn der Mieter für Kleinreparaturen zahlen muss, ist das im Mietvertrag
geregelt.
In diesen Fällen zahlt der Vermieter:
Kann ein Schaden nicht mehr repariert werden und ist deshalb eine teure
Neuanschaffung erforderlich oder ist die Reparatur teurer als 75 bis 90 Euro,
muss sich der Mieter im Rahmen der Reparaturklauseln nicht daran beteiligen.
Ist ein Schaden bereits vor dem Einzug des Mieters, d.h. vor Beginn des
Mietverhältnisses entstanden, muss dieser die Kosten dafür nicht übernehmen,
da er auf darauf keinen Einfluss hatte. Das Gleiche gilt, wenn der Schaden
durch Einwirken des Vermieters oder Dritter (Personen außerhalb des
Mietverhältnisses) entstanden ist.
In Fällen von Schäden durch höhere Gewalt wie Stürme,
Blitzschlag oder Hochwasser muss ebenfalls der Vermieter die Kosten tragen.
Bei entstehenden Kosten durch fehlerhafte oder erfolglose Kleinreparatur
- etwa durch Fehler der Handwerker - zahlt der Vermieter.
Grenzfälle:
Duschstangen und die Duschabtrennungen (AG Hamburg-Barmbek, Az.: 822 C
55/10)
Klingel- und Gegensprechanlage (OLG Frankfurt a.M., Az.: 1 U 41–96)
Es empfiehlt sich hier, die entsprechende Klausel im Mietvertrag möglichst
klar zu formulieren und dabei darauf zu achten, dass nur Gegenstände in die
Klausel aufgenommen werden, die wirklich dem häufigen unmittelbaren Zugriff
des Mieters unterliegen.
Informationen zum Thema Kleinreparaturen enthält die Mieterbund-Broschüre
"Mieterrechte und Mieterpflichten", erhältlich beim örtlichen Mieterverein
oder unter mieterbund.de