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Wohnfläche Abweichung – Mietvertrag muss korrekt sein

Mieter, aufgepasst: Wohnfläche Abweichung nicht gestattet

Wohnfläche Abweichung - Die Quadratmeterzahl im Mietvertrag muss stimmen.
BHG-Urteil: auch eine 10-prozentige Abweichung der Wohnfläche von der Quadratmeterzahl im Mietvertrag ist nicht mehr erlaubt. © fotolia.com - eccolo

Früher galt, dass eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche zu der im Mietvertrag eingetragenen Quadratmeterzahl grundsätzlich bis zu zehn Prozent rechtens ist. Für den Mieter hatte das zur Folge, dass er nichts dagegen unternehmen konnte, wenn seine Wohnung, die laut Mietvertrag beispielsweise 70 Quadratmeter groß sein sollte, in Wirklichkeit nur eine Wohnfläche von 63 Quadratmeter hatte. Er musste bis Ende 2015 trotzdem sowohl die Mieterhöhung als auch die Nebenkostenabrechnung bezogen auf die 70 Quadratmeter Wohnfläche bezahlen. Doch das ist vorbei, zumindest in Bezug auf eine Mieterhöhung.

Die alte Regelung ging auf eine frühere Rechtsprechung des BGH zurück. In einem neueren Urteil (AZ BGH VIII ZR 266/14) hat sich das höchste deutsche Gericht in dieser Sache selbst korrigiert. In Bezug auf Mieterhöhungen hat der BGH die Möglichkeit einer zehnprozentigen Abweichung ausgeschlossen und verlangt, dass nur noch die tatsächliche Wohnfläche berücksichtigt wird.

Der Fall

Der Rechtsstreit, der diesem Urteil vorausging, war vor dem Hintergrund der sonst üblichen Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern in Fragen der Wohnflächenberechnung eher ungewöhnlich. Hier wollte nämlich im Rahmen einer geplanten Mieterhöhung ein Vermieter eine Wohnfläche, die im Mietvertrag falsch festgehalten war, nach oben korrigieren lassen.

In vielen ähnlichen Fällen ist es umgekehrt. Häufig sind es die Mieter, die vor Gericht erreichen wollen, dass eine zu hoch angesetzte Wohnfläche nach unten korrigiert wird. Deswegen widersprechen sie dann einer Mieterhöhung oder einer Nebenkostenabrechnung, der eine falsche Quadratmeterzahl zugrunde legen.

Im behandelten Fall machte ein Vermieter eine 15-prozentige Mieterhöhung bei seinem Mieter geltend und wollte gleichzeitig die im Mietvertrag fehlerhaft angegebene Wohnfläche richtig stellen. Dort war das Mietobjekt mit knapp 157 Quadratmetern angegeben, tatsächlich betrug die Wohnfläche aber stolze 210 Quadratmeter, was eine Korrektur um satte 34 Prozent bedeutet hätte.

Der BGH gab dem Vermieter in der Frage der Wohnfläche zwar Recht, indem er klärte, dass für eine Mieterhöhung immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden muss. Trotzdem schrieb er dem Vermieter ins Stammbuch, dass bei der Mieterhöhung die auf die ortsübliche Vergleichsmiete bezogene gesetzlich vorgegebene Grenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent (bzw. 15 Prozent, wenn eine lokale Kappungsgrenze existiert) innerhalb von drei Jahren nicht überschritten werden darf.

Insofern hat der Vermieter in seinem Fall also nicht erreichen können, was er wollte, nämlich die Durchsetzung der geplanten Mieterhöhung in vollem Umfang. Übrig bleibt aber die höchstrichterliche Festschreibung, dass für eine Mieterhöhung immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden muss. Dies hat nun wiederum der gegen die Erhöhung klagende Mieter zu akzeptieren.

Mit diesem Spruch gilt die Festlegung auf die tatsächliche Wohnfläche in Zukunft für alle vergleichbaren Fälle. Bei genauer Betrachtung handelt es sich also nicht nur im besagten Einzelfall, sondern auch in Hinblick auf zukünftige Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern, um ein mieterfreundliches Urteil.

Auswirkung auf Nebenkosten und Mietkautionshöhen

Die neue Rechtsprechung des BGH hat dazu geführt, dass Vermieter – anders als früher – von sich aus ein vitales Interesse daran haben, in Mietverträgen die tatsächliche Wohnfläche von Anfang an korrekt festzuhalten. Die im Mietvertrag angegebene Wohnungsfläche ist schließlich für weitere Berechnungen der Miete, der Mietkaution oder der Nebenkosten grundsätzlich entscheidend. Selbst wenn der Mieter später beim Nachmessen herausfindet, dass die Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist, gilt in der Regel immer noch die Quadratmeterzahl, die im Vertrag steht.

Weiterhin gilt als Tipp: Erst messen, dann unterschreiben

Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, die eventuell zu Vertragskündigung führen, empfiehlt es sich, die Messungen vor der Unterschrift unter den Mietvertrag vorzunehmen – wenn dies möglich ist.

Dies gilt umso mehr, als der Vermieter nach höchstrichterlichem Urteil einen Passus in den Vertrag aufnehmen darf, der ein Nachmessen zwecklos macht.

Nach der sogenannten Wohnflächenverordnung gehören zur Berechnung – bei einer Stehhöhe von mindestens 2 Metern, die sogenannte „lichte Höhe“ – folgende Grundflächen :

  • alle Wohnräume inklusive Küchen, Dielen, Badezimmer und Toilettenräume
  • alle Nebenräume wie Vorräume, Besen- oder Speisekammern
  • alle Freizeiträume wie Wintergärten, Schwimmbäder, Sauna- oder Fitnessräume

Liegt die Stehhöhe nur zwischen 1 Meter und 2 Meter (z. B. unter Schrägen), dann wird die Fläche nur zur Hälfte berechnet. Unter 1 Meter Stehhöhe wird die Fläche erst gar nicht mit einbezogen.

Balkone, Terrassen, Dachgärten und Loggien werden ebenfalls nur maximal zur Hälfte angerechnet. Abzüge von der Wohnfläche sind auch möglich bei Schornsteinen und Mauervorsprüngen, freistehenden Pfeilern und Säulen (mit mehr als 0,1 m² Grundfläche), Tür-Nischen, Vormauerungen und Verkleidungen (ebenfalls mit mehr als 0,1 m² Grundfläche).

TIPP

Sie haben nachgerechnet und Ihre Wohnfläche ist kleiner als im Mietvertrag angegeben? Sie sind nicht sicher, ob Ihre Rechnung richtig ist, wissen aber nicht, an wen Sie sich wenden sollen? Der Vermieter liegt mit der Miete, die er verlangt, über dem, was er laut Mietpreisbremse höchstens für die Wohnung verlangen dürfte? Nehmen Sie das nicht einfach hin. Informieren Sie sich über Ihre Rechte und Möglichkeiten – bei unserem Partner Mieterengel. Dort erhalten Sie eine kostenlose Erstberatung für Mietrecht.

Unser Partner wenigermiete.de setzt für Sie die Mietpreisbremse durch. Sie denken, dass Sie zu viel bezahlen? Lassen Sie Ihre Ansprüche prüfen. Das Beste: Sie zahlen nur, wenn wenigermiete.de für Sie erfolgreich war und Ihre Miete gesenkt wurde. Sie tragen also keinerlei Risiko.

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Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 20. Januar 2016

Kategorie: Mietrecht, Mietvertrag, Miete & nebenkostenabrechnung

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