Aufzug im Mietrecht: Ist ein Lift vorhanden, gehört er zur Mietsache
Gibt es in einem Haus einen Aufzug, dann darf dieser von den Mietern laut Mietrecht auch dann benutzt werden, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Gemäß § 535 des BGB gilt er als mitvermietet, solange eine sachgemäße Nutzung vorliegt. Kinder, die den Fahrstuhl zum spielen nutzen, sind darunter nicht zu verstehen.
Eine zeitliche Einschränkung der Nutzung durch den Vermieter oder die von ihm beauftragte Hausverwaltung ist nicht möglich. Entsprechende Klauseln in Mietverträgen sind nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (OLG Frankfurt, AZ 2 W 22/04) unwirksam. Auch ein nächtliches Abschalten der Aufzugsanlage ist unzulässig. Wenn eine solche vorhanden ist, darf sie zu jeder Tages- und Nachtzeit genutzt werden. Dies muss vom Vermieter ermöglicht werden, in dem er den Lift rund um die Uhr in Betrieb hält.
Aufzug im Mietrecht: Die Kosten
Kein Wunder, wenn es angesichts dieser Rechtslage schnell darum geht, wer für die Betriebskosten einer Aufzugsanlage aufkommen muss. Ein Erdgeschossmieter zum Beispiel, der den Aufzug nicht oder nur sehr selten nutzt, hatte gegen die Beteiligung an den Kosten geklagt. Erst die höchste Instanz, der Bundesgerichtshof (BGH) sah in seiner Beteiligung an den Betriebskosten keine unangemessene Benachteiligung (BGH, VIII ZR 103/06).
Für die Gleichbehandlung aller Mieter sprechen dem Gericht zufolge zudem auch Nützlichkeitsgründe. Würden die Mieter eines Mehrparteienhauses in dieser Frage unterschiedlich behandelt, geriete eine entsprechende Abrechnung der Betriebskosten unübersichtlich und unpraktikabel. Das Gericht anerkennt in seiner Begründung deshalb ausdrücklich, dass „gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung von Betriebskosten nicht zu vermeiden sind.“ Ein Satz, der in der Folge auch zu vielen gerichtlichen Entscheidungen anderer Betriebskostenstreitigkeiten herangezogen wurde.
Etwas anderes ist es allerdings, wenn sich der Aufzug in einem Teil des Hauses befindet, den ein Mieter gewöhnlich überhaupt nicht betritt. Der BGH hat in einem solchen Fall geurteilt, dass die Umlage dem Mieter nicht zugemutet werden könne, weil dieser in einem Anbau wohnte. Es gab dort keinen Aufzug, und durch das Exemplar im Hauptgebäude war die Wohnung des Mieters überhaupt nicht erreichbar, weder direkt noch indirekt. Deshalb musste der Mieter die Kosten für die Anlage auch nicht mittragen (BGH, VIII ZR 128/08).
Aufzug im Mietrecht: Wartungskosten nach Betriebskostenverordnung
Der wohl wichtigste Aspekt in Bezug auf die Frage, wer was für einen Aufzug bezahlen muss, ist der Unterschied zwischen Wartung und Instandhaltung. Gemäß § 556, Abs. 1 BGB dürfen nur die reinen Betriebskosten, nicht jedoch die Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten (Reparaturen) umgelegt werden. Noch genauer: Nach der Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten (§2 Nr. 7 BetrKV) gehören zu den umlagefähigen Kosten nur:
- die Kosten des Betriebsstroms, auch den der Beleuchtung der Anlage
- die Kosten für Pflege, Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung der Anlage (z. B. durch eine Notrufanlage)
- die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit (z. B. durch den TÜV), einschließlich der Einstellung der Anlage durch eine Fachkraft sowie
- die Kosten der Reinigung
Um es an dieser Stelle noch einmal deutlich zu sagen: Reparaturen müssen grundsätzlich nicht von den Mietern bezahlt werden. Gleiches gilt für Ersatzteile und Stördienste. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter mit einer Aufzugsfirma einen sogenannten Vollwartungsvertrag abgeschlossen hat.
Aufzug im Mietrecht: Vollwartungsvertrag und Vorwegabzug
Der in einem solchen Vertrag enthaltene Anteil an Reparaturen, Ersatzteilen und Stördienstaktivitäten wird deshalb pauschal mit einem Anteil von 20 bis 50 Prozent aus den umlagefähigen Kosten herausgerechnet. Dieser sogenannte „Vorwegabzug“ muss aber im Einzelfall für den Mieter nachvollziehbar sein und auf den tatsächlichen Kosten basieren, hat das Landgericht Berlin geurteilt (LG Berlin, AZ 64 S18/01 u. AZ 64 S 198/06). Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Mieter/innen nicht doch für Reparaturen bezahlen und dies bei der Belegeinsicht der Vollwartungsverträge mit Blick auf die Höhe des Vorwegabzugs kontrollieren können.
Also nicht nur dann, sondern immer, wenn die Aufzugkosten starke Veränderungen gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbaren Abrechnungszeiträumen zeigen, ist es sinnvoll, dass Mieter von ihrem Recht auf Einsicht der Belege regelmäßig Gebrauch machen.
Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 17. März 2016
Kategorie: Mietrecht, Mieterrechte, Miete & nebenkostenabrechnung
