Obhutspflicht im Mietrecht - Was bedeutet das?

Schadensabwehr durch Meldepflicht

Die Obhutspflicht, die rechtlich aus dem vertraglichen Mietverhältnis resultiert, beinhaltet:

• Der Mieter muss alle ihm zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um Schäden an der Mietsache zu vermeiden oder zu verringern
• Er muss die Wohnung „pfleglich behandeln“

Dies ist durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) rechtlich festgelegt und gilt für jeden Mietvertrag, auch ohne dass es dort nochmals ausdrücklich erwähnt werden muss.

Darüber hinaus ist der Mieter nach § 536c des BGB verpflichtet, dem Vermieter Mängel und Schäden sofort nach deren Auftreten bekannt zu machen. Auf diese Weise soll gewährleistet werden, dass ein möglicher Schaden an einer Mietsache nicht schlimmer werden kann, und somit das Objekt unnötig an Wert verliert.

Pflegliche Behandlung als aktive Maßnahme

Um zu verstehen, was unter dem landläufigen Begriff der „pfleglichen Behandlung“ zu verstehen ist, muss man sich eingehend mit dem Alltag beschäftigen. So bedeutet aus juristischer Sicht die Beachtung der Obhutspflicht nicht nur, dass die Wohnung oberflächlich in Ordnung gehalten wird. Es geht ja um den Wert der Mietsache. Daraus resultiert, dass auch alle möglichen Schäden vermieden werden müssen, die als absehbar für den Mieter eingestuft werden können.

Dazu gehören:

• Witterungs- und Feuchtigkeitsschäden durch regelmäßiges Heizen und Lüften
• der bestimmungsgemäße und sorgsame Gebrauch von allen zur Mietsache gehörenden Geräten und Einrichtungen

Solche aktiven Pflichten beziehen sich aber nicht nur auf die eigentliche Mietsache (die Wohnung), sondern generell immer auch auf die Grundstücks- und Gebäudeteile, in denen sich die Mietsache befindet. Hierzu zählen:

• Nebenräume (Keller, Dachböden o. ä.)
• Gemeinschaftseinrichtungen, die mitgenutzt werden (Waschküchen, Treppenhäuser o. ä.)

Somit gelten hier dieselben Regelungen zur Schadensabwehr und Meldepflicht wie in der eigentlichen Wohnung.

Nachteile durch Missachtung der Mieterpflicht

Die Obhutspflicht währt grundsätzlich von der Übergabe der Mietsache an den Mieter bis zu deren Rückgabe an den Vermieter, jeweils durch Schlüsselübergabe. Somit gilt die Pflicht auch dann noch, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist, man aber noch nicht ausgezogen ist. Wird die Obhutspflicht oder die aus ihr hervorgehende Meldepflicht verletzt, und führt dies zu Schäden oder Mängeln am Mietobjekt, kann der Vermieter den Mieter für die Beseitigung dieser Schäden oder Mängel haftbar machen, auch nach Beendigung des Mietverhältnisses. Beim Einzug sollte daher ein Wohnungsübergabeprotokoll aufgesetzt werden, um den Zustand der Mietsache zum jeweiligen Zeitpunkt festzuhalten und Streitigkeiten darüber zu vermeiden, welche Schäden beim Einzug schon da waren und welche nicht.

Grundsätzlich können Verstöße gegen die Obhutspflicht bedeuten, dass ein Mieter im Falle von Klein- oder Bagatellreparaturen selbst für die Beseitigung tätig werden muss. Im Falle von größeren Schäden oder Mängeln droht sogar, dass der Eigentümer Schadensersatz geltend machen kann, besonders, wenn das Versäumnis der Meldung dieser Schäden als Ursache für eine Wertminderung nachweisbar ist.

Letztlich kann durch Verletzung der Obhutspflicht der Vermieter berechtigt sein, eine fristlose Kündigung des Mietvertrags auszusprechen. Vor deutschen Gerichten sind jedes Jahr hunderte Prozesse anhängig, die sich genau mit solchen Begründungen auseinandersetzen müssen. Was ist für einen Mieter absehbar und was ist zumutbar? Dabei hilft auch ein Blick in den Text den BGB wenig. Denn dort heißt es lediglich: „Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet“ (BGB § 536c, Abs. 2).

Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 06. April 2016