Immobilienmarkt aus Steuersicht (Interview)

Interview mit Hans-Joachim Beck vom IVD Abteilung Steuern

kautionsfrei.de: Sie sind ehemaliger Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg und leiten die Abteilung Steuern in der IVD-Bundesgeschäftsstelle in Berlin. Wie sieht Ihre tägliche Arbeit aus?

Beck: Zum einen ist die Arbeit an den Gesetzgeber und die Finanzverwaltung gerichtet. Wir nehmen als Verband zu den relevanten Gesetzgebungsvorhaben und Verwaltungsanweisungen Stellung. Dabei versuchen wir, die Erfahrungen und Probleme einer praktischen Umsetzung der Gesetze darzustellen. Beispielsweise haben wir zum Mindestlohngesetz darauf hingewiesen, dass die Erfüllung der Aufzeichnungspflichten bei Hausmeistern erhebliche Schwierigkeiten mit sich bringt und angeregt, diese Berufsgruppe in die Befreiungen durch die Mindestlohnaufzeichnungsverordnung einzubeziehen. Zum anderen schreiben wir Merkblätter für unsere Mitglieder und beantworten unmittelbare Anfragen.

kautionsfrei.de: In welcher Form hat die Steuergesetzgebung in den vergangenen Jahren die Immobilienwirtschaft maßgeblich beeinflusst?

Beck: Das Steuerrecht befindet sich in einem ständigen Wandel. Im Umsatzsteuerrecht haben insbesondere die Änderungen zur Umkehr der Steuerschuldnerschaft nach § 13 b UStG zu erheblichen Problemen geführt. Die letzte Reform der Erbschaftsteuer und die damit verbundene geänderte Bewertung der Immobilien musste in der Praxis verarbeitet werden. Viele Probleme sind zwar Dauerbrenner, wie etwa die Aufteilung des Kaufpreises in einen Boden- und einen Gebäudewertanteil. Neue Verwaltungsanweisungen und Gerichtsurteile führen aber zu immer neuen Fragestellungen.

Die Grunderwerbsteuer stellt eine extrem schwierige Baustelle dar. Aufgrund der ständigen Erhöhung der Steuersätze durch die Länder werden die mit dieser Steuerart verbundenen Probleme immer wichtiger.

kautionsfrei.de: Die Mietkautionsbürgschaft als Alternative zur Barkaution erfreut sich zunehmender Beliebtheit. Wie schätzen Sie die Akzeptanz der Vermieter für eine solche Mietkautionsbürgschaft ein?

Beck: Ich denke, dass die Vermieter zufrieden sein werden, wenn sie mit dem Thema Mietkaution möglichst wenig zu tun haben. Die Probleme bei Entgegennahme der Kaution, der Verwahrung und Rückzahlung sind lästig. Insbesondere bei einem Verkauf der Immobilie stört die Mietkaution.

kautionsfrei.de: Thema Mietpreisbremse. Die Neuregelung sieht vor, dass bei Neuvermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ die zulässige Miete höchstens auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10% angehoben werden darf. Wann gilt ein Wohnungsmarkt als “angespannt“?

Beck: Das bestimmen die Regierungen der einzelnen Bundesländer. Der § 556 d Abs. 2 BGB enthält hierfür einen Katalog verschiedener Kriterien. Ob der so glücklich gewählt ist, kann man sich allerdings fragen. Meines Erachtens sollten die Länder die Mietpreisbremse nur dort in Kraft setzen, wo ein qualifizierter Mietspiegel existiert. Anderenfalls gibt kaum eine Chance, die ortsübliche Vergleichsmiete verlässlich festzustellen.

kautionsfrei.de: Kann ein Mieter bei Verstoß gegen die Vorschrift zur Mietpreisbremse zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Beck: Ja, Voraussetzung ist aber gemäß § 556 g Abs. 2 BGB, dass er die Höhe der Miete qualifiziert rügt. Es genügt also nicht einfach die Behauptung, die Miete sei zu hoch ist. Der Mieter muss vielmehr darlegen, wie hoch nach seiner Ansicht die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Mit der Frage, ob die Miete durch eine Modernisierung oder durch eine hohe Vormiete gerechtfertigt ist, braucht er sich dagegen nicht zu beschäftigen. Er braucht keine Auskünfte bei dem Vermieter einzuholen.

kautionsfrei.de: Viele Menschen beschäftigen sich derzeit mit dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage. Welche steuerlichen Vorteile bringt eine Immobilie als Kapitalanlageobjekt?

Beck: Beziffern kann ich das so nicht. Aufgrund fehlender Anlagealternativen und der bewusst niedrig gehaltenen Zinsen beschäftigen sich aber immer mehr Menschen mit dem Thema. Inzwischen mach sich auch in Deutschland immer mehr Menschen mit dem Gedanken vertraut, dass der Erwerb der eigenen Wohnung keine schlechte Idee ist. Jedenfalls in einer guten Lage gibt es wohl keine bessere Altersvorsorge.

kautionsfrei.de: Welche beachtenswerten Tipps können Sie potenziellen Immobilienkäufern auf der Suche nach dem richten Anlageobjekt geben?

Beck: Bei Wohnungen sind wir eigentlich alle Experten. Wir wohnen ja schon ziemlich lange. Aber man sollte sich natürlich auch mit der zukünftigen Entwicklung eines Gebietes beschäftigen. Werden in diese Gegend auch in Zukunft Menschen ziehen oder werden junge Menschen die Gegend verlassen? Nur die Menschen sind mobil, die Immobilien nicht. Bei vermieten Wohnungen sollte man sich fragen, ob man selber darin wohnen wollte. Oder besser noch: Würden meine Kinder hier einmal gerne leben? Dabei sind die Details m.E. nicht so wichtig. Man sollte sich fragen: Welche Dinge kann man verändern und was ist nicht veränderbar.

kautionsfrei.de: Danke für das Interview

Von Orlando Mittmann | Letzte Aktualisierung: 09. Juni 2015