Neue mieterfreundliche Renovierungsregelungen

Neufassung der Rechtsprechung zu Mietvertragsklauseln

Wichtigste Änderung der bisherigen Rechtsprechung ist, dass Schönheitsreparaturen und ihre Kosten in Zukunft dann nicht mehr pauschal auf den Mieter übertragen werden können, wenn dieser die Wohnung in unrenoviertem Zustand bezogen hat. Solche Klauseln, die in Standartmietverträgen häufig vorkommen, sind dadurch grundsätzlich unwirksam (BGH VIII ZR 185/14).

Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln

Hinter dem Begriff „formularmäßige Quotenabgeltungsklausel“ verbergen sich jene Mietvertragsregelungen, die festschreiben, dass ein Vermieter verlangen kann, einem Mieter Teile der Kosten von Schönheitsreparaturen aufzuhalsen, sollte er schon vor der im Vertrag festgehaltenen Renovierungsfrist wieder ausziehen.

Mit seiner Entscheidung, dass solche Formularklauseln unwirksam sind, hat der BGH interessanterweise eigene Beschlüsse aus früheren Jahren revidiert. Zuvor urteilte der BGH nämlich noch, dass Schönheitsreparaturen auch dann durch die vertraglichen Regelungen anteilig auf den Mieter übertragen werden dürfen, wenn dieser die Wohnung unrenoviert bezogen hat (vgl. BGH VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.)

Doch nun ändert sich die Rechtsprechung. Im konkreten Fall hat der BGH eine Entscheidung eines Berufungsgerichts revidiert, das einem Vermieter Schadensersatz zugesprochen hatte, weil der Mieter sich weigerte der Quotenabgeltungsklausel seines Mietvertrags folgend einen Anteil der Renovierungskosten zu übernehmen. Der Mieter hatte argumentiert, dass er die Wohnung in nicht renoviertem Zustand bezogen hatte.

Renovierte Wohnung bei Mietbeginn – was ist das?

Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist nach Auffassung des BGH deshalb unwirksam, weil das Berufungsgericht den unrenovierten Zustand bei Einzug des Mieters eindeutig festgestellt hatte. In drei Zimmern waren dem Berufungsurteil folgend bei Einzug Streicharbeiten erforderlich gewesen. Der dem Mieter zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar, meinte der BGH nun abschließend.

Daraus leitet sich ab, dass Quotenabgeltungsklauseln nur dann gültig sind, wenn ein Mieter bei Einzug eine renovierte Wohnung übernimmt. Aber was genau gilt als „renoviert“? In einem weiteren Fall (BGH VIII ZR 242/13) hat der BGH jetzt eine Entscheidung der Berufungsinstanz in dieser Frage verworfen.

Das Urteil eines Landgerichts sah vor, einem klagenden Vermieter Schadensersatz zuzusprechen, dessen Mieter sich weigerte, die Quotenabgeltungsklausel zu erfüllen, weil er behauptete, die Wohnung unrenoviert übernommen zu haben. Der Auftrag des BGH an die Vorinstanz beinhaltet, die von diesem Mieter vorgelegten Beweise für seine Behauptung, die Wohnung sei bei Einzug „unrenoviert“ gewesen, zu prüfen. Dafür muss sich das Gericht ausführlich mit der Frage beschäftigen, was der Begriff genau bedeutet.

Der BGH hat hier keine abschließende Entscheidung getroffen. Lediglich die vorsitzende Richterin der VIII. BGH-Kammer Karin Milger sagte dazu, dass „erhebliche Gebrauchsspuren beseitigt“ worden sein müssten, um den „Gesamteindruck einer renovierten Wohnung“ entstehen zu lassen. Ob dies gegeben ist, muss der BGH-Entscheidung zufolge im jedem Einzelfall gerichtlich entschieden werden.

Starre Fristen ungültig

In einem dritten Fall hat der BGH eine Entscheidung in der Frage renoviert/unrenoviert gar nicht erst erwogen (BGH VIII ZR 21/13). Hier ging es ausschließlich darum, ob die im Mietvertrag festgeschriebenen Fristen für Schönheitsreparaturen gültig waren oder nicht.

Das Urteil des BGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz, die einen Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen durch den beklagten Mieter allein deshalb ausgeschlossen hatte, weil die im Mietvertrag verwendete Formularklausel starre Fristen vorsieht. Es berief sich dabei auf eine frühere Entscheidung des BGH in dieser Frage (BGH VIII ZR 361/04).

Solche Fristen, meistens gefasst in Formulierungen wie „spätestens“ oder „mindesten“, sind seit dieser BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2004 grundsätzlich unwirksam. Hingegen sind sogenannte „weiche“ Fristen durchaus wirksam. In den entsprechenden Klauseln des Mietvertrags finden sie sich häufig in Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ wieder. Hier gilt es also, genau hinzusehen.

Darüber hinaus ist der BGH-Rechtsprechung zufolge aber immer auch der individuelle Zustand der Wohnung maßgeblich. Ulf Börstinghaus, Richter und Vorsitzender des Deutschen Mietgerichtstages, interpretiert diese mieterfreundliche Auffassung so: „Wer jeden Mittag in der Kantine isst und sich abends ein Butterbrot schmiert, bei dem muss die Küche nicht nach drei Jahren gestrichen werden.“ Auch nicht, wenn dies durch eine „weiche“ Frist vom Mietvertrag verlangt wird.

Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 18. Mai 2015