Wer haftet für die Mietkaution bei Verkauf?

Wie begann der Fall zur Mietkaution?

Kläger war ein Mieter, der für sein Mietverhältnis im Jahr 2003 eine Kaution in Höhe von 1.242 € geleistet hatte. Von Oktober 2005 bis Mai 2008 unterlag das Grundstück der Zwangsverwaltung. Im Juni 2008 wurde es dann an ein Unternehmen verkauft. Der Zwangsverwalter forderte daher den Kläger auf, eine „Einverständniserklärung zur Kautionsübertragung“, die er als Vordruck zusandte, zu unterschreiben, damit die Kaution an den neuen Eigentümer weitergeleitet werden könne. In der Einverständniserklärung wurde gleichzeitig um die Entlassung der bürgenähnlichen Haftung des Zwangsverwalters gebeten. Der Kläger unterschrieb, die Mietkaution wurde weitergeleitet.

Wer hat geklagt?

Im September 2009 wurde das Mietverhältnis des Klägers beendet. Laut Wohnungsübergabeprotokoll konnte die Kaution mit Rücksicht auf die Miete ausgezahlt werden. Im März 2010 gelang das Grundstück erneut in Zwangsverwaltung. Die Hausverwaltung teilte daraufhin dem Kläger mit, dass die Kaution aufgrund von Kontopfändung nicht ausgezahlt werden könne. Das Guthaben aus dem aufgelösten Mietkautionskonto wurde dem Mietenkonto gutgeschrieben. Da die neue Vermieterin die Kaution aufgrund der Pfändung und Zwangsverwaltung nicht zurückzahlen konnte, verklage der Kläger seinen alten Vermieter, dass dieser ihm die Kaution nebst Zinsen zahlen müsse (gemäß §566a Satz 2 BGB).

Wie entschied das Amtsgericht zur Haftung der Kaution?

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufungsinstanz, das Landgericht, hat der Klage hingegen stattgegeben. Der Vermieter wand sich daraufhin an das Berufungsgericht, wo die Revision kein Erfolg hatte. Der Bundesgerichtshof gab nun dem Kläger recht (VIII ZR 143/12).

Warum haftet der Vermieter auch nach Verkauf für die Mietkaution?

Es ist nebensächlich, dass der Vermieter nicht mehr Inhaber des Grundstücks war und somit auch die Kaution nicht mehr innehatte. Der Vermieter haftet dennoch für die Kaution (gemäß §566a Satz 2 BGB). Der Kläger hat den Vermieter nicht aus der Haftung entlassen, da die Einverständnis, die dieser unterschrieben hatte, nur eine Erklärung gegenüber der Zwangsverwaltung, nicht aber gegenüber dem Vermieter darstellt. Die Haftungsaufhebung kommt in dem Papier aber nicht zum Ausdruck. Weiterhin sei die Einverständniserklärung ein Vordruck gewesen, der für weitere Fälle genutzt wird. Somit ist diese eine Allgemeine Geschäftsbedingung (gemäß §305 Absatz 1 BGB) und beseitigte nicht die Vermieterhaftung. Es gibt zwar mehrere Deutungsansätze, hier wurde der mieterfreundlichste gewählt.

Fazit: Lieber eine Kautionsversicherung

Am einfachsten und sichersten für alle Beteiligten wäre hierbei eine Kautionsversicherung gewesen. Der Mieter muss die Kaution nicht in bar zahlen, sondern beantragt eine insolvenzfeste Mietkautionsversicherung. Der alte Vermieter händigt die Bürgschaftsurkunde an den neuen Vermieter aus und dieser kann sich bei Kautionsansprüchen direkt an die R+V Versicherung wenden.

Von Orlando Mittmann | Letzte Aktualisierung: 25. März 2013