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Regeln regeln alles - auch eine Modernisierung

Will ein Vermieter in einer Mietwohnung Modernisierungsmaßnahmen durchführen, hat der Mieter Anspruch darauf, dass genau festgelegte Regeln eingehalten werden. Wird das befolgt, und liegt kein besonderer Härtefall vor, muss der Mieter die Veränderungen hinnehmen. Und damit auch eine aus der Modernisierung begründete Mieterhöhung und gegebenenfalls eine Veränderung der Mietkaution.

Ankündigungsfrist

Spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten muss der Vermieter die geplante Modernisierung schriftlich ankündigen und begründen. Dabei muss er den Mieter so gut er kann über die voraussichtliche Art, den Umfang und die Dauer der Modernisierungsmaßnahme informieren.

Gleiches gilt für die zu erwartende Mieterhöhung und die zukünftigen Betriebskosten, die sich aufgrund der baulichen Maßnahmen verändern werden.

Reparatur oder Modernisierung

Von einer Modernisierung wird nur dann gesprochen, wenn durch die Veränderungen bewirkt wird, dass:

  • Energie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), oder:
  • der Wasserverbrauch dauerhaft reduziert wird, oder:
  • der Gebrauchswert der Wohnung dauerhaft erhöht wird (z. B. durch Schallschutz), oder:
  • neuer Wohnraum geschaffen wird, oder:
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

Dient die geplante bauliche Maßnahme lediglich der Instandhaltung oder Instandsetzung der Wohnung, dann handelt es sich um eine Reparatur und nicht um eine Modernisierung. Eine solche Reparatur muss nicht drei Monate vor Durchführung angekündigt werden.

Zu ihrer Durchführung ist der Vermieter sogar vertraglich verpflichtet, daher kann er diese Kosten auch nicht auf die Miete umlegen. Sollte eine solche Reparatur also einen Teil der Modernisierungsmaßnahme ausmachen, dann muss dies bei der späteren Berechnung der Mieterhöhung auch anteilig abgezogen werden.

Härtefall

Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten nur ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine unzumutbare Härte bedeuten. Die Ablehnung sollte dann schriftlich und spätestens zum Ende des der Ankündigung folgenden Monats erfolgen. Über diese Frist muss der Vermieter den Mieter in seiner Ankündigung informieren. Unterlässt er dies, kann der Mieter jederzeit und formlos Härtegründe geltend machen.

Als unzumutbare Härte können nach § 554 BGB unter bestimmten Umständen die Bauarbeiten selbst oder aber die Folgen der Modernisierung gelten. Aber auch wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch unbezahlbar ist, kann ein Härtefall vorliegen. Beruft sich der Mieter auf derartige Einwände und lehnt die Modernisierung ab, müssen in der Regel die Gerichte den Streitfall entscheiden.

Aber Obacht: nach neuester Gesetzeslage kann der Härtegrund der Unbezahlbarkeit eine Modernisierung, vor allem bei einer energetischen Modernisierung, nicht mehr verzögern. Die gerichtliche Überprüfung, ob eine solche finanzielle Härte tatsächlich vorliegt, kann nun erst nach Abschluss der Arbeiten und Durchführung der Mieterhöhung gerichtlich überprüft werden.

Mietzuschlag im Rahmen

Nach Beendigung aller Bauarbeiten zur Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen. 11 Prozent der Modernisierungskosten kann er dazu auf die Jahresmiete aufschlagen und diese Summe schließlich auf die Monatsmiete umlegen. Die Mietkaution kann angepasst werden, wenn der Vermieter dies verlangt. Allerdings muss dies vertraglich geregelt werden.

Bei einer energetischen Modernisierung darf der Modernisierungszuschlag aber nur dann berechnet werden, wenn der Zweck der nachhaltigen Energieeinsparung auch wirklich erreicht worden ist. Eine Überprüfung anhand der Verbrauchswerte nach Beendigung der Bauarbeiten ist also sinnvoll.

Und auch für den Modernisierungszuschlag auf die Miete gilt die Ankündigungspflicht: die Mieterhöhung kann erst zu Beginn des dritten Monats nach der Erhöhungserklärung erfolgen. Dies verschafft Zeit, eine vielleicht vorhandene unzumutbare Härte überprüfen zu lassen.

Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 10. Dezember 2014

Kategorie: Mieterrechte, Vermietung, Miete & nebenkostenabrechnung

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