Renovierungsklauseln in Mietverträgen: Welche sind gültig?

Müssen Schönheitsreparaturen pauschal vom Mieter übernommen werden? Oder vom Vermieter? Was sagt das Mietrecht?

Nicht selten wird in Mietverträgen vermerkt, dass Mieter für potenzielle Schönheitsreparaturen verantwortlich sind. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass es gesetzliche Regelungen gibt, die zeigen, wann Mieter ihre Wohnung tatsächlich renovieren müssen und wann nicht.

Inhaltsübersicht

1. Wann muss der Mieter seine Wohnung renovieren?

Bei folgenden Faktoren müssen Sie Ihre Wohnung renovieren:

• Wurde die Wohnung bei dem Einzug frisch renoviert, muss diese auch beim Auszug renoviert werden
• Ist im Mietvertrag eine Renovierungsklausel vermerkt, muss der Mieter unter Umständen während des Mietverhältnisses renovieren. Genaue gesetzliche Vorschriften, wie die Klausel formuliert sein muss, gibt es nicht.

Wichtig: Nicht selten wurde von dem Gericht entschieden, ob sogenannte Renovierungsklauseln gültig sind oder nicht.

2. Achten Sie unbedingt auf "formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln"

Wenn Sie sich beim Lesen dieses Zungenbrechers zumindest in Ihrer Vorstellung am Kopf gekratzt haben, sind Sie nicht allein. Hinter „formularmäßige Quotenabgeltungsklausel“ verbergen sich jedoch lediglich Mietvertragsregelungen, die bestimmen, dass ein Vermieter Teile der Kosten von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen kann, wenn dieser schon vor der im Vertrag festgehaltenen Renovierungsfrist wieder auszieht. Macht er das, verwendet er die sogenannten formularmäßigen Quotenabgeltungsklauseln. Alles klar?

Die aktuelle Rechtslage sieht wie folgt aus: Der BGH hat die Entscheidung eines Berufungsgerichts revidiert, das einem Vermieter Schadensersatz zugesprochen hatte, weil der Mieter sich weigerte, der Quotenabgeltungsklausel seines Mietvertrags folgend einen Anteil der Renovierungskosten zu übernehmen. Der Mieter hatte argumentiert, dass er die Wohnung in nicht renoviertem Zustand bezogen hatte.

3. Welche Renovierungsklauseln sind unwirksam?

• Starre Renovierungsfristen verpflichten den Mieter sogar dann zu renovieren, wenn keine Notwendigkeit besteht. Das ist unwirksam. Erkennbar sind sie durch die Worte „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“. Beispiel: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Schlafzimmer spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen.“
• Sind die Fristen zu kurz, sind Renovierungsklauseln ebenfalls unwirksam. Die heutigen Gerichte halten Fristen von 5 bis 10 Jahren für angebracht. Ausnahme besteht dann, wenn der Gebrauchsverschleiß deutlich innerhalb kürzester Zeit zu erkennen ist.
• Besondere Wünsche zur Farbwahl sind ebenfalls nicht gültig. Laut BGH darf der Vermieter lediglich neutrale Farben voraussetzen (AZ: VIII ZR 416/12).
• Endrenovierungsklauseln sind unwirksam, wenn eine Renovierung beim Auszug vorausgesetzt wird, egal wie lange die letzte Renovierung zurückliegt (BGH, AZ: VIII ZR 316/06).

4. Welche Renovierungsklauseln sind wirksam?

• Flexible Renovierungsklauseln sind laut Bundesgerichtshof (BGH) dann wirksam, wenn, wie der Name schon sagt, der Fristenplan flexibel gestaltet ist. Erkennbar sind sie durch Worte wie „im Allgemeinen“, „nach Bedarf“ oder „falls erforderlich“.
  Beispiel: „Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre, in Küche und Bad alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“

5. Welche Kosten muss der Mieter übernehmen?

Neben den oben genannten Renovierungsklauseln, darf der Vermieter bestimmte Kosten auf den Mieter übertragen. Um dies allerdings zu tun, muss in dem Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthalten sein. Diese ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie sich auf Dinge bezieht, die im Alltag häufig vom Mieter verwendet werden. Beispiel: Lichtschalter, Wasserhähne oder Koch- und Heizungseinrichtungen. Wie viele Kosten der Mieter maximal tragen muss, lässt sich nicht zu hundert Prozent sagen. Die Obergrenze dürfte bei ca. 100 Euro liegen. Allerdings gab es bereits Fälle, bei denen das Gericht einen höheren Betrag akzeptiert hat. Die maximale, jährlich zu zahlende Summe, darf im Normalfall bis zu 300 € oder bis zu acht Prozent der Jahresmiete betreffen.

6. Unterschied Schönheitsreparaturen und Renovierung

Die Begriffe „Schönheitsreparaturen“ und „Renovierung“ beziehen sich beide auf Arbeiten, die an einer Immobilie durchgeführt werden, um deren Zustand und Aussehen zu verbessern. Allerdings gibt es einige Unterschiede zwischen den beiden Begriffen.

Unter Schönheitsreparaturen versteht man das Beseitigen von oberflächlichen Abnutzungsspuren in der gemieteten Immobilie. Beispiele dafür sind das Streichen von Wänden und Decken in neutralen Farben oder das Ausbessern von kleinen Löchern in den Wänden.

Renovierungen hingegen beziehen sich auf umfangreichere Arbeiten, die eine grundlegende Veränderung des Zustands oder Aussehens einer Immobilie zur Folge haben. Hierzu gehören zum Beispiel der Austausch von Böden, der Einbau einer neuen Küche oder das Erneuern von Fenstern und Türen.

7. Wie viele der Schönheitsreparaturen darf der Vermieter auf den Mieter übertragen?

Sind die Kosten zu hoch, wird diese Übertragung nach Überprüfung eines Gerichts meist als benachteiligend und unwirksam erklärt. Verworfen wurden bereits folgende Klauseln: Schönheitsreparaturen ohne erkennbaren Grund oder in bestimmten Intervallen, in denen die Renovierung von statten gehen soll, sind somit durch die aktuelle Rechtssprechung verworfen. Dennoch muss stets der Einzelfall geprüft werden.

8. Renoviert oder nicht renoviert? Das aktuellste Urteil zu Schönheitsreparaturen zusammengefasst

Schönheitsreparaturen und ihre Kosten können in Zukunft nicht mehr pauschal auf den Mieter übertragen werden, wenn dieser die Wohnung in unrenoviertem Zustand bezogen hat. Klauseln, die das Gegenteil behaupten und in Standardmietverträgen häufig vorkommen, sind dadurch grundsätzlich unwirksam BGH VIII ZR 185/14.

9. Fazit

Steht das Thema Renovieren im Raum, lohnt es sich, die Vertragsklauseln zu prüfen, ob Sie das wirklich müssen. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen ihren Teil des Vertrages erfüllen, um die Immobilie zu schützen.

Tipp: So können Sie das Renovieren verhindern oder eine Entschädigung dafür einfordern

Wussten Sie, dass die meisten Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen ungültig sind? Finanztip empfiehlt, mit dem Portal www.wenigermiete den Mietvertrag kostenlos prüfen zu lassen. Dazu müssen Sie unter dem Punkt Schönheitsreparaturen zunächst auswählen, ob Sie vor dem Auszug stehen oder die Schönheitsreparaturen bereits durchgeführt haben. Sie können noch bis zu 6 Monate nach Auszug eine Entschädigung einfordern.

Von | Letzte Aktualisierung: 17. März 2023