Bankbürgschaft – Was ist das?

Inhaltsübersicht

1. Was man über Bankbürgschaften wissen sollte
2. Bankbürgschaft und Mietaval – eine Begriffsklärung
3. Bankbürgschaft: Was ist eine selbstschuldnerische Bürgschaft?
4. Bankbürgschaft – Worauf muss ich achten?
5. Welche Kosten entstehen bei einer Bankbürgschaft für eine Mietkaution?
6. Alternative zur Bankbürgschaft: Die Mietkautionsversicherung
7. Bankbürgschaft und Mietrecht

1. Was man über Bankbürgschaften wissen sollte

In den meisten Fällen wird die Mietkaution auf einem Kautionssparbuch hinterlegt. Doch nicht alle Vermieter bestehen bei Abschluss eines Mietvertrags darauf, dass eine Mietkaution in Form von Bargeld hinterlegt wird. Häufig wird die Möglichkeit genannt, dass dies auch durch eine Kautions- bzw. eine Bankbürgschaft erfolgen kann. Aber was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff?

2. Bankbürgschaft und Mietaval – eine Begriffsklärung

Allgemein gesprochen ist eine Bürgschaft eine Art Vertrag zwischen mehreren Parteien, bei dem die eine Partei (der Bürge) sich zu einer Zahlung an die andere Partei (dem Gläubiger) für jemanden Dritten (den Schuldner)
verpflichtet, falls dieser die Kosten selbst nicht tragen kann oder will. Er sichert diese Zahlung einer Schuld also rechtsverbindlich dem Gläubiger zu. Muss der Bürge zahlen, wird er danach das Geld vom Schuldner wieder einfordern.

Entsprechend ist es auch im Fall einer Mietbürgschaft, auch Mietaval (von ital. „avallo“ = Bürgschaft): Der Bürge sichert hier dem Vermieter zu, im Falle von eventuell auftretenden Schäden an der Mietsache oder finanziellen Schäden, wie Mietausfällen oder nicht gezahlten Nebenkostenabrechnungen, für den Schuldner einzuspringen. Der Mieter hinterlegt also keine Barkaution beim Vermieter, sondern ein Bürge bürgt für ihn beim Vermieter. Treten tatsächlich Schäden auf, kommt der Bürge auch hier vorerst dafür auf und fordert dann das Geld wiederum vom Schuldner, also vom Mieter, ein.

Tritt als Bürge für den Mieter eine Bank auf, bedeutet dies, dass das Kreditinstitut seinem Kunden – natürlich gegen Bezahlung – einen Vertrag anbietet, der die Bank verpflichtet, für Forderung der Mietkaution durch den Vermieter einzustehen. Diese Zahlungszusage wird durch ein entsprechendes, rechtlich verpflichtendes Dokument (die Bürgschaftsurkunde) festgeschrieben. Diese Urkunde ist eine Art Wertpapier, denn sie hat den Wert in der Höhe, der verlangten Kaution. Sie wird dem Vermieter statt Bargeld zur Aufbewahrung übergeben.

Eine solche Art der Absicherung eines Mietverhältnisses ist immer dann interessant, wenn ein Mieter die im Mietvertrag geforderte Kaution nicht durch Bargeld leisten will oder kann. Ihm muss nur stets bewusst sein, dass er dem Bürgen (also im Fall der Bankbürgschaft seiner Bank) die auf Verlangen des Vermieters ausgezahlte Bürgschaftssumme später wieder erstatten muss. Es geht bei diesem Geschäft schließlich um eine reine Absicherung der Zahlung und nicht um eine komplette Zahlungsübernahme wie bei Haftpflichtversicherung.

3. Bankbürgschaft: Was ist eine selbstschuldnerische Bürgschaft?

Bei einer Bankbürgschaft, die die Mietkaution absichert, handelt es sich um eine sogenannte „selbstschuldnerische Bürgschaft“. Hinter dieser juristischen Formulierung verbirgt sich der Gedanke, dass der Bürge rechtlich in genau demselben Maß haftbar ist, wie der eigentliche Schuldner. Das bedeutet, dass die Bank sich direkt an den Bürgen wenden kann und sich nicht erst vor Gericht mit dem Mieter auseinandersetzen muss.

Auf diese Weise soll außerdem ausgeschlossen werden, dass der Bürge bei Zahlungsforderung des Vermieters Einwände gegen die Zahlung erheben kann. Der Bürge verpflichtet sich hier zur sogenannten „Ausschluss der Einrede Vorausklage nach § 773 BGB “und zum Verzicht „auf die Einrede der Anfechtbarkeit und der Aufrechenbarkeit nach § 770 BGB“.

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4. Bankbürgschaft – Worauf muss ich achten?

Auf einer Bankbürgschaftsurkunde sollte wie bei jeder anderen selbstschuldnerischen Bürgschaft immer auch ein Höchstbetrag genannt werden. Dieser Betrag orientiert sich am Mietvertrag und am Mietrecht (maximal drei Monatsmieten bei privaten Mietverträgen).

Häufig gibt es auch eine zeitliche Angabe durch den Bezug auf das Ausstellungsdatum des Mietvertrags. Auf jeden Fall müssen immer sowohl Bürge, Mieter und Vermieter namentlich aufgelistet werden, ebenso wie die Art des Anspruchs, nämlich „Mietkaution“. Damit ist ausgeschlossen, dass ein Vermieter beispielsweise die Bezahlung einer Autolackierung einfordern kann.

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5. Welche Kosten entstehen bei einer Bankbürgschaft für eine Mietkaution?

Die Stellung einer Bürgschaft an den Vermieter ist eine Dienstleistung der Bank, welche eine sogenannte Avalprovision verlangt. Wie hoch die Kosten einer Bankbürgschaft sind, wird von der Höhe des Zinssatzes der Anbieter sowie der vom Vermieter verlangten Kaution beeinflusst. Des Weiteren spielt in Bezug auf die Gebühren die Laufzeit des Vertrags eine Rolle.

6. Alternative zur Bankbürgschaft: Die Mietkautionsversicherung

Ausgehend von einer Gesetzesänderung können seit 2008 auch Versicherungsgesellschaften selbstschuldnerische Mietkautionsbürgschaften anbieten. Diese nennen sich "Mietkautionsversicherungen“. Der Mieter versichert hier als Versicherungsnehmer mit dem von ihm beantragten Bürgschaftsvertrag den Vermieter.

Herzstück einer solchen Versicherung ist dann wiederum eine Bürgschaftsurkunde, die dem Vermieter übergeben wird. In dieser Bürgschaftsurkunde sind – ähnlich wie bei der Bankbürgschaft – alle juristisch relevanten Angaben zum Verwendungszweck, zum rechtlichen Rahmen und zum Mietvertragsbezug eingetragen. Sie ist damit objekt- und personenbezogen, weshalb sie nach dem Auszug nicht auf ein anderes Mietobjekt übertragen werden kann. Die Bürgschaft kann also nicht „mitgenommen“ werden.

Die Zahlungszusage einer solchen Bürgschaftsurkunde kann auf erstes Anfordern oder nicht auf erstes Anfordern erfolgen. Kommt es nach Beendigung des Mietverhältnisses zu einer Beanspruchung einer Mietkautionsversicherung durch den Vermieter, dann erfolgt die Auszahlung durch die in der Urkunde eingetragene Versicherungsgesellschaft. Eine solche Mietkautionsversicherung stellt keine Schadensversicherung oder Haftpflichtversicherung dar.

Auch einer Versicherungsgesellschaft, die als Bürge auftritt, muss der Mieter den an den Vermieter gezahlten Betrag zurückzahlen. Genaueres regeln die Versicherungsbedingungen, die man vor Vertragsschluss studieren sollte.

Die Vorteile von Mietkautionsversicherung liegen auf der Hand:

1. für den Mieter die Möglichkeit, eine Mietkaution zu leisten, ohne Bargeld aufbringen zu müssen
2. für den Vermieter die Sicherheit im Bürgschaftsfall verlässlich an sein Geld zu kommen
3. für den Bürgen die Möglichkeit, durch Begrenzung des Risikos zu günstigen Konditionen Sicherheit zu geben

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7. Bankbürgschaft und Mietrecht

Laut Mietrecht dient eine Mietkaution als Sicherheitsleistung für die Absicherung von Ansprüchen des Vermieters an den Mieter, sollten diese nach Beendigung des Mietverhältnisses auftreten. Wenn bei Auszug des Mieters beispielsweise Schäden an der Wohnung bestehen oder eine Rechnung offen ist, dann kann die hinterlegte Kaution genutzt werden, um eine solche Forderungen zu erfüllen und die Kosten zu decken. Vor allem dann, wenn der Mieter nicht in der Lage oder nicht willens ist, diese Ansprüche des Vermieters zu akzeptieren oder wenn er schlicht abgetaucht ist. Grundsätzlich ist die Mietkaution daher auch für den Ausgleich von Mietrückständen nutzbar.

Ist die Mietkaution durch Bargeld geleistet worden, muss die volle Summe vom Vermieter bei Mietbeginn auf einem separat geführten Mietkautionskonto oder – Sparkonto angelegt werden. Das Anlegen der Mietkaution muss insolvenzsicher erfolgen, also „getrennt vom Vermögen“ des Vermieters, wie es das Mietrecht fordert (§ 551 Abs. 3 BGB).

Dieses Geld kann dann nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Bezahlung von Forderungen des Vermieters an den Mieter genutzt werden (§ 387 ff. BGB). Diese Nutzung steht im rechtlichen Sinn dann aber dem Anspruch des Mieters gegenüber, das Geld zurückgezahlt zu bekommen. Seine Forderung muss der Vermieter aber immer auch belegen, zum Beispiel durch Handwerkerrechnungen oder Kostenvoranschläge, die sich eindeutig auf die Mietsache beziehen.
Hat der Mieter bei Einzug aber eine Bürgschaftsurkunde vorgelegt, ist bei Forderungen durch den Vermieter der jeweilige Text auf der Urkunde (und somit auch im Bürgschaftsvertrag) ganz wichtig.

Viele Vermieter legen zum Beispiel Wert darauf, dass sich die bürgende Bank verpflichtet, die Kautionssumme „auf erste Anforderung“ auszuzahlen. Sie wollen im Schadensfall ja möglichst schnell an ihr Geld kommen können.

Zum Hintergrund: Mit der Vertragsformulierung „Zahlung auf erstes Anfordern“ wird dem Vermieter garantiert, dass ihm die Kautionssumme umgehend ausgezahlt wird, sobald er sie abfordert. Die Formulierung schließt somit rechtlich verbindlich aus, dass die Bank erst einmal verlangen darf, dass der Vermieter vor einer Auszahlung juristische Schritte gegen den Mieter einleitet. Bei einer Zahlung auf erstes Anfordern wird außerdem vor der Auszahlung an den Vermieter nicht geprüft, ob dessen Forderungen rechtmäßig, beispielsweise ob ein Schaden wirklich vom Mieter verursacht wurde oder bereits beim Einzug vorhanden war.

Hinter der Vertragsformulierung „Zahlung auf erste Anforderung“ steht keine ausdrückliche gesetzliche Regelung. Meist taucht der Passus als Vertragstext auf der Urkunde auf und gilt dann in dem Sinne, dass dem Vermieter verbindlich der schnellere Zugang zur Zahlung zugesagt wird. Diese Handhabung hat der BGH aber in verschiedenen Urteilen zum § 770 Abs. 1 des BGB („Ausschluss der Einrede der Anfechtbarkeit“) juristisch verbindlich festgelegt.

Im Gegensatz zur Zahlung auf erstes Anfordern werden bei einer Bürgschaft ohne auf erstes Anfordern die Forderungen des Vermieters geprüft und der Mieter hat die Möglichkeit, vor der Auszahlung an den Vermieter Stellung zu beziehen und seine Sicht der Dinge darzulegen. Allerdings bieten Banken in der Regel keine Bürgschaft ohne auf erstes Anfordern an. Es empfiehlt sich hier, stattdessen eine Mietkautionsversicherung mit dieser Schutzfunktion abzuschließen.

Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 17. Dezember 2021