Kleinreparaturen in der Wohnung zahlt der Vermieter

Kleinreparaturen: Exakte Vereinbarungen schützen vor Missverständnissen

Letzte Aktualisierung: 18.11.2015

Kleinreparaturen (Bagatellreparaturen) sind Sache des Vermieters. Laut Paragraph 535 des BGB ist der Vermieter während der Miet­zeit für die Reparatur sämtlicher Schäden verantwortlich, die sich durch Verschleiß in den Mieträumen ergeben. Sie können aber auch auf den Mieter übertragen werden. Der Mieter muss jedoch für die kleineren Mängel nur dann aufkommen, wenn er dazu laut Mietvertrag verpflichtet ist. Ist nichts vereinbart, muss auch für Kleinreparaturen der Vermieter zahlen. Steht im Mietvertrag, dass der Mieter grundsätzlich alle fälligen Reparaturen bzw. Anteilen an allen Reparaturen in seinen Wohnräumen zahlen muss, ist diese Klausel unwirksam.

Die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist an folgende Rahmenbedingungen gebunden:

• Im Mietvertrag muss genau festgehalten sein, für welche Schäden an welchen Mietteilen die Kleinreparatur-Klausel gilt. Zahlen muss der Mieter nur für Reparaturen von Einrichtungsgegenständen, die seinem direkten und häufigen Gebrauch dienen. Zum Beispiel: Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas sowie Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, Lichtschalter sowie für Verschlusseinrichtungen für Fensterläden und Rollos. Ebenfalls nicht enthalten sich Wasserhähne bzw. Mischbatterien (Ausnahme: Verkalkung), Badewannen, Duschköpfe und WC–Spülungen sowie Elektrogeräte. Strom-, Wasser- und Gasleitungen oder eine kaputte Therme gehören nicht dazu; hier muss der Vermieter die Kosten für eventuelle Schäden übernehmen. Einschränkung: Eine Klausel, dass der Mieter die Wartung der Therme bezahlen muss ist wirksam. Nicht dazu gehören außerdem: Silikonfugen, Fenster- und Türdichtungen, die Rollläden selbst und deren Kästen, verkleidete Spülkästen und Glasscheiben.

• Es muss sich wirklich um die Beseitigung von Kleinigkeiten oder Bagatellschäden handeln. Da das Mietrecht keine eideutige Regelung der
  Kostenfrage für Kleinreparaturen beinhaltet, muss im Mietvertrag eine konkrete Höchstgrenze für die einzelne Reparatur angegeben sein: Sie liegt etwa bei 75 bis 100 Euro. In Ausnahmefällen haben Gerichte Reparaturen bis zu 120 Euro anerkannt. Was teurer ist, ist keine Kleinreparatur. Der Bundesgerichtshof hatte Anfang der 90er Jahre in mehreren Entscheidungen die '150-DM-Grenze' festgesetzt. Aktuellere obergerichtliche Urteile gibt es noch nicht.

• Die Obergrenze für alle Kleinreparaturen eines Jahres muss ebenfalls im Vertrag stehen. Sie darf maximal acht Prozent der Jahresmiete betragen.

• Bei der Kostenregelung gilt das Prinzip "ganz oder gar nicht". Je nach Umstand oder Kosten wird die Reparatur entweder vom Mieter oder vom Vermiter gezahlt. Wenn beispielsweise die Reparatur die Höchstgrenze an Kosten übersteigt, muss der Vermieter sie komplett finanzieren; er darf nicht den Sockelbetrag vom Mieter zahlen lassen.

• Durch die Formulierung im Mietvertrag muss sich eindeutig ergeben, dass der Mieter für die Reparatur nur zahlen, sie aber nicht selbst durchführen oder in Auftrag geben muss. Die Auftragsvergabe ist immer Sache des Vermieters. Dieser muss außerdem für die Kosten in Vorlage treten. Vom Mieter kann er dann eine Kostenerstattung verlangen.

• Der Mieter muss ebenfalls zahlen, wenn der Schaden durch seine eigene Schuld bzw. Fahrlässigkeit verursacht wurde.

• Es muss sich um Reparaturen innerhalb der Wohnung bzw. der Mieträume handeln. Reparaturen an der Haustür eines Mehrfamilienhauses oder an der Treppenbeleuchtung muss der Mieter nicht bezahlen.

• Auch bei einer wirksamen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag behält der Mieter weiterhin das Recht, die Miete zu mindern (§ 536 BGB).

• Wenn der die Kosten für die Kleinreparatur schon gezahlt hat und erst später herausfindet, dass die entsprechenden Klauseln unwirksam sind bzw. er nicht hätte zahlen müssen, kann er diesen zurückverlangen. Dies muss allerdings im Rahmen der sechsmonatigen Verjährungsfrist geschehen (diese beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses).

  Quelle: Deutscher Mieterbund (DMB)

Wenn der Mieter für Kleinreparaturen zahlen muss, ist das im Mietvertrag geregelt.

In diesen Fällen zahlt der Vermieter:

1. Kann ein Schaden nicht mehr repariert werden und ist deshalb eine teure Neuanschaffung erforderlich oder ist die Reparatur teurer als 75 bis 90 Euro, muss sich der Mieter im Rahmen der Reparaturklauseln nicht daran beteiligen.

2. Ist ein Schaden bereits vor dem Einzug des Mieters, d.h. vor Beginn des Mietverhältnisses entstanden, muss dieser die Kosten dafür nicht übernehmen, da er auf darauf keinen Einfluss hatte. Das Gleiche gilt, wenn der Schaden durch Einwirken des Vermieters oder Dritter (Personen außerhalb des Mietverhältnisses) entstanden ist.

3. In Fällen von Schäden durch höhere Gewalt wie Stürme, Blitzschlag oder Hochwasser muss ebenfalls der Vermieter die Kosten tragen.

4. Bei entstehenden Kosten durch fehlerhafte oder erfolglose Kleinreparatur - etwa durch Fehler der Handwerker - zahlt der Vermieter.

Grenzfälle:

1. Duschstangen und die Duschabtrennungen (AG Hamburg-Barmbek, Az.: 822 C 55/10)
2. Klingel- und Gegensprechanlage (OLG Frankfurt a.M., Az.: 1 U 41–96)

Es empfiehlt sich hier, die entsprechende Klausel im Mietvertrag möglichst klar zu formulieren und dabei darauf zu achten, dass nur Gegenstände in die Klausel aufgenommen werden, die wirklich dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen.

Informationen zum Thema Kleinreparaturen enthält die Mieterbund-Broschüre "Mieterrechte und Mieterpflichten", erhältlich beim örtlichen Mieterverein oder unter  mieterbund.de

Von Katharina Abejon-Perez | Letzte Aktualisierung: 07. Mai 2012