Garten im Mietrecht - Rechte, Pflichten und Urteile

Gartennutzung im Mietrecht - Was ist erlaubt?

Garten und Mietrecht - mit steigenden Temperaturen kommt es hier alljährlich zum Streit. Bei Einfamilienhäusern gilt ein Garten solange als mitvermietet, wie dieses im Mietvertrag nicht ausdrücklich anders vereinbart wurde. Bei Mehrfamilienhäusern dagegen gilt der Garten erst dann als Bestandteil der Mietsache, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag so festgehalten wurde.

Ist ein Garten aber auf die eine oder andere Weise mitvermietet, dann dürfen Mieter dort auch weitgehend machen, was sie wollen. Nur wenige Maßnahmen, etwa wenn die Baustruktur oder der Gesamteindruck der Mietsache stark verändert werden soll, unterliegen der Genehmigung durch den Vermieter. Die Beseitigung der Maßnahmen muss außerdem laut Mietrecht folgenlos bleiben, d.h. keine dauerhaften Schäden oder Spuren am Garten oder Haus hinterlassen.

Die Rechte der Mieter bei der Gartennutzung umfassen unter anderem:

• die Entscheidung, ob sie einen Nutz- oder Ziergarten, eine Rasenfläche oder eine Mischform anlegen möchten
• das Anlegen von Gemüsebeeten
• das Anlegen von Komposthaufen
• das Pflanzen von Blumen und Sträuchern
• das Verlegen von Gehwegplatten
• das Anlegen von Springbrunnen, Planschbecken, Hundehütten, Sandkästen oder Schaukeln
• das Aufstellen eines Geräteschuppens

Garten im Mietrecht - Pflegekosten und -zeiten

Doch Vorsicht: Was so erfreulich nach problemloser Erholung klingt, ist auch mit Vorschriften und Pflichten verbunden, wie:

• regelmäßige Pflege des mitgemieteten Gartens
• Rasen mähen
• Laub sammeln
• Sträucher beschneiden

An Sonn- und Feiertagen sowie werktags zwischen 22 und 7 Uhr dürfen in Wohngebieten Rasenmäher, Motorkettensägen, Heckenscheren und Vertikutierer nicht eingesetzt werden. Geräte, wie Laubsammler, Laubbläser, Rasentrimmer oder Kantenschneider dürfen außerdem werktags nur zwischen 9 und 13 Uhr sowie von 15 bis 17 Uhr benutzt werden. Darüber hinaus regelt mitunter die jeweilige Gemeinde durch Verordnung weitere Einschränkungen.

Wer nun genau für solche Arbeiten zuständig ist, regelt normalerweise ebenfalls der Mietvertrag. Nur wenn dies ausdrücklich nicht der Fall ist, kann der Vermieter eine Fremdfirma beauftragen und die Kosten hierfür auf alle Mieter umlegen. Doch die für die Gartenpflege berechneten Kosten müssen nach Art und Höhe der Sache angemessen bleiben. So sind Baumfällungen oder die Anschaffung von Gartengeräten ausdrücklich nicht darunter zu verstehen. Hier verbietet sich eine Umlage auf die Mieter laut Amtsgericht Potsdam (23 C 349/11, WuM 2012, 203) bzw. Landgericht Potsdam (11 S 81/01).

Garten im Mietrecht - Der Blick ins Grüne

Wohl gemerkt: Der Mietvertrag kann regeln, dass die Kosten auf alle Mieter umgelegt werden, nicht nur auf diejenigen, die Zugang zum Garten haben. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 135/03) ist somit hinzunehmen, dass ein Mieter auch dann zahlen muss, wenn er die Grünfläche überhaupt nicht nutzen kann oder darf. Genau genommen bezahlt er den Posten der jeweiligen Betriebskostenabrechnung also nicht nur für eine direkte Nutzungsmöglichkeit sondern schon für den bloßen Blick auf die Grünfläche. Das Gericht sieht somit in einer Gartenfläche eine Verbesserung der allgemeinen Lebensqualität, die mitbezahlt werden muss.

Als Voraussetzung für eine solche Umlage der Gartenpflege auf alle Mieter schreibt der BGH vor, dass die Gartennutzung nicht exklusiv nur dem Vermieter oder nur einer ganz bestimmten Mietpartei (wie dem Erdgeschossmieter) erlaubt sein darf. Sollte dies der Fall sein, kann der Vermieter die Pflegekosten nicht auf alle Mieter aufteilen.

Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 15. April 2016