BGH-Urteil: Voreilige Mietminderung kann Kündigungsgrund sein.

Mietminderung als Kündigungsgrund?

Es ist ein heftiger Rückschlag für Mieter: Wer seine Miete eigenständig mindert, sich bei der Begründung aber irrt, kann vom Vermieter gekündigt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Der Deutsche Mieterbund hält das Urteil "für problematisch und im Ergebnis für falsch". Mieter sollten in Zweifelsfällen die Miete bis zu einer Klärung des mutmaßliche Mangels unter Vorbehalt weiterzahlen, nur dann sind sie vor einer fristlosen Kündigung geschützt.

Im aktuellen Fall hatte der Mieter eines Einfamilienhauses wegen Schimmel und Kondenswasser die Miete um rund 20 Prozent gekürzt und das mit baulichen Mängeln begründet. Nachdem ein gerichtlich bestellter Sachverständiger dann festgestellt hatte, dass mangelnde Lüftung in Zimmern mit zwei Aquarien und einem Terrarium die Ursache der Schimmelbildung war, zahlte der Mieter den Rückstand von mittlerweile über 3400 Euro zwar nach.

Kündigung wegen nicht fristgemäßer Mietzahlung ist rechtens

Laut BGH kamen die Zahlungen allerdings zu spät, weil die gesetzliche Frist von zwei Monaten bereits überschritten war. Dem Mieter durfte deshalb fristlos gekündigt werden. Für eine mildere Haftung und Privilegierung der Mieter besteht nach Ansicht des BGH auch dann kein Grund, wenn sie die Ursache eines Mangels fehlerhaft einschätzen.

Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 138/11

Tipps der Redaktion:

• Verlassen Sie sich nicht auf die zahlreichen Mietminderungstabellen, die sich online finden lassen. Diese sind meist von konkreten Urteilen abgeleitet und betreffen Einzelfälle, die sich nicht verallgemeinern lassen. So ist es möglich, dass die Mietminderungstabelle für Schimmelbefall 50 Prozent Mietminderung vorschlägt, im entsprechenden Fall aber ein Großteil der Wohnung betroffen ist, im Falle des Mindernden, der die Tabelle zurate zieht, aber nur ein Zimmer.
• Mindern Sie nur dann die Miete, wenn Sie sich sicher sind, dass der Mangel nicht durch Eigenverschulden zustande gekommen ist.
• Man darf die Miete nicht einfach mindern. Es bedarf folgenden Vorgehens: Der Mangel muss schriftlich und nachweislich gemeldet werden. In diesem Schriftstück wird der Vermieter aufgefordert, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Erst mit Ablauf der Frist, wenn der Vermieter sich nicht gekümmert hat oder der Mangel nicht behoben ist, darf die Miete gemindert werden.
• Wer unsicher ist und kein Risiko eingehen möchte, sollte vor der Minderung Rat bei einem Fachanwalt oder dem Mieterbund suchen.

Von Katharina Abejon-Perez | Letzte Aktualisierung: 13. Juli 2012